上海地位上升非常高的板塊，為啥在樓市上地位卻很低失去了聲音？

上海火車站周邊即不夜城板塊，近些年發(fā)展變化很大，地位上升也明顯，被劃入了CAZ。

這里新建了很多辦公樓，靜安導入了很多企業(yè)資源，成了靜安一張亮麗的名片。

但是在樓市上，不夜城卻沒什么存在感和聲音，市場站位很低，房價長期淪為內(nèi)環(huán)洼地，這是為什么？

未來不夜城的樓市站位會提高嗎？洼地的身份會改變嗎？

很久以前上海火車站周邊臟亂差，人流密集、秩序混亂、城市界面破敗不堪。

后來經(jīng)過閘北、靜安兩區(qū)不斷地治理，特別是靜安投入大量資源進行系統(tǒng)性改造。

使得這個區(qū)域的城市界面發(fā)生了翻天覆地的變化，不夜城完成了從“火車站周邊”到CAZ的蛻變。

不夜城板塊范圍是：東至南北高架，北至內(nèi)環(huán)高架，西南以蘇州河為界：

上海火車站周邊即不夜城板塊示意圖

這里的交通非常發(fā)達，除了上海火車站這一城市級交通樞紐外；

還匯聚了1、3、4、12、13號線多條地鐵，上海長途汽車客運站也在旁邊，去哪都方便。

北橫通道也經(jīng)過了火車站，是近幾年新建開通的東西快速通道，進一步加強了不夜城的樞紐功能。

以前上海火車站地面的交通很擁堵，通過對天目立交的改造，讓北橫通道與南北高架連接，同時建設南北高架中興路下匝道讓車流直通北部，變好很多。

從恒豐路經(jīng)北橫通道進入南北高架的指示

不夜城被鐵路分為南北兩個片區(qū)，兩側城市界面差異巨大。

我們先來看看南廣場：

從上海火車站出來，映入眼簾的是早期建設的辦公樓、酒店和商場，城市界面算一般。

上海名品商廈、環(huán)龍商廈、上海郵電大廈等面貌已盡顯滄桑，太平洋百貨不夜城店也在2020年宣布停業(yè)：

不夜城近十年發(fā)生的變化主要在天目西路高架以南。

嘉里中心、達邦協(xié)作廣場、靜安國際中心等是后來新建的商辦項目。

跨過這條高架，辦公樓比住宅多，CBD氣息明顯濃了起來：

其中靜安國際中心是不夜城南廣場新近落成的商、住、辦綜合體，有力提升了城市界面：

靜安國際中心總開發(fā)體量是60萬方，其中商辦體量是23.1萬方，定位為中高檔商業(yè)格局，是不夜城的商務新地標。

靜安國際中心在持續(xù)招商中，已經(jīng)引入了一批國際知名品牌和企業(yè)入駐，特別是在首店經(jīng)濟和奢侈品領域表現(xiàn)突出。

如有ABG集團亞太總部、IWC (瑞士鐘表品牌)、時尚零售Maje (法國輕奢品牌)、餐飲BLUE BOTTLE中國大陸首店等。

不夜城南部片區(qū)還有蘇州河景觀帶，在一江一河規(guī)劃下，這里的環(huán)境也比之前變得美了：

不夜城北部片區(qū)處在火車站的背面，住宅非常集中，辦公樓和酒店不多，在以前是破破爛爛的。

北片區(qū)一直沒有好的商業(yè)，主要是社區(qū)型商場五月花生活廣場和一些沿街店鋪，能級拉胯：

隨著近幾年靜安的舊改和城市更新，北片區(qū)新建了金融街中心商辦項目，對城市界面、商業(yè)、商務的提升也很大。

在之前金融街中心的辦公樓都是空的，現(xiàn)在過去看導入了很多企業(yè)，亮燈率非常高：

這里入駐的有興業(yè)銀行靜安辦公總部、中國移動長三角地區(qū)總部、阿維塔科技、WeEn瑞能半導體、上海西科貿(mào)易、上海銘森律師事務所等眾多企業(yè)。

