樓市分化加劇！京滬深逆勢飄紅，政策如何改寫市場規(guī)則？

30城新房成交671套 VS 北京增長52%：國慶樓市分化真相

黃金周樓市冷熱背后，專家不敢明說的三個趨勢

政策紅利釋放！一線城市樓市回暖，購房窗口期已至？

李宇嘉解讀：樓市分化如何影響你的購房選擇？

國慶樓市交出一份“分裂”成績單：全國30城新房日均成交僅671套，幾乎與去年同期持平；但北京、上海、深圳卻逆勢增長，北京新房日均成交面積同比增長52%，深圳增長22%，上海高端項目認購率翻倍。這種分化背后，是政策精準發(fā)力與市場優(yōu)質(zhì)供給共同作用的結(jié)果。

從整體數(shù)據(jù)看，樓市仍處于調(diào)整期。安居客數(shù)據(jù)顯示，15城二手房日均成交250套，同比下跌38%，部分城市跌幅甚至超過60%。但一線城市的回暖跡象明顯，北京國慶假期新房日均成交0.61萬平米，較去年增長超五成；上海前6天新房成交同比激增72%；深圳新盤成交量較平日提升40%至50%。這種“冰火兩重天”的局面，反映出樓市正在經(jīng)歷一場結(jié)構(gòu)性洗牌。

政策調(diào)整成為關(guān)鍵變量。8月以來，北京、上海、深圳相繼優(yōu)化限購政策：北京五環(huán)外降低社保年限要求，上海外環(huán)外放寬非戶籍家庭購房條件，深圳多個區(qū)域取消限購。這些措施精準激活了改善型需求，尤其是對社保年限敏感的新市民和年輕家庭。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，去年“9.26新政”后各地政策組合拳帶動了高基數(shù)，而今年政策更注重“精準滴灌”，推動需求在核心城市釋放。

開發(fā)商也在積極應對市場變化。北京華潤旗下19個樓盤國慶聯(lián)動促銷，結(jié)合一口價特惠房和裝修禮包，7天銷售額達25億元；深圳部分項目組織“跨省看房團”，吸引外地購房者。產(chǎn)品力成為決定成交的關(guān)鍵，上海張江金茂府憑借科技住宅設計和大平層戶型，單日成交10套；北京城建·和知筑通過實景示范區(qū)展示社區(qū)品質(zhì)，假期蓄客超600組。這些案例表明，購房者不再盲目追逐低價，而是更看重居住體驗和資產(chǎn)保值能力。

市場分化背后，是城市基本面的差異。人口向大城市集中的趨勢未變，教育資源、產(chǎn)業(yè)配套、交通便利性等因素持續(xù)推高核心區(qū)域房產(chǎn)的吸引力。例如北京海淀學區(qū)房掛牌價近期企穩(wěn)回升，深圳光明科學城板塊因產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶動購房熱情。與之相對，三四線城市面臨庫存壓力，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域樓市活躍度明顯不足。

對于四季度樓市走向，業(yè)內(nèi)普遍持謹慎樂觀態(tài)度。58安居客研究院分析認為，5年期LPR下調(diào)預期增強，有望進一步降低購房成本；一線城市可能繼續(xù)優(yōu)化非核心區(qū)限購政策，打通置換鏈條。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，上半年房企在核心城市獲取的優(yōu)質(zhì)地塊將陸續(xù)入市，為市場帶來新增供給。此外，“專項債收購商品房改保障房”政策試點擴大，也有助于消化庫存，穩(wěn)定市場預期。

樓市正在從普漲時代進入價值時代，分化不是衰退而是成熟的表現(xiàn)。對于購房者而言，核心城市具有稀缺資源的地段和優(yōu)質(zhì)項目，仍具備抗風險能力；對于市場參與者，唯有緊跟政策導向、提升產(chǎn)品競爭力，才能在新周期中抓住機遇。

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