專訪社科院王業強：房地產定位從“城鎮化引擎”轉向“民生基石”

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道

在新發展階段，住房居住屬性凸顯，房地產本質上已屬于民生問題。

日前，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（下文簡稱《建議》）公布。與“十四五”規劃綱要在新型城鎮化的框架中部署房地產工作不同，《建議》將房地產工作明確納入“加大保障和改善民生力度”部分，以“推動房地產高質量發展”為核心任務。并圍繞構建房地產發展新模式、保障性住房供給、改善性住房供給、“好房子”建設、建立房屋全生命周期安全管理制度等方面，部署了5方面具體任務。

為幫助各界更好理解和把握《建議》中房地產相關部署的深層邏輯與實踐方向，近日，21世紀經濟報道對中國社會科學院研究員，國家未來城市實驗室副主任王業強進行了專訪。作為長期深耕房地產經濟領域的權威專家，王業強同時擔任《中國房地產發展報告》（房地產藍皮書）主編，對房地產政策演進、行業轉型趨勢有著深入且系統的研究。

王業強認為，當前房地產市場已經進入存量主導階段，《建議》在民生保障部分單獨對房地產進行部署，意味著對房地產的定位從“城鎮化引擎”到“民生基石”的歷史性轉型，其居住屬性和民生重要性進一步凸顯。未來各地住房供應政策將從規模導向轉向更強調品質優先，通過差異化政策滿足居民改善性住房需求。在需求端，未來各地將根據城市能級和市場情況逐步優化住房消費的不合理限制性措施，但各種限制性政策不會“一刀切”全面退出。核心城市或先放寬郊區限購，再逐步調整中心城區政策?。

《21世紀》：與“十四五”規劃綱要在暢通國內大循環、新型城鎮化框架下部署房地產工作不同，《建議》對房地產的部署集中在民生保障部分，這種變化意味著什么？

王業強：這意味著對房地產的定位從“城鎮化引擎”到“民生基石”的歷史性轉型。在“十四五”時期，房地產主要作為城鎮化進程和經濟循環的重要支撐，相關部署與“加快構建新發展格局”緊密關聯，強調通過城鎮化釋放內需潛力。而《建議》將房地產納入民生保障體系，提出“推動房地產高質量發展”，凸顯其居住屬性和民生重要性。?

在新發展階段，住房居住屬性凸顯，房地產本質上已屬于民生問題。這一變化也釋放出強烈信號：房地產將回歸服務居民高品質居住需求的初心與使命。從更宏觀的視角看，“高質量發展取得顯著成效”是“十五五”時期經濟社會發展的核心目標，房地產作為關聯產業鏈長、帶動性強的關鍵領域，其轉型直接關系到內需擴大與經濟循環暢通。將房地產納入民生保障框架，通過“投資于人”的住房供給優化，既能補齊民生短板，又能釋放消費潛力，與新型城鎮化、共同富裕等國家戰略協同聯動。

《21世紀》：與“十四五”相比，“十五五”房地產工作重點或將出現哪些變化？

王業強：我認為“十五五”時期房地產工作重點呈現系統性升級特征。

具體而言，一是供給邏輯轉變。以保障性住房供應為例，“十四五”時期側重擴大規模，“十五五”時期將更注重結構優化和質量提升。

二是產品標準升級。《建議》新增建設安全舒適綠色智慧的“好房子”任務，配套實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，這將帶來物業服務模式創新，更好將服務質量提升和居民日常需求相結合。

三是服務鏈條延伸。《建議》提出建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質量安全保險等制度，覆蓋從開發建設到維護使用的全過程。?

四是政策工具創新。“因城施策增加改善性住房供給”成為新方向，通過差異化、適配化政策滿足不同能級城市的改善性住房需求。

五是機制建設深化。《建議》強調加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。項目開發公司制、城市房地產融資協調機制、現房銷售配套融資政策等將成為“十五五”期間重點落地的政策方向。

《21世紀》：對提振消費的部署中，《建議》提出清理住房等消費不合理限制性措施，對此應如何理解？后續各種限制性政策會否全面退出？

王業強：這一部署反映出房地產行業從“規模擴張”向“質量提升”的戰略轉型。一方面，市場供求關系逆轉，房地產市場已經進入存量主導階段。另一方面，市場需求結構升級，住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，改善性需求占比持續提升。另外，房地產產業鏈較長，其穩定發展直接影響就業與內需擴大。提振住房消費是促進國內大循環、建設國內統一大市場的核心抓手。?

