跟買房人有關(guān)！中央定調(diào)未來 5 年：房地產(chǎn)回歸民生，這幾點要記

2025 年 10 月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》正式公布，其中對房地產(chǎn)領(lǐng)域的部署以 “推動高質(zhì)量發(fā)展” 為核心，明確提出 “加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，一系列指向 “回歸民生本位” 的政策信號密集釋放。對于數(shù)千萬剛需購房者與改善型需求群體而言，這不僅意味著樓市發(fā)展邏輯的根本性轉(zhuǎn)變，更與每個人的居住計劃息息相關(guān)。以下這五大核心要點，值得所有買房人重點關(guān)注。

一、供給端雙向發(fā)力：保障剛需與改善需求精準(zhǔn)匹配

“十五五” 規(guī)劃建議首次明確 “優(yōu)化保障性住房供給” 與 “因城施策增加改善性住房供給” 的雙向供給策略，標(biāo)志著住房供給從 “總量補足” 向 “結(jié)構(gòu)優(yōu)化” 的深度轉(zhuǎn)型。這一調(diào)整精準(zhǔn)回應(yīng)了當(dāng)前市場的核心矛盾 —— 工薪群體 “住有所居” 的基礎(chǔ)需求與城市家庭 “住有宜居” 的升級需求未能充分滿足。

在保障房領(lǐng)域，“優(yōu)化” 二字背后藏著多重深意。與 “十四五” 時期 1100 多萬套保障房的 “有效供應(yīng)” 相比，未來五年的保障房供給將更注重區(qū)域適配性與供給靈活性。一方面，結(jié)合人口流動趨勢，在人口導(dǎo)入量大的都市圈加密保障房布局；另一方面，延續(xù) “以購代建”“房票安置” 等成熟模式，在增量建設(shè)與存量盤活中找到平衡。對于城鎮(zhèn)工薪群體、新市民等剛需群體而言，這意味著保障房的地理位置更貼近就業(yè)中心，戶型設(shè)計更適配小家庭需求，申請流程也將進一步簡化。

改善型住房市場則迎來政策明確支持。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025 年前三季度重點 30 城 120-144 平方米戶型成交占比已提升至 30%，大戶型產(chǎn)品躋身成交主力軍。針對這一趨勢，“因城施策” 的核心在于打破同質(zhì)化供給怪圈：一線城市將重點增加帶優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療配套的改善項目，三四線城市則聚焦存量房品質(zhì)升級，避免盲目新建。買房人需注意，未來改善房的價值核心將從 “面積大小” 轉(zhuǎn)向 “居住品質(zhì)”，綠色建材、智慧家居、社區(qū)服務(wù)等軟性指標(biāo)更值得關(guān)注。

二、制度閉環(huán)筑牢底線：買房 “安全系數(shù)” 全面升級

“爛尾樓”“預(yù)售資金被挪用” 等痛點，曾是購房者心中的最大顧慮。此次中央定調(diào)明確提出 “完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”，通過全鏈條制度建設(shè)為購房安全保駕護航，這也是房地產(chǎn)回歸民生的重要基石。

開發(fā)端的資金監(jiān)管將形成 “鐵籠子” 機制。政策明確要求項目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪銷售、融資等資金，從源頭切斷資金鏈斷裂導(dǎo)致的爛尾風(fēng)險。融資端則建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，實施項目 “白名單” 制度，既通過 REITs、并購重組等工具幫助房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，又確保資金真正流向保交樓、保品質(zhì)的項目。某頭部房企財務(wù)負(fù)責(zé)人透露，新機制下 “資金跟著項目走”，銀行對施工進度的監(jiān)管頻次從季度升級為月度，購房者有望通過官方平臺實時查詢資金使用情況。

銷售端的 “預(yù)售 + 現(xiàn)房銷售” 并行模式更值得期待。政策提出 “有力有序推進現(xiàn)房銷售”，雖然全面落地尚需時間，但核心城市已開始試點 —— 北京要求新供地項目現(xiàn)房銷售比例不低于 30%，杭州明確 2027 年起中心城區(qū)全面推行現(xiàn)房銷售。對于買房人而言，現(xiàn)房銷售意味著 “所見即所得”，房屋質(zhì)量、小區(qū)配套等均可實地查驗，大幅降低購房糾紛風(fēng)險。即使選擇預(yù)售房，資金監(jiān)管的規(guī)范化也讓 “保交樓” 有了更堅實的制度保障。

三、品質(zhì)革命重構(gòu)價值：“好房子” 成購房核心標(biāo)尺

“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’” 被寫入規(guī)劃建議，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場從 “拼價格、拼規(guī)模” 的粗放時代，邁入 “拼品質(zhì)、拼服務(wù)” 的價值競爭時代。這一轉(zhuǎn)變將徹底重構(gòu)購房者的選房邏輯。

