“房子賣了815萬(wàn)，租戶卻要求以630萬(wàn)的價(jià)格買走？！”

“房子賣了815萬(wàn)，租戶卻要求以630萬(wàn)的價(jià)格買走？！”

某地，一女子劉某將自己的房產(chǎn)以815萬(wàn)元成功出售，誰(shuí)知?jiǎng)傔^戶完畢，房?jī)r(jià)暴漲150萬(wàn)！

更讓她意想不到的是，住了三年的租戶王某突然跳出來(lái)，聲稱要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求以630萬(wàn)的“優(yōu)先價(jià)格”購(gòu)買房屋，并索要184萬(wàn)元的差價(jià)賠償！

房東劉某當(dāng)場(chǎng)懵了：“帶人看房4個(gè)月，怎么不早說(shuō)？現(xiàn)在房子都過戶了才提優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？！”

這究竟是怎么回事呢？一起來(lái)看看吧。

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01案例回顧

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私，本文人物均采用化名）

事情要從三年前說(shuō)起，劉女士在北京東三環(huán)擁有一套120平的房產(chǎn)，因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)需要長(zhǎng)期出差，便將房屋出租給了王先生。

雙方簽訂了三年期租賃合同，月租金1.2萬(wàn)元，一切都很和諧。

今年3月，劉女士決定出售這套房產(chǎn)，她覺得房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)不錯(cuò)的位置，是時(shí)候套現(xiàn)了。

她委托中介掛牌售價(jià)800萬(wàn)，很快就有買家看中，經(jīng)過一番討價(jià)還價(jià)，最終以815萬(wàn)元成交。

整個(gè)看房過程持續(xù)了4個(gè)多月，期間無(wú)數(shù)次帶人看房，王先生作為租戶都在家，對(duì)買賣情況了如指掌。

劉女士心想：“好歹住了三年，知道我要賣房，有什么想法早就該說(shuō)了。”

6月底，房屋順利過戶完成，劉女士拿到了815萬(wàn)的房款，心情大好。

誰(shuí)知到了7月，這一片區(qū)域房?jī)r(jià)突然暴漲，同小區(qū)類似房源報(bào)價(jià)直逼970萬(wàn)！

劉女士雖然有些遺憾賣早了，但也算是落袋為安。

可就在這時(shí)，租戶王先生突然找上門來(lái)，說(shuō)出的話讓劉女士瞬間瞪大眼睛——

“劉女士，我要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)！”

“什么？！現(xiàn)在都過戶三個(gè)月了，你跟我說(shuō)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？！”

王先生掏出一份法律條文：“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，我作為承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，你在同等條件下應(yīng)該優(yōu)先賣給我！”

劉女士頓時(shí)感覺腦子有點(diǎn)轉(zhuǎn)不過來(lái)：“4個(gè)月看房期間你不說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了150萬(wàn)你才想起來(lái)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？這真的不是在耍賴嗎？！”

王先生卻振振有詞：“我有權(quán)以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)630萬(wàn)購(gòu)買這套房子，你現(xiàn)在必須賠償我184萬(wàn)的差價(jià)損失！”

“630萬(wàn)？我賣的是815萬(wàn)！”劉女士當(dāng)即質(zhì)疑。

“那是你違法銷售的價(jià)格，我的購(gòu)買價(jià)格應(yīng)該按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定！”王先生拿出一份評(píng)估報(bào)告。

這件事一出，網(wǎng)友炸了：

“賣房4個(gè)月不吭聲，漲價(jià)了就來(lái)要優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？”

“這是不是鉆法律空子？太離譜了！”

“當(dāng)租戶還有這種好事？以后誰(shuí)還敢出租房子？”

那么，從法律的角度如何看待此案呢？

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02案例分析

本案核心爭(zhēng)議：租戶是否可以在房屋已過戶后主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？應(yīng)該以什么價(jià)格購(gòu)買？

根據(jù)《民法典》規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”

這里有兩個(gè)關(guān)鍵問題：

第一，什么是“合理期限內(nèi)通知”？

本案中，劉女士從掛牌到成交歷時(shí)4個(gè)月，期間王先生對(duì)售房情況完全知情，卻從未表示要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第二，什么是“同等條件”？

王先生主張的630萬(wàn)“市場(chǎng)價(jià)”與實(shí)際成交價(jià)815萬(wàn)存在巨大差異。

律師這么看：

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使有嚴(yán)格的時(shí)間限制，承租人必須在出租人出賣房屋時(shí)及時(shí)表態(tài)，不能等到房?jī)r(jià)上漲后再“馬后炮”式地主張權(quán)利。

本案中，王先生作為租戶對(duì)房屋出售情況完全知情，4個(gè)月的看房期間充分構(gòu)成了“合理期限內(nèi)通知”，其未在此期間行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)視為放棄該項(xiàng)權(quán)利。

更重要的是，“同等條件”是指與實(shí)際買受人的交易條件相同，即815萬(wàn)元，而非王先生單方認(rèn)定的630萬(wàn)元。

根據(jù)《民法典》規(guī)定：“承租人在出租人履行通知義務(wù)后十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”

最終雙方協(xié)商未果，王先生的主張未獲得支持。

案件啟示我們：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)雖然是法律賦予承租人的權(quán)利，但該權(quán)利的行使必須在合理期限內(nèi)，且必須接受與實(shí)際買受人相同的交易條件，不能選擇性行使。

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03深刻教訓(xùn)

815萬(wàn)的房子，630萬(wàn)就想買走？優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不是“撿便宜權(quán)”！

損人利己要不得，法律權(quán)利有邊界！

作為承租人，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)確實(shí)是法律賦予的合法權(quán)利，但這項(xiàng)權(quán)利的行使有著嚴(yán)格的程序和時(shí)間要求，不能等到房?jī)r(jià)上漲后再“臨時(shí)抱佛腳”。

有網(wǎng)友熱議：“住了三年，4個(gè)月看房不表態(tài)，漲價(jià)了就想起權(quán)利？這純粹是鉆空子！”

也有網(wǎng)友表示：“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是保護(hù)租戶的，但不能成為投機(jī)工具！”

更深層的思考是：這類案件提醒我們，在房屋租賃關(guān)系中，雙方都應(yīng)該明確各自的權(quán)利義務(wù)。

作為出租人，應(yīng)該在決定出售房屋時(shí)書面通知承租人，明確告知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及行使期限，避免后續(xù)糾紛。

作為承租人，如果確實(shí)有購(gòu)買意向，應(yīng)該在得知房屋出售信息后及時(shí)明確表態(tài)，不能持觀望態(tài)度。

房屋買賣本是市場(chǎng)行為，但當(dāng)涉及承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，更需要各方誠(chéng)信履約，不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)就臨時(shí)改變立場(chǎng)。

本案最終的處理結(jié)果也告訴我們：法律保護(hù)合法權(quán)益，但不會(huì)縱容投機(jī)行為。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)立是為了保護(hù)承租人的居住穩(wěn)定，而非為其提供投資獲利的工具。

對(duì)于此案您怎么看？歡迎您留言談?wù)劇?/p>

聲明：本文內(nèi)容基于真實(shí)案件改編，當(dāng)事人姓名及相關(guān)信息均已進(jìn)行匿名化或虛構(gòu)化處理，旨在保護(hù)個(gè)人隱私。文章僅以案例形式為大眾提供法律知識(shí)普及，不構(gòu)成任何法律建議或指導(dǎo)。?