最高法判例：房屋登記權利人與實際權利人對被征收房屋產權無爭議，可依法對實際權利人進行補償安置

裁判要旨

房屋實際權利人與登記的所有權人一致，依法應當對房屋所有權人進行補償。登記的房屋所有權人與實際權利人不一致，雙方對房屋產權存在爭議的，決定征收的政府應當依法作出補償決定，并對補償安置款項和房屋予以提存，等待爭議雙方依法解決權屬爭議后，向確定的房屋權利人發放補償款、交付安置房；如果登記的權利人與實際權利人雙方對被征收房屋產權無爭議，可以依法對實際權利人進行補償安置。

案例詳情

中華人民共和國最高人民法院

行 政 判 決 書

（2025）最高法行再85號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：侯某有，男，1963年5月24日出生，漢族，住山西省清徐縣。

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：王某梅，女，1963年6月23日出生，漢族，住山西省清徐縣。系侯某有之妻。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：山西省清徐縣人民政府。住所地：山西省太原市清徐縣。

法定代表人：李某貴。

再審申請人侯某有、王某梅（以下簡稱侯某有夫婦）因訴被申請人山西省清徐縣人民政府（以下簡稱清徐縣政府）要求履行安置補償職責一案，不服山西省高級人民法院（2023）晉行終231號行政判決，向本院提出再審申請。本院于2025年1月2日作出（2023）最高法行申2554號行政裁定，提審本案。提審后，本院依法組成合議庭進行審理，案件現已審理終結。

經審理查明，侯某有于2003年9月1日與清徐縣某某供銷合作社（以下簡稱某某供銷社）簽訂售房協議，購該社位于**街**號院的7間門面房等。2005年1月31日山西省清徐縣人民法院作出（2004）清民初字第523號民事判決，以案涉房屋設定抵押，某某供銷社未通知抵押權人，也未告知受讓人侯某有夫婦的情況下，出售房屋違反擔保法規定，認定售房協議無效。侯某有申請再審，山西省太原市中級人民法院駁回其再審申請。案涉房屋的所有權一直登記在某某供銷社名下。但是，侯某有已經支付全部購房款，并代某某供銷社償還債務解除抵押，實際占有使用案涉房屋20余年。2020年7月4日，清徐縣政府開始組織實施南營留城中村（棚戶區）拆遷改造項目房屋拆遷征收工作，案涉房屋在征收范圍內。某某供銷社對案涉房屋并不主張補償安置權利，清徐縣政府以房屋登記在某某供銷社名下為由，拒不對侯某有夫婦補償安置。侯某有夫婦于2022年7月25日以郵遞的方式，向清徐縣政府提出安置補償申請。清徐縣逾期未予答復，侯某有夫婦提起本案訴訟，請求對其予以安置補償。

山西省陽泉市中級人民法院（2022）晉03行初316號行政判決認為，售房協議已經人民法院生效判決認定無效。依據在案證據可以證實，案涉房屋一直登記在某某供銷社名下。侯某有要求清徐縣政府履行安置補償職責，理由不能成立，判決駁回侯某有的訴訟請求。侯某有不服，提起上訴。

山西省高級人民法院（2023）晉行終231號行政判決認為，案涉房屋登記在某某供銷社名下，侯某有夫婦提交的售房協議經人民法院生效裁判文書認定為無效，請求清徐縣政府履行補償安置職責，依據不足，判決駁回上訴，維持原判。

侯某有夫婦申請再審稱，其夫婦是案涉房屋及土地的實際所有權人及使用權人，且已經支付相關費用，某某供銷社也將案涉房屋及土地交付近20年。請求本院撤銷一、二審判決，依法改判或者發回重審。

清徐縣政府辯稱，侯某有夫婦沒有提交其占有使用案涉房屋情況的直接證據，并非房屋所有權人。且人民法院生效判決認定售房協議無效。請求駁回侯某有夫婦的再審申請。

本院認為，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。同時，第二十六條第一款規定，被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。《最高人民法院關于在審判工作中促進提質增效推動實質性化解矛盾糾紛的指導意見》第一條規定：“人民法院在審判工作中應當堅持依法履職，通過必需的審判、執行程序，依法及時準確回應訴求，切實保障當事人訴訟權利，促進矛盾糾紛實質性化解、一次性解決，努力讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義。”第七條第一款規定：“人民法院在審理行政案件中發現需先行解決相關民事爭議，且該民事爭議可以同行政案件一并解決的，應當告知當事人依法申請一并解決民事爭議。當事人依法申請一并解決民事爭議的，人民法院應當一并審理行政與民事案件；當事人明確表示不申請一并審理民事爭議，也未通過民事訴訟、仲裁等法定途徑解決相關民事爭議的，人民法院應當根據現有證據依法就行政案件作出裁判。”根據上述規定之精神，房屋實際權利人與登記的所有權人一致，依法應當對房屋所有權人進行補償。登記的房屋所有權人與實際權利人不一致，雙方對房屋產權存在爭議的，決定征收的政府應當依法作出補償決定，并對補償安置款項和房屋予以提存，等待爭議雙方依法解決權屬爭議后，向確定的房屋權利人發放補償款、交付安置房；如果登記的權利人與實際權利人雙方對被征收房屋產權無爭議，可以依法對實際權利人進行補償安置。本案中，盡管案涉房屋登記在某某供銷社名下，且生效民事判決亦確認購房協議無效。但是，侯某有已經按照售房協議支付全部購房款，某某供銷社抵押案涉房屋的債務已由侯某有夫婦支付解除抵押，導致購房協議無效的法律障礙已經消除，買賣雙方對購房合同的真實有效性均不持異議，且征收過程中某某供銷社并不主張案涉房屋的產權。在此情形下，清徐縣政府仍然以案涉房屋登記在某某供銷社名下為由，拒不對案涉房屋的實際權利人侯某有夫婦予以征收補償安置，違反上述法律規定。一、二審判決駁回侯某有夫婦的訴訟請求，認定事實不清，適用法律錯誤，依法應當予以改判，清徐縣政府應當依法對侯某有夫婦作出安置補償決定。

綜上，侯某有、王某梅的再審請求成立。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第二項、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十九條第一款之規定，判決如下：

一、撤銷山西省陽泉市中級人民法院（2022）晉03行初316號行政判決；

二、撤銷山西省高級人民法院（2023）晉行終231號行政判決；

三、責令山西省清徐縣人民政府于本判決生效后九十日內向侯某有、王某梅履行安置補償職責。

本判決為終審判決。

審判長　　王曉濱

審判員　　朱宏偉

審判員　　楊　軍

二〇二五年六月二十四日

書記員　　李林濤

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