產品力，才是當下房企的“硬通貨”

題圖｜AI生成

當行業不再需要那么多普通的房子時，什么才是房企活下去的資本？萬科的回答是：產品力。

國慶黃金周137%的目標完成率、上海廣州的“現象級”熱銷盤為行業寒冬帶來了絲絲暖意，與此同時，第三季度萬科通過存量資產盤活實現回款71.1億元，完成大宗交易近70億元，快速盤活資產的同時，剝離非核心業務。

在行業深度調整期，萬科正在展示其生存方式。

產品力即硬通貨

市場共識正在形成：人們不再需要普通的房子，但永遠需要“好房子”。萬科的產品力，正成為其在深度調整期最硬的“通貨”。

就在剛剛過去的十一“黃金周”假期，萬科實現認購金額47.7億，目標完成率137%，16家地區公司均完成認購目標，萬科廣州、貴陽等多個項目銷售金額居當地榜首。

兩個現象級項目更能說明問題：上海“高福云境”，25套 1.3-1.7億級房源實現開盤即熱銷，銷售額超過上海該總價段成交總額。廣州“理想花地” 當日開盤就完成7.53億元銷售，斬獲主城區銷售套數和金額雙料冠軍。

據萬科財報披露，2025年前三季度，萬科營業收入達1613.88億元，其中開發業務收入達1004.6億元，按期保質完成7.4萬套房的交付。前三季度，萬科11 個首開項目均兌現投資承諾，平均銷售去化率近 7 成。

“產品力正在取代規模，成為房企的核心競爭力。”一位資深行業觀察者指出，“在當前普遍以價換量的市場中，萬科的產品溢價能力，在這輪調整中表現得尤為明顯。”

支撐這種溢價能力的，是萬科將“好房子”標準化的能力。

萬科將過往多年沉淀的經驗輸出為 24項產品標準和520項設計要求的模塊化“產品手冊”，確保每個項目都能達到基準線上的高品質。據悉，作為萬科未來城市計劃的“樣板”，上海“理想之地” 入選住建部全國首批好社區案例，而未來類似這類“好房子”也將批量涌現。

更為關鍵的是信任建設。當行業下行期，最稀缺的是購買者的信心，尤其是當人們要花上百萬去購置自己和家人的理想居所時，行業每一次的風吹草動都將打消他們購買欲望。

在全行業普遍”保交付”背景下，萬科再往前多走了一步。圍繞場景、服務、體驗、品質四個維度，提出“城市興交付”主張，打造了房地產行業的“透明廚房”。

從預售到交付，建筑工地向業主全程開放，業主可以參與監督自己新家建設的每個環節，不僅讓業主對于買房、交房更有信心，同時重塑了購房體驗。

經營服務：悄然生長的第二曲線

當開發業務承壓，經營服務業務正成為萬科新的穩定器。

今年前三季度，萬科經營服務業務收入為435.7億元，同比增長1.1%，對收入貢獻逐步提升，經營服務業務收入規模位于行業前列。經營服務業務具備輕資產，周期性弱，現金流穩定等特點，恰好能與房地產開發業務形成優勢互補，成為萬科構筑一道對抗地產周期波動的“新防線”。

長租公寓板塊表現尤為亮眼。截至 9 月底，泊寓共運營管理 28 萬間長租公寓，開業超 20萬間，出租率達 94.3%。1-9月租賃住宅業務實現營業收入27.4億元，同比增長4.4%。在租購并舉的行業大趨勢下，此前很早就布局長租公寓項目的萬科在規模、效率、納保量方面均穩居行業第一。在佛山金色夢想項目上，探索的“產、建、運營一體化”模式，有效提升了資產利用率。

商業開發運營同樣穩健，1-9 月，萬科商業開發與運營業務實現營業收入 62.1 億元（含非并表收入）。商業業務整體出租率達92.1%。8月底開業的鄭州嵩南印象城實現首開出租率超97%。同時作為萬科實行“輕重并舉”的重要戰略，憑借在商業運營和品牌資源的豐富積累，其已為GIC、黑石等知名機構業主提供商業輕資產運營服務，說明其商業能力已獲得國際資本的認可。

物業服務方面，萬科物業前三季度新增年化飽和收入達 16.8 億元，其中通過創新推出了彈性定價體系新拓項目 41 個，對應 1.4 億元年化飽和收入。

在物流倉儲方面，截止至三季度末，萬緯物流累計開業項目約 148 個，可租賃面積 1,046 萬平方米，出租率始終保持行業領先。伴隨冷鮮業務、零售業務物流需求的增長，萬家配業務前三季度單量同比增長3倍。