但我認為后續各種限制性政策不會“一刀切”全面退出，而是根據城市能級和市場情況逐步優化。核心城市可能先放寬郊區限購（如北京五環外不限購），再逐步調整中心城區政策?。

著眼未來政策調整方向，重點是不同能級城市探索差異化政策。完善相關配套政策將為行業高質量發展提供保障，如探索實施現房銷售，從根本上化解風險，細化住宅專項維修資金應急使用條件，建立“紅色議事廳”等協商平臺，形成社區、物業、居民的良性互動。此外，重點領域的政策突破將成為關鍵，如打破公積金使用地域限制、優化商業貸款轉公積金貸款流程、建立跨區公租房輪換機制等。??

《21世紀》：《建議》提出，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。在完善商品房基礎制度方面，你認為當前迫切需要進行哪些改革？還需要突破哪些瓶頸？

王業強：在商品房開發環節，一是要?改革預售制度。預售制度導致房企過度依賴高周轉模式，資金鏈脆弱。建議逐步轉向現房銷售或完善預售資金監管機制，降低行業系統性風險?。二是要?提升房屋品質，需建立從規劃設計到施工驗收的全流程品質管控標準。

在?融資環節，一方面，要?優化融資結構。當前房企融資過度依賴銀行信貸和預售回款，需發展多元化融資渠道，如REITs、債券市場等，降低杠桿率。另一方面，要?建立風險預警機制。針對房企債務風險，需建立動態監測和分級預警體系，防止風險跨市場傳染?。

在?銷售環節，一方面，要?完善銷售監管。加強銷售行為規范，打擊虛假宣傳、違規銷售等亂象，保護消費者權益。另一方面，要根據不同城市市場狀況，靈活調整限購、限貸等政策，滿足改善性住房需求。?

對此，我認為未來重點要從制度、市場、人口和區域結構這幾方面破題。在制度方面，主要是解決?土地財政依賴問題，建立?保障房與商品房雙軌制。地方政府對土地出讓收入的依賴導致地價高企，需進一步完善財稅體制改革。而保障性住房供給不足且與市場割裂，需建立有機銜接的住房供應體系?。

在市場方面，當前房地產市場面臨?需求端疲軟，居民收入預期減弱導致購房意愿下降的情況，需通過收入分配改革提振消費。同時?，部分企業面臨轉型困難的問題，中小房企面臨周轉慢、戰略不清晰等問題，缺乏發展新模式的能力。

在人口結構變化方面，由于城鎮化率放緩、老齡化加劇導致住房需求總量見頂，需調整產品結構適應新需求。在?區域分化方面，由于一二線城市與三四線城市市場冷熱不均，需建立差異化調控機制。?

《21世紀》:在保障性住房供給上，“十四五”規劃綱要提出“有效增加保障性住房供給”，《建議》調整為“優化保障性住房供給”，你如何看待表述的變化？是否會影響未來的保障性住房工作？

王業強：這一變化反映了中國住房保障政策的發展階段和戰略重心的轉變。“十四五”時期?強調“有效增加供給”，主要目標是擴大保障性住房的覆蓋面和數量。《建議》的重點是“優化供給”，意味著政策重心從單純追求數量轉向質量與結構并重。這體現了住房保障工作從“保基本”向“促發展”的階段性轉變。具體而言，一是從規模增加到質量提升，更注重住房品質；二是從單一供給到構建“市場+保障”的多元化供應體系；三是從政府主導轉向多主體參與。這一轉變將推動保障性住房工作更加注重質量、結構和可持續性。未來隨著“十五五”規劃的深入實施，中國住房保障體系將更加完善，為實現全體人民住有所居的目標奠定堅實基礎。

這一政策部署逐步落地后，將對保障性住房工作帶來三方面影響。一是建設標準提升。各地將更注重保障性住房的配套設施和居住體驗，將保障性住房建成“好房子”。二是供給結構優化。未來將更注重新市民、青年人等特定群體的住房需求，增加小戶型、低租金的租賃住房供給，解決供需錯配問題。三是管理機制完善。將建立“人-房-地-錢”聯動機制，根據不同群體的住房需求匹配相應的供給與配套服務，實現精準保障。

《21世紀》：《建議》提出“因城施策增加改善性住房供給”，如何“因城施策”？接下來不同能級城市改善性住房供應政策或如何走？

王業強：這一部署標志著中國住房供給將從“有效增加”轉向“優化供給”，意味著我國住房發展階段從“保基本”向“促品質”的深刻轉變。住建部明確要求構建“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，通過差異化政策滿足不同能級城市的改善性需求。未來“因城施策”政策將更加強調從規模導向到品質優先，從單一供給到多元供給體系，從行政管控到精準施策，允許各地根據人口結構、產業特點制定差異化政策。

