地產圖譜｜前10月“抱團”拿地頻現，中海、招商領跑新增貨值榜

1-10月，TOP100房企拿地總額同比保持增長，但增速明顯放緩。機構統計顯示，中海地產（簡稱“中海”）、招商蛇口（簡稱“招商”）和綠城中國（簡稱“綠城”）位列新增貨值前三。而在1-9月的排名中，前三則為綠城、保利發展和中海。

在市場不確定性加劇的背景下，聚焦于一二線核心城市，聯合拿地成為房企分散風險、共享利益的主流策略。從央企、國企到民企，多方合作拿地，以及代建介入拿地等模式頻現，行業投資更趨理性與謹慎。

聯合拿地共擔市場風險

據中指研究院統計，1-10月，TOP100企業拿地總額7838億元，同比增長26.4%，延續增長態勢，但增幅較1-9月大幅收窄，主要是由于9月份有多宗大規模收并購地塊，導致增速較高。

從新增貨值來看，1-10月，中海、招商和綠城位列前三。其中，中海以1870億元新增貨值位列第一，招商、綠城新增貨值規模分別為1807億元和1209億元，分列第二和第三位。而在1-9月的排名中，前三位為綠城、保利發展和中海。

值得關注的是，中海地產、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資聯合體完成對徐匯東安城市更新項目的股權交易，獲得該地塊開發權，協議總出讓金額高達439.5億元，在刷新全國涉宅用地出讓總價紀錄的同時，使得中海地產、招商蛇口的貨值大幅提升。

權益拿地金額方面，1-10月，中海、綠城、招商分別以827億元、564億元、562億元位居前三名。

不難看出，頭部企業正聚焦核心城市加大補倉力度。從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企和地方國資仍是主力，民企則主要在深耕區域補充土儲。招商在北京、上海、南京、成都四個城市拿地金額均進入前十；建發在杭州、北京、蘇州和成都四個城市也躋身前十；綠城和保利發展則在3個城市位列前十。

此外，濱江集團聚焦杭州，在杭州位列拿地金額第一；嘉禾興地產進入成都拿地金額前十。

10月份，多宗土地均為聯合體拿地，并且主要集中在上海、北京等一線城市和杭州、成都等熱點二線城市。其中，上海靜安C070102單元地塊經過52輪競價，由招商、越秀地產、星獅與瑞城組成的聯合體以77.37億元競得。

除高總價地塊外，部分成交金額不高的地塊也由房企聯合競得。中指研究院認為，當前房企傾向于聯合拿地，主要是為應對市場不確定性，共同承擔銷售不暢、價格波動等風險。

從聯合體企業性質來看，多采用“央企+地方國資”的形式，也有部分“房企+資方”的拿地形式。比如，10月30日，北京城建+銘嘉聯合體28.09億斬獲昌平東小口地塊。

此外，部分項目通過聯合拿地提前鎖定開發，并以代建形式展開。如蘇州蘇地2025-WG-Z22號地塊由禾之江置業、振渭城鎮建設和綠城管理聯合競得，該項目將由綠城管理負責代建。當前，代建企業前期介入項目，通過引入資方代持股或小股操盤與委托方合作拿地，已成為行業常見模式。

上海、杭州熱度延續，武漢遇冷

在10月份全國住宅用地成交總價TOP10中，有4宗地塊為聯合體拿地，高總價地塊主要集中在上海和北京。其中，上海有4宗入榜，總成交金額高達170億元，上海靜安C070102單元地塊以總成交價77億元位列第一；北京有2宗地入榜，總成交金額為54億元。

10月份，上海、廣州、杭州、成都、長沙、青島、濟南、武漢等地都有住宅地塊出讓。在房企投資策略持續保持深耕聚焦下，上海、杭州土拍熱度持續，其中杭州成交的住宅用地平均溢價率達16%；廣州、成都、青島、長沙的核心區優質地塊關注度高，但其余區域較為冷清，平均溢價率約5%；武漢受高庫存影響，房企補倉力度偏弱。

其中，青島嶗山區梅嶺東路地塊溢價率達到26%，由海信地產以3.9億元獲得，是10月溢價最高的地塊。大家房產以12.6億元拿下的杭州浦沿單元BJ040301-01地塊，溢價為20%；浙江英冠控股17.3億元拿下的杭州浦沿單元BJ040301-02地塊，溢價為19%。

在克而瑞分析人士看來，當前企業拿地的態度十分謹慎，而且拿地的策略基本保持一致，即以核心一二線城市優質地塊為主，不盲目溢價拿地。盡管投資百強企業在前10月拿地總貨值、金額和建筑面積均同比上升，但自2025年下半年起，典型企業的拿地力度持續下滑。在10月重點監測的30家企業中，超過半數的企業未有拿地動作。

拿地銷售比方面，1-10月百強房企拿地銷售比為0.29，較9月末降低0.02。分梯隊看，銷售TOP10房企拿地銷售比達0.42，投資積極性遠高于其他房企。

“對于企業而言，在當前市場尚未真正止跌回穩以及優質土地供應放緩之下，四季度并非拿地‘窗口期’，企業需要繼續保持謹慎和理性拿地。”克而瑞分析人士預計。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

制圖 許驍

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