資產盤活：現金流保衛戰

對于率先喊出“活下去”的萬科來說，2025年是其關鍵轉折點。

三季報顯示，萬科今年前三季度營收1613.9億元，同比下降26.6%，凈虧損280.2億元，經營性現金流進一步惡化，冰冷的數字背后，是房地產行業整體承壓的真實寫照。

3個月前，萬科管理層在半年報分析師會議上感嘆，“做增量容易，做存量難”，道出了行業現狀。重資產如何快速變現，考驗著企業的執行力和應變能力。

2025年萬科迎來債務到期高峰。公開資料顯示，2025年萬科到期公開債總額為431.5億，不過在此之后，萬科公開債金額逐年下降，26年僅為100億元左右，27年為52億元。

為了應對短期償債風險，萬科一邊出售非主業資產等措施快速回流資金，一邊通過大股東深鐵集團的輸血，以時間換空間。

萬科對非核心業務的拆分出售可謂堅決且速度。今年8月，中旅國際完成了對萬科冰雪業務的收購。同時借助專項債等政策工具，萬科已申報36個收購項目，其中15個納入市級清單。通過規劃調整、合作開發等方式，石家莊萬科公園隱秀項目實現新增產能28億元。前三季度，萬科已通過存量盤活優化和新增產能178.4億元。

更深層的變革發生在組織架構上。今年上半年，萬科進行了一次大規模的組織架構變革，從過去三級架構，變為“集團總部”“地區公司”的二級管控，管理更加扁平、決策更為高效。

而24年、25年計提的資產減值損失更像是新管理層為了重新開始，與此前管理層權責隔離的“甩包袱”。2024年萬科計提了335.5億減值損失，今年到目前為止計提資產減值損失143億元。當下資產減值陣痛，或將讓萬科未來擁有一個更為健康的資產負債表。

此外，深鐵的借款無疑給萬科提供了及時雨以及長達3年的喘息時間。最新公告顯示，深鐵集團將向萬科提供不超過220億元借款額度，每筆借款的初始期限不超過3年，同時借款期限還可以延長，借款利率也遠低于市場利率。

截至目前深鐵已累計向公司提供291.3億元的股東借款，萬科集團已完成288.9億元公開債務的償還，融資成本相較2024年降低6個基點，僅為3.44%。

這種支持不僅體現在資金層面，更是一種信用背書。在行業信心脆弱的時刻，穩定的股東關系成為萬科穿越周期的底氣。

從“困境反轉”的角度來看，萬科仍具有較好的品牌價值，存量資產均為核心城市優質地段，同時管理層經歷過多個行業周期，也有著多年的運營經驗，目前缺乏的僅僅是當下的現金流和時間。

如果深鐵的輸血能夠讓萬科重啟“自我造血”，或將有望成為繼蔚來汽車與合肥市政府合作后又一經典故事，在政府的助力下，房地產龍頭再獲新生。

科技賦能：面向未來的基建

公司的韌性不僅僅體現在行業低谷期的執行力，積極擁抱新變化也是其韌性的重要體現。而從房地產的黃金時代過渡到AI新時代進程中，萬科也正從“建造商”向“科技驅動的城市服務商”進化。

萬科的AI 戰略可以說非常“接地氣。在建筑設計環節，萬科在行業中首創了圖紙大模型，可實現線上審圖，目前該模型已服務內外部項目超1000個；在工程管理環節，各建設項目利用“AI數字工程管理平臺”，通過無人機和360攝像頭采集施工現場數據，目前已累計完成智能巡檢超32萬次。

除此之外，AI正成為其經營業務的虛擬中臺，深度嵌入決策、客服、供應鏈等業務環節，實現業務的降本增效。比如在物業方面，以自研“靈石”系統為決策中樞，實現99.7%的設備在線率與15分鐘級故障響應；通過自研“飛鴿”平臺，構建起行業最大規模的工單實時響應網絡。

最具想象空間的是與深鐵合作的“機器人地鐵配送”項目。萬科與大股東深鐵合作，開發可自動搭乘地鐵，規劃最優路線的全球首例機器人，并將于今年四季度逐批量產交付上線，解決地鐵商鋪配貨難、停車難、送貨成本高等問題。

上述科技產品，不僅僅服務于萬科自身，未來還將作為技術輸出，有望在房地產、物業、零售、交通等行業大規模落地，成為推動公司增長的新引擎。

在這個寒意陣陣的行業冬天，萬科努力證明：活下去不僅是一種本能，更是一種能力。從冰雪業務出售到存量資產盤活，從產品力提升到科技賦能，萬科展示了一家行業龍頭在危機中的應變能力。

而那些能夠在寒冬中調整姿態的企業，或許將在春天到來時獲得新的生機。

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