二線城市房?jī)r(jià)告急！南京杭州不敵人口流失，救市政策難敵長(zhǎng)期趨勢(shì)

二線城市房?jī)r(jià)告急！南京杭州不敵人口流失，救市政策難敵長(zhǎng)期趨勢(shì)
小區(qū)門(mén)口的房產(chǎn)中介小李最近總在店門(mén)口發(fā)呆，以前忙得腳不沾地的他，現(xiàn)在手里攥著一沓房源單沒(méi)人問(wèn)。“杭州朝暉小區(qū)的老房，去年3月還能賣(mài)2.8萬(wàn)/平，現(xiàn)在2.5萬(wàn)都得掛倆月，南京高淳那套120平的新房，業(yè)主從180萬(wàn)降到150萬(wàn)，帶看的人都沒(méi)幾個(gè)。”不光小李發(fā)愁，打開(kāi)房產(chǎn)APP就能看到，南京河西、杭州未來(lái)科技城的降價(jià)房源一排排往下滑。這倆常年穩(wěn)居“新一線”的城市，2024年以來(lái)房?jī)r(jià)跌勢(shì)就沒(méi)停過(guò)，即便政策暖風(fēng)一陣接一陣，可人口結(jié)構(gòu)的硬傷擺在那，長(zhǎng)期趨勢(shì)似乎真的擋不住。
1. 先看數(shù)據(jù)：南京跌回三年前，杭州八成房源在降價(jià)
別光聽(tīng)“降價(jià)”的傳聞，官方數(shù)據(jù)里藏著最真實(shí)的行情，南京和杭州的房?jī)r(jià)跌幅早就不是“小波動(dòng)”了。
南京的情況更直白些，根據(jù)2025年10月中商產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告，南京二手房房?jī)r(jià)同比下跌5.9%，而2025年2月的數(shù)據(jù)更扎心，同比跌幅一度達(dá)到9.67%。這意味著什么？2022年花300萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在頂多值271萬(wàn)，三年時(shí)間蒸發(fā)了近30萬(wàn)。跌幅還分區(qū)域“冷熱不均”，核心區(qū)的玄武、秦淮還好，外圍的高淳、六合區(qū)庫(kù)存去化周期早就超過(guò)18個(gè)月，不少新房項(xiàng)目靠“特價(jià)房”甩賣(mài)，100平的房子直降20萬(wàn)都不稀奇。南京市統(tǒng)計(jì)局2025年4月的公報(bào)也間接印證了市場(chǎng)冷清——2024年常住人口只增了3萬(wàn)人，增速0.31%，創(chuàng)下近五年新低 。
杭州則是典型的“以價(jià)換量”，2024年二手房成交93632套，雖然比2023年漲了18%，但均價(jià)從3.1萬(wàn)/平跌到2.9萬(wàn)/平，跌幅7.4%，這已經(jīng)是連續(xù)第三年下跌了。到2025年9月，同比跌幅仍有1.3%，而且我愛(ài)我家的調(diào)研顯示，八成房源還在降價(jià)出貨，即便是10月新政刺激下，房東漲價(jià)信心指數(shù)也才12.39%，根本扭不動(dòng)跌勢(shì) 。就像朝暉小區(qū)，雖然2024年4月成交飆到73套，但都是賣(mài)家降出來(lái)的“誠(chéng)意價(jià)”，實(shí)際單價(jià)比前年低了15%。

2. 核心癥結(jié)：不是沒(méi)人來(lái)，是“買(mǎi)房主力軍”跟不上了
很多人納悶：杭州2024年常住人口還增了10.2萬(wàn)，南京也增了3萬(wàn)，怎么算“人口流失”？其實(shí)問(wèn)題出在“人口質(zhì)量”上——能買(mǎi)房的“有效需求”跟不上了。
先看杭州，表面上人在增加，但外來(lái)人口占比31.3%，大部分集中在客服、銷(xiāo)售這些基層崗位，晉升慢、收入不穩(wěn)定，想扎根買(mǎi)房太難。杭州市統(tǒng)計(jì)局2025年3月的數(shù)據(jù)更關(guān)鍵：15-59歲的勞動(dòng)年齡人口占比67.1%，比上年降了0.6個(gè)百分點(diǎn)，而60歲以上人口占比飆到20.5% 。簡(jiǎn)單說(shuō)，賺錢(qián)買(mǎi)房的年輕人增長(zhǎng)變慢，需要養(yǎng)老的老人變多，樓市接盤(pán)俠自然不夠用。不少年輕人熬不下去，要么回了老家，要么去了蘇州、寧波這些生活成本更低的城市。