具體到不同能級城市，未來一線城市或重在政策創新與存量激活，通過?放寬限購、?公積金改革等組合拳釋放改善性住房需求；二線城市將重在品質提升與產城融合，通過?土地供應優化?和?品質升級?吸引改善需求；三線城市將重在存量盤活與保障托底。

《21世紀》：你如何看待“好房子”建設首次被寫入五年規劃建議？

王業強：我認為這是房地產發展階段的必然轉型，是民生需求升級的必然要求。中國房地產市場已正式進入存量主導階段，從“規模紅利”驅動，轉向“質量紅利”競爭。過去依賴土地財政的規模擴張模式導致資源錯配，低水平重復建設與住房結構性短缺并存。市場并不缺房子，但滿足居住品質升級需求的“好房子”供給不足。

我國住房需求已呈現明顯分層升級特征：中高收入群體追求高品質生活居所，進城務工的新市民渴望擁有承載美好生活的安居港灣，老齡化社會催生適老化居住需求，家庭小型化趨勢呼喚功能性小戶型。需求端的這些變化，正倒逼行業必須跳出傳統發展路徑，建設安全舒適綠色智慧的“好房子”。

《21世紀》：《建議》提出，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，這將如何影響未來的住房市場？要將這兩項工作落到實處，還要打通哪些卡點堵點？

王業強：隨著房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動的深入推進，中國住房市場將呈現三大趨勢：供給體系更加多元?、?產品標準持續升級?、?服務模式不斷創新?。未來應進一步打通房地產設計、施工、監管、服務全鏈條的卡點堵點，構建起“好房子+好服務”的住房高質量發展新格局，真正實現從“住有所居”到“住有優居”的歷史性跨越。

其中在房屋品質提升方面，如設計、施工、監管環節存在脫節情況，導致“滲、漏、鼓、裂、堵”等質量通病，需建立從項目策劃到交付使用的全過程質量控制體系；部分地區對綠色建筑、智能建造等新標準執行不到位，需加強施工圖審查和過程監督；部分企業質量終身責任意識不強，需完善工程質量終身責任信息檔案，強化“黑名單”等懲戒措施?。

在物業服務提升方面，存在履約監管機制不健全的問題，部分物業企業服務與合同約定存在差距，需建立企業自評、第三方測評的履約評估體系；?公共收益管理存在不規范情況，侵占業主公共收益問題突出，需建立專戶管理制度，定期公示收支情況；物業費收繳率低導致服務難以為繼，需探索“低收費、可持續”模式，通過片區化統籌盤活閑置資源。

《21世紀》：《建議》提出，建立房屋全生命周期安全管理制度。如何看待這項制度的長遠價值？建立這項制度還需從哪些方面發力？

王業強：這標志著中國房屋管理從“分段式”向“一體化”轉變。這一制度回應了居民對安全居住的迫切需求，更是房地產行業高質量發展的重要基石。未來隨著房屋體檢、房屋養老金和房屋保險三項制度的完善，以及數字化技術的深度應用，中國有望構建起“預防為主、全程可控、多方共治”的房屋安全管理新格局。

這一制度在民生保障、資產保值、風險防控等方面均有重要意義。一方面，這一制度打破了傳統“建管分離”模式，將房屋管理延伸至設計、施工、運維全流程，建立系統性、綜合性的安全管理體系。另一方面，將房屋安全評估納入二手房交易必備條件，優質二手房市場溢價提升有助于實現資產保值。這種市場化倒逼機制促使開發商從“交房即完”轉向“全周期服務”?。除此之外，定期發布房屋評估報告，確保房屋在全生命周期內的安全性，可以有效預防和減少安全事故的發生。

要真正建立這項制度，還要重點從三方面著力，一是重構?責任體系。要落實“誰所有、誰負責”原則，明確房屋所有權人是使用安全首要責任人。二是標準規范統一。住房各環節數據缺乏統一標準，新技術應用較為有限，難以貫通全生命周期管理。三是建立長效機制。老舊小區物業費收繳率低導致服務難以為繼，需探索“低收費、可持續”模式。

《21世紀》：你對“十五五”時期的房地產市場有什么展望？

王業強：“十五五”時期房地產市場或將呈現以下趨勢性變化。第一，?總量收縮與結構分化。全國住房總需求和總供給都可能會進一步收縮，但高能級城市的住房市場將更具競爭力，其住房銷售、土地和投資市場份額有望進一步提升。第二，?改善性住房需求增長。改善性購房需求不斷擴大，120平方米以上的改善性商品房將成為新房市場主流。第三，?存量主導時代。多個城市二手房交易量已超過新房，市場正式進入存量主導階段，城市更新和存量盤活將成為重要方向。