“好房子” 的標(biāo)準(zhǔn)已形成明確體系。在硬件層面，層高不低于 3 米、樓板隔聲性能不大于 65 分貝等指標(biāo)將逐步成為強制標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑占比需達(dá)到 100%。不少房企已提前布局：萬科推出的 “健康住宅 2.0” 配備新風(fēng)熱交換系統(tǒng)與智能安防，保利的 “全齡社區(qū)” 設(shè)置適老化設(shè)施與兒童活動區(qū)。在軟件層面，物業(yè)服務(wù)正從傳統(tǒng) “三保一綠” 升級為養(yǎng)老托幼、家政健康等綜合服務(wù)，廣州、上海等城市已試點 “物業(yè) + 社區(qū)服務(wù)” 模式，未來物業(yè)服務(wù)質(zhì)量將成為房屋保值增值的關(guān)鍵因素。

城市更新則為存量房品質(zhì)升級提供新路徑。2025 年我國城市更新市場規(guī)模已突破 8.6 萬億元，未來五年老舊小區(qū)改造將重點聚焦加裝電梯、適老化改造、智慧管網(wǎng)建設(shè)等民生需求。對購房者而言，位于核心城區(qū)的老舊小區(qū)可能迎來價值重估，而城市更新中釋放的存量用地，也可能催生一批配套完善、性價比高的新樓盤，這類項目值得重點關(guān)注。

四、政策松綁激活市場：不合理限制將逐步清理

規(guī)劃建議在 “建設(shè)強大國內(nèi)市場” 部分明確提出 “清理住房消費不合理限制性措施”，這一表述比 “十四五” 時期更為具體，且位置更靠前，釋放出激活合理住房需求的強烈信號。

政策松綁將聚焦三大領(lǐng)域：一是優(yōu)化購房資格認(rèn)定，多地已開始放寬社保繳納年限要求，部分都市圈試點 “戶籍互認(rèn)”，非本地戶籍購房者有望享受與本地居民同等的首套房貸政策；二是完善信貸支持，首套房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制將進一步細(xì)化，二套房首付比例可能繼續(xù)下調(diào)，針對改善型需求的 “賣舊買新” 稅費減免政策有望擴大范圍；三是破除流通壁壘，重點清理新房與二手房市場、增量與存量市場之間的政策阻隔，促進一二手市場聯(lián)動。

值得注意的是，政策松綁仍將堅持 “因城施策” 原則。一線城市可能優(yōu)先優(yōu)化高端人才購房政策、放寬改善型需求限制，三四線城市則可能全面取消限購限貸。買房人需密切關(guān)注所在城市的政策動向，尤其是核心城市群的衛(wèi)星城，可能成為政策紅利的集中釋放區(qū)。

五、風(fēng)險防控貫穿始終：理性購房是不變準(zhǔn)則

在強調(diào)回歸民生的同時，規(guī)劃建議反復(fù)提及 “統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)風(fēng)險有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險”，這一底線思維為購房者劃定了風(fēng)險邊界。

對于買房人而言，風(fēng)險防控需把握三個關(guān)鍵點：其一，優(yōu)先選擇財務(wù)穩(wěn)健的房企。應(yīng)避開負(fù)債過高、多次出現(xiàn)項目延期交付的企業(yè)，重點關(guān)注央企國企及現(xiàn)金流健康的民營房企，這類企業(yè)更易進入融資 “白名單”，項目交付更有保障；其二，警惕非核心區(qū)域的投資陷阱。隨著 “以人定房、以房定地” 機制的完善，人口流出、庫存高企的城市及遠(yuǎn)郊區(qū)域，房價下跌風(fēng)險較大，剛需購房應(yīng)堅持 “就近就業(yè)” 原則，投資購房需聚焦核心城市群；其三，關(guān)注房屋全生命周期安全。政策已明確建立房屋全生命周期安全管理制度，未來房屋質(zhì)量責(zé)任追溯將更嚴(yán)格，買房時需仔細(xì)核查房屋質(zhì)量檢測報告，避免購買存在安全隱患的房源。

結(jié)語：民生導(dǎo)向下的購房新邏輯

未來五年，房地產(chǎn)回歸民生本位的趨勢已清晰可見：供給更精準(zhǔn)、制度更安全、品質(zhì)更優(yōu)良、政策更友好，但風(fēng)險防控的底線也愈發(fā)明確。對買房人而言，過去 “閉眼買漲” 的時代已徹底結(jié)束，取而代之的是 “跟著政策走、盯著需求選、守住安全線” 的新邏輯。

剛需群體可把握保障房供給優(yōu)化與政策松綁的窗口期，優(yōu)先解決居住需求；改善型家庭應(yīng)聚焦 “好房子” 與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，注重房屋的長期居住價值；投資者則需更注重區(qū)域人口吸引力與產(chǎn)業(yè)支撐力。只要讀懂政策導(dǎo)向，理性規(guī)劃決策，就能在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中找到適合自己的居住解決方案，真正實現(xiàn) “住得安心、放心、舒心” 的民生目標(biāo)。