保利外灘系豪宅，不再狂熱了

文/上海進深 嚴明會

作為保利“外灘系”的第四子，也是“啟”產品序列在上海的首秀，保利外灘啟PARK77沒能復制前幾作開盤即罄的神話。

認購期間，項目累計獲得超160組客戶認籌，認購率約108%。

PARK77一次性推出全部157套建面約99-137㎡三至四房，均價13.55萬元/㎡。

9月27日正式開盤，官方口徑宣布成交16億元。

銷售額已經覆蓋地價，看似成績不錯。

然而，一個多月過去，網上房地產顯示，實際網簽56套，去化率約36%。即便加上11套已登記的房源，去化率也未超50%。

保利抬轎子

保利外灘啟PARK77的定價邏輯，從一開始就與土地深度綁定。

2024年11月，保利發展以15.22億元競得項目所在地塊。成交樓面價86037元/平方米，溢價率16.27%，刷新了當時楊浦區住宅用地單價紀錄，成為區域新“地王”。

高昂的拿地成本，為項目13.55萬元/㎡的均價埋下伏筆。

就在PARK77開盤前三個月，保利發展在楊浦濱江再度出手。

6月的五批次土拍，經過95輪激烈競價，保利發展以總價35億元、溢價率30.79%拿下楊浦平涼街道64街坊地塊，樓面價約95530元/㎡。未來入市價格預計將突破14萬/㎡。

這一操作，頗有“左手抬右手”的意味：通過不斷刷新區域地價，試圖讓PARK77的13.55萬/㎡顯得“不貴”。

即便如此，熱度依然有限，項目甚至在正式開盤前就啟動了分銷。

從項目自身來看，僅兩棟樓，體量較小，缺乏成熟的社區氛圍；南側和東側都臨主干道，噪音影響不可忽視。

同時失去了“外灘系”此前純洋房的產品亮點，又因高地價而無法給出真正有競爭力的價格。

外部因素也是多方面的。

一方面，下半年以來，市場整體環境趨冷，部分購房者因市場信心不足、置換成本增加或對房價預期變化，持幣觀望或轉向二手房市場。

另一方面是競品的分流，今年市區有價位段重疊的華潤、金茂等項目，憑借更早的入市時機、更成熟的板塊配套或更具吸引力的價格策略，已提前鎖定大量目標客戶。

不久后，同區域內均價13.85萬/㎡中信泰富外灘道項目也將入市。

產品力扛不住市場壓力

盡管保利外灘啟PARK77僅規劃兩棟樓，體量有限的先天條件讓公區設計難免受到制約，但這并未阻擋保利在產品打造上的誠意。

其項目公司為上海建慶置業有限公司，由保利發展100%全資控股，公司董事長與法定代表人均由保利發展上海公司總經理吳勁松擔任。

值得注意的是，吳勁松出身產研中心，對產品細節的把控與品質的追求本就刻在專業基因里。

保利在產品上下了很多功夫。項目定位“公園奢宅”，是保利“三好十五力”產品體系下的最新實踐，對建筑設計、景觀設計、室內設計等多個方面都進行了革新。

作為老規范下的最后一批新盤，PARK77在規范范圍內做了很多努力，全系戶型標配全屋飄窗大陽臺，盡可能提升了得房率。

建面約99㎡的三房，做到了三開間朝南、全屋六飄窗的布局百平米中間套實得率約91%，贈送面積達9.3㎡，相當于一間次臥；邊套實得率超過了95%。

建面約137㎡的4房戶型，贈送面積超15㎡，標配入戶玄關，客餐廳、廚房、陽臺一線貫通，家政間，通透感十足的270°全景艙設計是項目一大亮點，部分戶型通過北/南/西三向展開近36米連續玻璃幕墻，西南向無遮擋，城市與公園景一覽無余。

但市場并不全然買單。

問題在于，在低迷的市場中，產品力的提升未必能直接轉化為購買力。

PARK77的銷售平淡，或許只是開始。

即將入市的64街坊項目預計沖刺14萬/㎡，價格再上一個臺階。在客戶基數有限、市場情緒低迷的背景下，PARK77尚且艱難，更高價的64街坊前景更難言樂觀。

而在板塊內，江浦公園周邊的次新房將在未來兩年批量解禁，供給壓力持續加大。

這意味著，保利不僅要面對外部競品的分流，還要處理自身項目之間的左右互搏。

在客戶基數有限、市場預期轉弱的背景下，高價地的不斷堆疊，已不再是價值的保障，反而可能成為去化的枷鎖。