中建壹品三度落子北京西紅門

11月4日，北京市大興區西紅門鎮DX04-0102-6038地塊由中建壹品與湖北聯投組成的聯合體以19.04億元底價競得。至此，中建壹品已在西紅門板塊完成三次布局。業內專家分析指出，6038地塊具備拿地成本低、適配剛需及剛改客群需求的優勢，可有效填補區域小戶型產品供應空白；盡管當前西紅門板塊項目密集，但多數競品已進入尾房階段且以大戶型為主，新地塊后續開發的項目有望緩解區域去化壓力。

西紅門板塊開發熱度持續

出讓信息顯示，6038地塊土地面積約2.76萬平方米；規劃建筑面積約6.35萬平方米；容積率2.3；用地屬性為R2二類居住用地。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，相較于周邊已上市的新建住宅項目，該地塊容積率較低，具備打造高品質住宅產品的良好基礎條件。同時，地塊緊鄰規劃中的地鐵19號線二期西紅門東站，未來將實現與軌道交通站點的一體化設計，進一步提升交通便利性。

在配套資源方面，該地塊可充分共享西紅門板塊的成熟設施。商業上毗鄰薈聚中心、山姆會員店等大型商業綜合體；教育資源涵蓋皇城根小學大興分校（在建）及北京四中大興分校；醫療保障則依賴于已投入使用的北京大學第一醫院南院區。

北京商報記者注意到，中建壹品并非首次在大興西紅門板塊拿地。2022年2月，中建壹品以35.7億元摘得西紅門6004、6006、6008等地塊，后續打造出壹品興創御璟星城；2024年2月，中建壹品再以48.76億元、溢價率15%觸發搖號機制，在9家房企爭奪中成功搖中大興西紅門6035地塊，后續打造出壹品興創?御璟星城?元啟項目。

合碩機構首席分析師郭毅表示，中建壹品持續在西紅門板塊拿地，核心邏輯有兩點：一方面是看好西紅門片區的未來發展潛力；二是該宗地塊土地成本較低，可更好平衡前期開發成本與利潤。中建壹品借助當前樓市調整期"抄底拿地"，能與壹品興創?御璟星城?元啟等在售項目協同平衡整體土地成本，并實現產品層面的銜接呼應。

值得一提的是，西紅門板塊開發起步較早，早期以限競房為主，后續逐步出讓商品房地塊。2020年4月，龍湖聯合首開、新城控股分別競得該板塊兩宗限競房用地，為板塊開發熱度奠定基礎。2021年10月，華潤置地與中鐵置業組成的聯合體，以15%的溢價率成功拿下西紅門6011、6014地塊。

自此，西紅門板塊持續維持高熱度，逐步成為房企重點布局的核心板塊，以溢價率觸頂方式競得的地塊數量也逐步增多。

2023年5月，中鐵與華潤聯合體再度出手，競得西紅門6005、6007地塊；同年7月，中建玖合以15%溢價率競得西紅門6006等地塊。

或將填補板塊小戶型供應空缺

盡管西紅門6038地塊在配套設施、交通條件、醫療資源及商業配套等方面具備顯著優勢，但該地塊周邊競品項目高度集中的現狀，也對其未來入市后的銷售策略制定提出了更高要求。

從項目入市節奏來看，2022—2025年期間，西紅門板塊有多個新建項目陸續面市。包括壹品興創御璟星城、橡樹灣二期、中建?玖玥府、橡樹灣三期、壹品興創?御璟星城?元啟等；2024年9月由興創置地摘得的西紅門6029、6030地塊，也于近期公示了項目規劃設計方案。

項目密集入市雖進一步推高了西紅門板塊的市場關注度，但也加劇了各項目間的去化競爭壓力。北京市住建委官網顯示，截至11月4日，壹品興創?御璟星城?元啟批準銷售套數為1065套，已簽約套數僅244套，去化率僅22.91%。

郭毅表示，從壹品興創?御璟星城?元啟項目本身來看，其去化速度并不慢。該項目今年5月開啟首套房源簽約，5個月達成這一簽約量，在北京整體市場中算是不錯的成績。雖然地塊周邊有橡樹灣、中建?玖玥府等貼身競品，但二者均僅剩尾房階段的大戶型產品，小戶型產品目前僅有壹品興創?御璟星城?元啟仍有供應，更符合剛需、剛改類產品的市場定位邏輯，可有效填補區域小戶型供應的市場空白。

郭毅進一步指出，6038地塊預計將遵循大興區"好房子"政策開發。未來項目在室內空間拓展、功能布局優化等方面有望為北京城南帶來創新產品，進而推動片區整體去化。

北京商報記者 王寅浩 李晗