南京的問(wèn)題更隱蔽，雖然常住人口在增，但增長(zhǎng)主力不是剛需年輕人。2024年數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)人口占比87.3%，城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近飽和，而勞動(dòng)年齡人口占比同樣在下滑。更要命的是庫(kù)存結(jié)構(gòu)錯(cuò)位：100平以下的小戶型和180平以上的大戶型庫(kù)存占比猛增，這些要么是難賣(mài)的酒店式公寓，要么是高端改善房，而剛需最需要的100-140平房源反而供應(yīng)不足，導(dǎo)致“想買(mǎi)的買(mǎi)不起，想? ??的賣(mài)不掉” 。
3. 政策救市：短期熱鬧一陣，長(zhǎng)期還是“拆東墻補(bǔ)西墻”
從2024年到2025年，兩地的救市政策就沒(méi)斷過(guò)，但大多是“短期止痛”，治不了根。
南京走的是“去庫(kù)存”路線，2024年搞房票安置，累計(jì)去化了3000多套商品房，還讓國(guó)企收購(gòu)存量房當(dāng)保障房。這些政策確實(shí)讓成交量跳了一下，但代價(jià)是把外圍區(qū)域的庫(kù)存壓力暫時(shí)緩解，核心區(qū)的房?jī)r(jià)根本沒(méi)穩(wěn)住。到2025年6月，南京新房去化周期還在18個(gè)月以上，屬于嚴(yán)重供過(guò)于求的范疇 。而且房貸利率一降再降，也沒(méi)能吸引來(lái)新的購(gòu)房者，畢竟大家更怕“買(mǎi)了就跌”。
杭州則是“全面放松”，2024年取消限購(gòu)、降低二套首付，10月新政后二手房月成交沖到9170套，11月更是站上1萬(wàn)套 。可熱鬧過(guò)后還是涼，因?yàn)闈q的是成交量，不是價(jià)格，賣(mài)家都是“含淚甩賣(mài)”。2025年10月杭州又出新政，把限售年限從3年延長(zhǎng)到5年，想遏制投機(jī)，結(jié)果反而讓剛需更猶豫——誰(shuí)愿意把錢(qián)砸在可能繼續(xù)跌的房子里鎖5年？ 業(yè)內(nèi)都清楚，這些政策頂多讓市場(chǎng)“喘口氣”，解決不了人口和產(chǎn)業(yè)的根本問(wèn)題。
4. 長(zhǎng)期趨勢(shì)：3個(gè)硬傷擺著，房?jī)r(jià)難有“翻身機(jī)會(huì)”
短期看政策能托一下，但長(zhǎng)期來(lái)看，南京和杭州的樓市有三個(gè)繞不開(kāi)的硬傷，決定了房?jī)r(jià)很難回到以前的漲勢(shì)。
第一是有效需求不足。不管是杭州的基層崗位多、年輕人留不下，還是南京的勞動(dòng)年齡人口占比下滑，本質(zhì)都是“買(mǎi)房的人越來(lái)越少”。2024年杭州常住人口增速10.2萬(wàn)，看著不少，但比2021年的增長(zhǎng)峰值少了近一半，而且能掏出首付的剛需占比越來(lái)越低 。
第二是庫(kù)存結(jié)構(gòu)畸形。南京的小戶型和大戶型積壓，杭州的老破小扎堆，這些房子要么沒(méi)人要，要么只能降價(jià)賣(mài)。2025年6月數(shù)據(jù)顯示，南京外圍區(qū)的庫(kù)存去化周期都在25個(gè)月以上，杭州更是有八成房源在降價(jià)，想靠“優(yōu)質(zhì)房源”拉動(dòng)整體房?jī)r(jià)根本不現(xiàn)實(shí) 。
第三是產(chǎn)業(yè)支撐不夠硬。杭州的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)波動(dòng)大，南京的傳統(tǒng)制造業(yè)占比高，都很難持續(xù)提供高收入崗位。沒(méi)有收入增長(zhǎng)托底，就算政策再鼓勵(lì)，大家也不敢輕易背上房貸，畢竟“月供比工資高”的日子誰(shuí)也熬不起。
說(shuō)到底，南京和杭州的房?jī)r(jià)“告急”，不是偶然的市場(chǎng)波動(dòng)，而是人口結(jié)構(gòu)、庫(kù)存結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)支撐共同作用的結(jié)果。就像中介小李說(shuō)的：“以前是‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’，現(xiàn)在大家都想‘等等看’，政策再給甜頭，沒(méi)底氣的人還是不敢下手。”