從“成本包袱”到“營收引擎”！長租公寓如何以公區(qū)創(chuàng)新撬動產品價值？

公區(qū)從配套角色邁向“內容載體”與“價值引擎”。

2025年，住房租賃產品力100首創(chuàng)華南、華北、中西部、華東屬地化深度測評體系， 深度挖掘區(qū)域市場差異化需求。

在長租公寓行業(yè)競爭日益激烈的背景下，單一的居住功能已難以滿足市場需求與實現可持續(xù)的盈利增長。公區(qū)作為連接用戶與運營方的核心場域，其價值挖掘與運營模式創(chuàng)新，正成為行業(yè)突破同質化競爭、尋求新增長曲線的關鍵。

在華北區(qū)域長租市場，住房租賃產品力100觀察到，領先的租賃品牌正推動公區(qū)角色從“配套成本中心”向“流量價值引擎”轉變。通過場景營造與內容運營，公區(qū)不僅提升了多經收入，更在場景中構建了品牌認同與用戶粘性，為項目注入持續(xù)競爭力。

01

植入自營品牌

構建私域流量與收入閉環(huán)

對位客戶需求，企業(yè)成立并植入自有品牌，如咖啡、超市等，提升多經收入提升的同時強化用戶粘度

公區(qū)運營一直是長租行業(yè)多經收入的主要來源，而市場傳統的主流做法多數為自運營+外包的組合方式。而華北市場已經出現公區(qū)全自主運營，實現從“空間租賃”到“流量變現”的躍遷。租客不再是單純的住戶，而是具有清晰畫像和消費能力的私域流量。公區(qū)運營則是轉化這些流量的核心場景。相較于外包模式利潤分成低，品牌同質化等問題。而迎合客戶需求，建立自有品牌并導入，則可以實現利潤和品牌忠誠度的提升。真正的把公區(qū)從“成本中心”變成“利潤引擎”，同時通過自有品牌強化用戶粘性，最終獲得長期競爭優(yōu)勢。

例如北京樂乎公寓清河店，項目配備了健身房、休息區(qū)、戶外休閑空間、咖啡廳、水吧、自習室、會議室等功能空間且全部為自運營。通過自運營的方式，公區(qū)服務更加有保證，且大大提升客戶粘度的同時，降低了外包分成，實現了多金收入的提升。而且項目深入研究目標客群特征，進準對位可客群需求，建立樂乎集團最新自有品牌—“啡常樂乎”咖啡，并在公區(qū)植入，一方面滿足都市白領的需求，一方面在潛移默化中建立品牌忠誠度；形成良好的市場口碑。

圖：自有品牌“啡常樂乎”咖啡廳展示

02

打造主題景觀園林

以場景體驗賦能項目價值

利用公區(qū)亮點為項目賦能，不再局限于功能配套空間，延伸至主題園林景觀設計

長租公寓市場在前期發(fā)展過程中，將重點放在了室內空間和公區(qū)功能配套上，而忽視了園林景觀。而在華北市場，目前已有項目開始在園林景觀上發(fā)力，通過打造主題景觀園林，為項目賦能，并在市場上形成區(qū)隔。將公區(qū)亮點延伸至主題園林景觀設計，本質上是將項目的競爭維度從硬件配置提升到了場景體驗和情感價值層面。它讓冰冷的建筑擁有了溫度與個性，不僅能直接促進營銷、提升價值，更能長遠地培養(yǎng)用戶忠誠度、塑造高端品牌形象，是為項目注入持久生命力的明智之舉。

例如濟南先投雅遇公寓起步區(qū)店，作為濟南新舊動能轉換起步區(qū)重點打造的安居工程，雅遇公寓由濟南先投集團與新加坡雅詩閣有限公司合作開發(fā)運營。致力于打造適合青年人才、新市民及企業(yè)員工的高品質居住空間。項目落地“南洋”主題景觀園林，通過綠植、裝置、水景等營造出熱帶風情。

圖：濟南先投雅遇公寓起步區(qū)店“南洋”主題園林景觀展示

03

配置高端功能

以“代差”競爭鎖定高凈值客群

功能配套對位高凈值客群小眾且精致的需求偏好，形成配套功能的“代差”