金融街購物中心是2023年開業(yè)的，一改北部片區(qū)往日商業(yè)設施陳舊落后的一面：

在閘北時代，不夜城的辦公市場長期受到南京西路的虹吸，能級沒能提上來。

靜安接手后，慷慨地導入了大量的企業(yè)資源，把不夜城在全市的商務地位提高了很多。

靜安國際中心、金融街中心的到來，給不夜城帶來了23.1+7.1=30.2萬方的商辦。

關于近幾年不夜城新導入的企業(yè)數(shù)量和新增的就業(yè)崗位，靜安沒有單獨統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，而是與蘇河灣放到了一起。

數(shù)據(jù)顯示，2023-2024年不夜城+蘇河灣累計集聚企業(yè)11720家，新增市場主體1160家。

區(qū)域新商辦帶來了大量的就業(yè)崗位，提升了不夜城的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)活力，商務能級進一步拔高。

統(tǒng)計顯示，2020年10月不夜城寫字樓出租均價是4.38元/㎡·天，而現(xiàn)在提高到了5.5-6.2元。

去年靜安區(qū)財政收入302億元，位列上海中心城區(qū)第一，其中少不了不夜城商務區(qū)的貢獻。

如今不夜城在全市的商辦地位已經(jīng)屬于二梯隊了，處在南京西路、外灘和陸家嘴之下：

伴隨著CAZ、一江一河的規(guī)劃，不夜城的地位上升更明顯了，成了靜安區(qū)發(fā)展中一張靚麗的名片。

但是在樓市上，不夜城卻是一個洼地，在內(nèi)環(huán)CAZ中跟同房齡的次新房比較，它是最洼的，這是為什么？

而且不夜城的樓市基本沒啥聲音，缺乏一個清晰的站位，豪宅客群看不上，中產(chǎn)客戶、老破小剛需都不買單，交易不活躍，不夜城為什么會這樣？

從浦西內(nèi)環(huán)板塊的均價來看，不夜城以7.4萬元/m2墊了底，還沒有中遠兩灣城、長壽路、武寧、中山公園高：

具體到小區(qū)，不夜城的一線河景豪宅如靜安天御最新的成交是去年底：13.3萬元/m2，屬于CAZ內(nèi)的價格洼地了，價格體系跟中環(huán)的大寧金茂府差不多；

