最高院：以房抵債未過戶，能否排除其他債權人的強制執行？

作者：周軍律師.

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經濟生活中經常會碰到，債務人無力清償負債，和債權人協商以名下房產抵債的情形。

如果雙方約定以房抵債但尚未過戶，能否排除其他債權人的強制執行？

我們來看最高院的幾則案例：

案例一《李韻、李長遠再審案》

最高院明確：以物抵債的當事人可以請求相對方履行該以房抵債協議和交付房屋，但在房屋權屬變更登記之前，其不能基于《商品房買賣合同》形成優于其他債權的利益，并據此排除強制執行。

最高院認為，

《執行異議和復議規定》第二十九條系針對消費者購房人向房地產開發企業購買商品房，卻未及時辦理房地產過戶手續的情形，優先保護消費者購房人的物權期待權。但人民法院在審理執行異議之訴案件時，既要對執行標的享有實質民事權益的實際權利人依法進行保護，也要防止案外人與被執行人惡意串通規避執行。

《執行異議和復議規定》第二十九條之所以對消費者購房人的物權期待權特別保護，系基于消費者購房人的生存權優先的理念。當事人通過以房抵債方式取得的房屋，并未實際支付購房款。因以物抵債屬于原來金錢之債的履行方法，當事人可以請求相對方履行該以房抵債協議和交付房屋，但在房屋權屬變更登記之前，其不能基于《商品房買賣合同》形成優于其他債權的利益，并據此排除強制執行。

案例二《陳釔安等與王嘉庸等案外人執行異議之訴案》

最高高院明確：一般而言，以物抵債關系中的債權人對于抵債物的權利，并不能夠排除債務人的其他債權人的強制執行。

最高院認為，

如果認為以物抵債情況下的所謂“買受人”可以排除出賣人的其他金錢債權人對抵債物的強制執行，則無異于該“買受人”通過以物抵債的方式即獲得了優先于出賣人的其他普通金錢債權的法律地位，使得本應處于平等受償地位的普通債權僅因以物抵債協議的簽訂就產生了優先與劣后之別。因此，除非執行案外人確有證據證明當事人之間已經另行形成了不動產買賣關系，而購房款的支付方式是以出賣人欠付的債權抵頂，否則，一般而言，以物抵債關系中的債權人對于抵債物的權利，并不能夠排除債務人的其他債權人的強制執行。

據此，一般情況下，以房抵債的債權人并沒有優先權，不能排除其他債權人的強制執行。

但是要注意的是，如果以房抵債的債權人是建設施工合同享有價款優先受償權的施工方，則其可以以此為由排除其他債權人的執行。

案例一《河北華盛建筑工程有限公司第六分公司、王保雙案外人執行異議之訴民事申請再審案》

最高院認為，

建設工程價款優先受償權作為承包人的法定權利，在發包人逾期不支付工程價款的情形下，承包人可以通過與發包人協商的方式將建設工程折價抵償，符合法律規定的建設工程價款優先受償權的行使方式。

案例二《四川省建筑機械化工程有限公司與成都紫杰投資管理有限公司等申請執行人執行異議之訴糾紛再審案》

最高院認為，

以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質是通過協商折價抵償實現建設工程價款優先受償權，符合《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定的工程價款優先受償權實現方式。

周軍律師提醒，根據上述案例觀點可知，一般情況下，以房抵債的債權人如果房屋沒過戶，不享有優先權，不能排除其他債權人的強制執行。但如果是以以房抵債的形式行使工程款優先受償權，則可以排除普通債權和抵押等優先權的執行。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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