農村房屋賣給外村人后又被本村人購買，法院認定買賣合同有效

新京報訊（記者張靜姝 通訊員許躍）基于農村宅基地的特殊屬性，我國法律對農村房屋向非集體經濟組織成員轉讓設置了嚴格限制。如果一套農房先被賣給外村人，之后又賣回本村村民，如此“連環買賣”的交易，合同效力能否獲得法律的認可？近期，北京市平谷區人民法院審結的一起案件，給出了明確答案，認定此種情況下房屋買賣合同有效。

張某、李某均為某村集體經濟組織成員。王某不是某村集體經濟組織成員。

2002年，張某與王某簽訂《購置房產合同協議書》，約定張某將其名下位于某村的一處房屋以15000元價格出售給王某。協議簽訂后，雙方錢房兩清，王某入住使用。2008年，王某將該房屋以20000元價格賣給李某，雙方簽訂了《購置房產合同協議書》。至此，該房屋完成了從本村村民張某到非本村村民王某再到本村村民李某的“連環買賣”。

2025年，張某反悔，向法院起訴李某，請求確認李某與王某之間的《購置房產合同協議書》無效并返還房屋，主張房屋仍歸其所有。

李某辯稱，自己是本村村民，涉案房屋雖經轉賣，但宅基地未流轉至集體外成員，村委會亦已同意備案，未損害集體利益，合同合法有效。

法院經審理認為，2002年與2008年的兩份《購置房產合同協議書》均明確了買賣雙方、標的物、價款及履行情況。張某認可已收到房款并交付房屋，王某、李某也已完成相應的付款和接管。現房屋占有人李某系某村集體經濟組織成員。盡管張某將房屋出售給非某村成員王某存在法律瑕疵，但王某后續將房屋轉賣給村民李某，李某是村集體經濟組織成員，依法有權取得涉案房屋所有權和宅基地使用權。

最終，法院判決駁回張某的全部訴訟請求。雙方均未上訴，現已生效。

法官表示，宅基地使用權是農村集體經濟組織為其成員提供的居住保障與福利，具有強烈的身份屬性，并非普通財產權。因該權利與“集體經濟組織成員資格”密不可分，所以非本集體成員原則上無法通過購買獲得。非本集體成員購買農房的行為，一般因違反法律強制性規定而歸于無效。

司法實踐中，如存在以下情形，法院通常認可合同效力。一是買受人在締約時不具備本集體成員資格，但事后取得本集體成員資格；二是買受人本人非本集體成員，但其家庭成員具有該身份，且獲得村集體同意；三是房屋經多次轉讓，最終由房屋所在地集體經濟組織成員取得。這些情形雖涉及宅基地使用權的中間流轉，但最終保障了宅基地“回歸”本集體，未動搖制度根本目的，可認定合同有效。

本案屬于農村房屋連環買賣情形，應重點審查“最后一手”買受人的身份資格。由于李某是某村集體經濟組織成員，某村宅基地使用權在實質上并未流失，而是回歸本集體內部，集體利益未受損害，故認可其合同的效力。

編輯 劉倩 校對 楊利