普通的次新房卓悅居成交10萬元/m2左右，金融街融府11萬元/m2，蘇河融景12萬元/m2。

參照黃浦2016年的華府天地睿園成交13-14萬元/m2，不夜城比CAZ的次新價低很多。

不夜城的房價這么洼，我想有這幾大原因：

不夜城非成片開發(fā)，也不是整體規(guī)劃，不同時間節(jié)點開發(fā)了不同的產(chǎn)品，導致這里什么產(chǎn)品都有。

既有90年代的老破小，也有2000初代商品房，也有房齡在10年內(nèi)的次新房，還有新近開發(fā)的豪宅。

這樣導致不夜城的樓市開發(fā)不成體系，各種產(chǎn)品都在同一個板塊，比較混雜。

再加上產(chǎn)品本身存在的一些戶型設計、XQ配套、歷史文化底蘊和地段欠缺、只有河景沒有稀缺的江景資源等問題，導致每樣產(chǎn)品在市場上的站位都不高。

首先我們來看看不夜城的豪宅市場，沒有站位，非常尷尬。

不夜城北部片區(qū)沒有豪宅，堪稱豪宅的小區(qū)在南廣場，只有兩個：靜安天御、凱德星貿(mào)邸：

靜安天御、凱德星貿(mào)邸

其中靜安天御三房掛牌總價在2100多萬；凱德星貿(mào)邸作為板塊內(nèi)最貴的小區(qū)，掛牌價高達20萬元/㎡，一套232㎡的四房掛牌4600多萬。

不夜城的豪宅數(shù)量少、小區(qū)也小，不成規(guī)模，在上海的豪宅圈沒有地位和聲音。

不夜城既無江景，也沒有豐富的歷史文化積淀，不是傳統(tǒng)意義上的好地段，對發(fā)展豪宅有局限性。

火車站附近從來不是富人聚集之地，這里歷史上被視為“下只角”，歷史的烙印無法去除。

上海買豪宅的客群首先不會想到這，豪宅并不是不夜城的標簽。

放眼上海，2000多萬預算的豪宅買家，在市區(qū)有太多選擇，不夜城的向心力不足。

上海的豪宅主流產(chǎn)品集中在徐匯濱江、前灘、陸家嘴這些擁有一線江景資源的區(qū)域，或者是具有歷史文脈與深厚底蘊的新天地。

既然不夜城成為不了豪宅板塊，做一個中產(chǎn)板塊會怎么樣呢？

很可惜，不夜城作為中產(chǎn)板塊也有很大的缺陷。

在北上海，中產(chǎn)置業(yè)首先依舊不會想到不夜城，客群對這里不太感冒，它的次新產(chǎn)品市場站位也不高。

因為次新戶型設計大多有缺陷，同時缺乏中產(chǎn)家庭看重的書包資源，滿足不了中產(chǎn)的需求，一旦預算高或要求高的客群就跳走了，沒有一條完整的中產(chǎn)置換鏈條，所以在樓市上又失去了聲音。

不夜城南北兩側都有新房和次新房，我們先來看不夜城南廣場的蘇河融景、卓悅居、東方萊茵小區(qū)。

蘇河融景上次開盤是2015年，時隔10年將迎來二次“開盤”。

不過屬于租轉售，以前是租賃住房。

由于設計得早，蘇河融景戶型和品質(zhì)都有一定缺陷，11.8萬元/m2的新房定價市場不一定認可。

比如其94㎡的兩房戶型不通透，設計得跟動遷房一樣；

135㎡的三房只有兩開間朝南，兩個臥室都朝北；164㎡的四房同樣是朝向有問題：

卓悅居分為三個地塊開發(fā)，每個地塊都很小，缺乏社區(qū)感，公共綠化也不足。

更重要的是板塔樓結合、兩梯五戶設計，幾乎沒有南北通透的戶型，居住體驗不佳。

東方萊茵是河景房，位置好，但老一代的產(chǎn)品戶型設計也有問題，不再符合當下主流需求。

比如134m2做兩房、166m2才做三房，購買性價比不高，這樣的中產(chǎn)產(chǎn)品受眾面極窄，沒啥流通性。

卓悅居、東方萊茵

再看不夜城北部片區(qū)的五月花都薈豪、中海萬錦城、金融街融府、越秀靜安天玥。

五月花都薈豪庭密度很高，建的層數(shù)也高（38層），塔樓3梯8戶的設計，人車不分流。

中海萬錦城受高架、鐵路割裂影響較大，實際居住體驗也不好。外產(chǎn)面多次脫落，中海開發(fā)的懂的都懂。

金融街融府也是有鐵路和高架割裂，步行走到地鐵口較遠，高鐵雖在家門口也不是天天坐。

不夜城北部片區(qū)以老破小居多，次新房很少，更新出來的越秀靜安天玥新房周邊都是老破小。

對比金融街融府二手房11萬元/m2的成交價，當初開盤12.1萬元/m2買入的未來可能要破發(fā)了。

更重要的是，不夜城缺乏中產(chǎn)看重的XQ，對上述所有小區(qū)又構成了一個減分項。

閘北的XQ資源集中在大寧，不夜城對中產(chǎn)置業(yè)的吸引力不如大寧。

不夜城的老破小產(chǎn)品在市場上也沒有站位，跟內(nèi)環(huán)線上其它板塊的老破小相比品質(zhì)不高、不宜居、無XQ，優(yōu)勢不占，也失去了聲音。

不夜城的老破小主要集中在北部片區(qū)，有的品相已經(jīng)很難堪了。

從這里也能窺探出閘北的歷史風貌是怎樣的：

普鐵新村老破小

與虹口魯迅公園相比，不夜城老破小沒有公園養(yǎng)老優(yōu)勢；

與虹口曲陽、楊浦鞍山相比，不夜城老破小缺乏XQ資源。

而且不夜城的老破小價格還比這些板塊稍高，剛需同樣的預算只能買到更小的面積。

所以從豪宅到中產(chǎn)次新，再到剛需老破小，不夜城板塊每樣產(chǎn)品在市場上都沒有清晰的站位。

既然不夜城的樓市站位這么低，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)持續(xù)帶來增量、購買力變強的情況下，未來站位會提高嗎？洼地的身份是否會改變呢？