在華北長租公寓市場，公區(qū)已經開始配備高凈值人群青睞的功能空間，如室內網球、室內攀巖、樂刻操課館等空間。高凈值人群工作強度大，對健康和身材管理極為重視。這些設施提供了便捷、高效且富有樂趣的解決方案，直擊客戶核心痛點。此舉是精準打擊目標客群、實現品牌躍遷的絕佳策略。這不再是簡單的“人有我有”，而是通過滿足高端客群定制化需求的獨特設施來定義生活方式，從而與競爭對手形成配套功能的“代差”。

如北京青核INNNG國際人才社區(qū)，項目位于北京市海淀區(qū)毛紡東路六號院，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目針對周邊科技園青年人才，打造集居住、商業(yè)、社交、服務于一體的多元集合空間。在公區(qū)功能選擇，摒棄傳統服務式公寓配套，選擇客群更為對位的高端配套，如青山攀巖、室內網球、樂刻操課館、Manner咖啡等，受到客戶的一直好評，并借助配套，高頻詞舉辦社群活動，在高端公寓市場形成了良好的口碑。作為高端服務式公寓，項目出租率僅4個月便達到了95%，完成爬坡。且出租率長期維持在95%以上。

圖：青核INNNG國際人才社區(qū)高端配套展示

04

設計網紅地標

兌現多元化場景與生活方式

設計網紅地標，提升傳播力，利用主題空間，聚集客群，衍生出可傳播、可體驗、可共鳴的生活方式

華北市場已有項目開始建立項目專屬視覺符號，在公區(qū)空間設計兼顧打卡點和功能性，建立起客群運營高效情感連接的同時，打造城市網紅地標，提升項目知名度和客戶的歸屬感。這樣既能強化品牌記憶點，又能自然延伸出各種主題空間和活動。通過策展等方式，結合空間租賃、社群增值和跨界合作來打造多維收入結構。相較于傳統的服務式公寓賣“位置、設施、服務”，而新一代的策略則演變?yōu)槭圪u一種 “可傳播、可體驗、可共鳴”的生活方式。客戶購買的不僅是棲身之所，更是一種社交圈層和身份認同。

青核INNNG國際人才社區(qū)利用公區(qū)打造“SUPER GROUND+”社區(qū)活力能量場。布置裝置藝術，打造網紅打卡場地，吸引人流，形成項目廣泛傳播，建立起品牌形象。并利用公區(qū)空間和先鋒設計師合作，打造對標北京蔦屋書店的青核“SHARE TIME”，設計共享辦公，小型會議室、咖啡簡餐、文創(chuàng)、書籍等功能。后期運營通過谷子、快閃、動漫藝術展覽、收費自習室或區(qū)域內多項活動舉辦，例如海淀青年企業(yè)家協會、AI交流互動中心等，打造公益角等多角度提供專項服務。在提供中產精致客群生活氛圍感，改善職住平衡的理想生活的同時創(chuàng)造了更多的收入可能。

圖：青核INNNG國際人才社區(qū)網紅地標及網紅書屋

無獨有偶，在北京天安門王府井瑞貝庭公寓酒店，項目在改造和運營過程中充分考慮墻體的高效利用。一方面利用墻面打造網紅打卡墻，一方面利用公區(qū)墻面，結合地方文化特色，打造北京特色文化展。建立起項目的文化底色，形成良好的口碑宣傳。

圖：北京天安門王府井瑞貝庭公寓酒店網紅墻及特色文化展展示

小結

長租公寓的公區(qū)價值正經歷一場深刻的范式革命。其演進邏輯從“配套空間”到“品牌陣地”，再到“情感場景”，最終升維為“生活方式策源地”。華北區(qū)域長租公寓的實踐共同勾勒出公區(qū)從“成本中心”向“利潤引擎”躍遷的圖譜。其核心在于，企業(yè)不再將公區(qū)視為靜態(tài)的配套設施，而是作為動態(tài)的“內容產品”和“流量入口”進行深度運營。

未來，決定長租公寓產品力高下的，將不僅是區(qū)位與硬件，更是其公區(qū)所承載的內容深度、情感溫度與運營精度。以用戶需求為原點，構建可體驗、可共鳴、可消費的復合場景，將是行業(yè)建立長期競爭優(yōu)勢的關鍵所在。

注：本文圖片除特別標注外，均來自企業(yè)官方披露，由住房租賃產品力測評整理。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環(huán)。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創(chuàng)新研發(fā)產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。