改善性需求繼續支撐新房市場；聯發推出新青年好房子產品系 | 9月住宅產品月報

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本月要點概覽

一、住宅產品結構特征

從成交套數占比變化上看，與2024年同期相比，今年前三季度，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產品成交套數占比提升，其中上海、南京、長沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；22個城市144平米以上產品成交套數占比提升，其中廈門、合肥、寧波、無錫等城市提升幅度均超4個百分點。

二、房企產品動態

·9月16日，聯發集團發布面向新青年的“新澍”產品系，旨在為年輕人打造“優總價、高品質、強運營、智慧化”的產品，給年輕人提供第一套好房子。

·9月5日，中建一局旗下中建智地好房子暨紫京宸園產品發布會在京舉行，從區位價值、產品設計和服務體系等方面深入解讀紫京宸園打造理念。

三、房企產品系解析

保利置業以聚焦時代新趨勢與客戶新需求的視野，經多年研發實踐，將人居產品線更新升級為“甲第系、譽系、賦系、印系、壹號系”五大產品線體系。

四、產品設計亮點

·建筑立面：重慶華僑城·熙宸以四代住宅理念為核心，融合現代美學、自然生態，打造藝術感城市封面作品。

·戶型設計：蘇州招商·湖西璀璨項目143平戶型四面朝南，LDKB一體化及全臥室飄窗設計有效提升空間利用率。

·精裝設計：北京中交·伴山觀嵐項目構建八大精裝系統，通過精工設計與科技賦能，打造兼具品質感與實用性的居住空間。

·園林景觀：無錫南光城·長洛里項目融入在地非遺文化元素，汲取江南水鄉意境，打造“一軸三廊九景”的沉浸式園林體驗。

五、優秀項目解析

成都招商璽項目為招商蛇口高端產品序列，也是成都首座璽系作品。項目落子成都高新區大源西板塊核心，地處南華大道與元秀路交匯處，緊鄰江安河生態帶，北連金融城、南接新川科技園。項目總建筑面積約8.5萬㎡，容積率僅2.0，項目外立面采用全石材、金屬鋁板與幕墻窗系統門窗相結合的設計方案，石材的細膩與金屬的現代感形成鮮明對比，穩重大氣。景觀設計上，項目以“川西山林”為靈感，將川西山林的草甸、山石、緩坡等自然肌理融入社區，打造五維景觀體驗。245平戶型采用“縱橫端廳”設計，橫向尺度約9.3米，縱向尺度約11米，突破傳統大平層單一方向延展的布局，通風采光效果更優。

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住宅產品結構特征

1、全國30城成交面積段分布

從成交套數占比變化上看，與2024年同期相比，今年前三季度，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產品成交套數占比提升，其中上海、南京、長沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；22個城市144平米以上產品成交套數占比提升，其中廈門、合肥、寧波、無錫等城市提升幅度均超4個百分點。

圖：2025年前三季度30個代表城市各面積段住宅銷售套數占比

數據來源：

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2、熱點城市結構特征

（1）北京新房成交結構特征

從成交面積結構看，2025年前三季度北京90平以下剛需型產品成交近5940套，成交套數占比為21.9%，較2024年同期下降4.6個百分點。90-200平產品成交超1.9萬套，成交套數占比71.5%，較2024年同期提升4.9個百分點。200平以上產品成交約1800余套，成交套數占比6.6%，較2024年同期下降0.8個百分點。

從成交總價結構看，500萬以下產品成交套數占比38.7%，較2024年同期下降2.5個百分點。500-1000萬總價段產品成交套數占比下降至40.6%。1000萬以上產品成交套數占比20.8%，較2024年同期提升5.0個百分點。

圖：北京新建商品住宅成交面積結構

圖：北京新建商品住宅成交總價結構

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（2）成都新房成交結構特征

從成交面積結構看，2025年前三季度成都90平以下剛需型產品成交超6800套，成交套數占比提升至9.5%。90-200平產品成交約6.1萬套，成交套數占比85.0%，較2024年同期小幅提升0.6個百分點。200平以上大戶型產品成交套數占比下降至5.5%。