不可否認，相較數(shù)年前，不夜城的新商辦帶來了一定的資源增量，地位有所上升。

但是不夜城的商務發(fā)展也遇到了瓶頸，商辦市場競爭不斷加劇，分流效應越來越明顯。

蘇河灣、北外灘、東外灘、真如等都開發(fā)了大量的辦公樓，都沒有填滿，會分流不夜城的商務資源。

以靜安國際中心為例，只來了一部分企業(yè)，還有很多空間在招商，人氣不是很足。

在靜安的辦公市場上，不夜城始終是一個二級地段，不會超過南京西路，很難尋求突破。

即使不夜城的商務功能和產(chǎn)生的購買力再強，因為樓市產(chǎn)品本身的缺陷很難承接住這些購買力，客群不一定非得買在這，板塊置業(yè)向心力不足的問題會持續(xù)存在。

不夜城的次新房戶型設計大多滿足不了中產(chǎn)的需求，而且區(qū)域XQ短板長期存在。

即使給板塊加個XQ也需要很多年的時間來驗證，這些歷史上遺留的問題不是一時半會就能改變的。

想要XQ和更優(yōu)美居住環(huán)境的，不夜城的購買力可能會外溢到大寧、新江灣城等區(qū)域，或是選擇市區(qū)更好的地段和產(chǎn)品。

不夜城板塊置業(yè)向心力明顯不足。

所以單方面靠產(chǎn)業(yè)增量，不夜城的樓市站位無法提高，洼地的身份也很難改變。

此外，北上海更高品質(zhì)、戶型設計更好的新房在持續(xù)開發(fā)出來，未來也會分流到不夜城的市場，削弱其站位。

中興路、北外灘、楊浦濱江開了很多新房，現(xiàn)在新房的品質(zhì)越來越卷，會分流到不夜城。

不夜城的很多二手次新房戶型設計實在是太古董了，未來會越來越落后于市場。

現(xiàn)在市場面上都流行三陽臺設計了，得房率更高、采光更佳、戶型也更符合市場主流需求。

不夜城這個板塊未來很難在樓市中領漲，只能靠周邊板塊來抬轎子，洼地效應會持續(xù)顯現(xiàn)。

統(tǒng)計不夜城幾個次新小區(qū)的漲跌幅發(fā)現(xiàn)，2020-2022年漲幅并不領先，屬于漲得少、跌得也少的類型：

卓悅居漲了38%，跌了25%；金融街融府漲了39%，跌了23%；

中海萬錦城三期漲了40%，跌了28%；五月花都薈豪庭漲了32%，跌了21%。

這也正是因為板塊各方面的問題，不是市場置業(yè)主流需求產(chǎn)品，無法在市場中領漲。

現(xiàn)在不夜城周邊板塊都在搞城市更新，開發(fā)出的新房都在漲價，讓不夜城的洼地現(xiàn)象越來越明顯。

比如大寧新開的中建玖上瑯宸售價14.68萬元/m2、靜安年華13萬元/m2；

中興路的萬科中興傲舍13.58萬元/m2，都超過了不夜城大部分次新成交價。

蘇河灣的華僑城蘇河灣、中糧天悅壹號二手房價一直比不夜城高。

未來隨著老靜安斯文里石庫門風貌區(qū)的更新，會建150米的住宅+商業(yè)項目，未來新房會提價，等于給不夜城抬轎子。

斯文里更新區(qū)域效果圖

如果周邊的房價都上漲，那么不夜城也會跟著漲，等于說是跟風的類型。

那么不夜城適合哪些人買呢？

可能是能夠忍受產(chǎn)品的缺陷，不在意鐵路和高架帶來的割裂，也不考慮XQ、注重性價比的一類客群。

但不夜城終究不是市場置業(yè)的主流板塊，未來可能在市場上會繼續(xù)失聲。