從成交總價結構看，250萬以下產品成交套數占比61.8%，較2024年同期下降1.1個百分點。250-500萬產品成交套數占比30.2%，較2024年同期提升1.6個百分點。500萬以上產品成交套數占比8.0%，較2024年同期下降0.6個百分點。

圖：成都新建商品住宅成交面積結構

圖：成都新建商品住宅成交總價結構

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（3）佛山新房成交結構特征

從成交面積結構看，2025年前三季度佛山90平以下產品成交超4000套，成交套數占比17.8%，較2024年同期下降5.2個百分點。90-200平產品成交約1.75萬套，成交套數占比77.3%，較2024年同期提升3.5個百分點。200平以上大戶型產品成交套數占比提升至4.9%。

從成交總價結構看，200萬以下產品成交套數占比70.6%，較2024年同期上升3.8個百分點。200-300萬產品成交套數占比16.7%，較2024年同期下降3.4個百分點。300萬以上產品成交套數占比下降至12.7%。

圖：佛山新建商品住宅成交面積結構

圖：佛山新建商品住宅成交總價結構

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房企產品動態

1、聯發集團新青年好房子暨新澍產品品牌發布會

9月16日，聯發集團“在澍下 放輕松”新青年好房子暨新澍產品品牌發布會在南京舉行，發布會現場推出面向新青年的“新澍”產品系，旨在為年輕人打造“優總價、高品質、強運營、智慧化”的產品，給年輕人提供第一套好房子。優總價，即以建面約60-80㎡主力戶型差異化產品布局打破傳統房企“重改善、輕首置”的同質化競爭，實現企業發展的新增長極；高品質，即通過搭建新青年產業平臺整合供應鏈資源，重構家的全產業鏈；強運營，打造“業主自治+企業支持”的社群生態，在社區里再現中國巷弄里的煙火氣和鄰里溫情；智慧化，讓科技回歸真實需求，融入日常。

圖：聯發集團新青年好房子暨新澍產品品牌發布會

2、中建一局好房子暨紫京宸園產品在京發布

9月5日，中建一局旗下中建智地好房子暨紫京宸園產品發布會在京舉行，發布會現場全面回顧中建智地品牌發展歷程，并從區位價值、產品設計和服務體系等方面深入解讀紫京宸園打造理念，園林方面，項目以約4.5萬平方米的園林體系構建 “山水林瀑交織” 的沉浸式景觀，建筑設計方面，項目將宋代 “輕、簡、雅、逸” 的美學氣質與現代建筑技術結合，打造兼具辨識度與實用性的建筑外觀。戶型打造上，更以開放式獨立中西廚、全景落地窗、創新X可變空間等設計亮點，進一步提升居住舒適度。

圖：紫京宸園項目區位圖

房企產品系解析

保利置業以聚焦時代新趨勢與客戶新需求的視野，經多年研發實踐，將人居產品線更新升級為“甲第系、譽系、賦系、印系、壹號系”五大產品線體系。

表：保利置業住宅產品系解析

甲第系代表項目：蘇州·紫金翡麗甲第

項目簡介

蘇州·紫金翡麗甲第位于蘇州工業園區金雞湖東板塊，由保利置業與金隅地產聯合開發。項目以“半島酒店式美學”為核心理念，融合蘇州古典園林意境與現代國際豪宅標準，打造園區稀缺的純洋房低密住區。建筑設計上，項目通過弧形凹柱、窄邊畫框門窗等細節，打造蘇州首個“古典柱式石感洋房”，使立面更具質感。總戶數340戶，主力戶型建面約190-275㎡，以純四房改善產品重塑高端人居標桿。

圖：蘇州·紫金翡麗甲第項目展示圖

275㎡戶型設計亮點

• 采用“一梯一戶+半獨立電梯廳”設計，提升了居住私密性和尊貴感。

• 四開間朝南，南向總面寬達19.2米，寬幕橫廳搭配270°環幕落地窗，通透性強。

• 南向雙套房設計，主臥套房約45平，次臥配備獨立衛浴，可靈活改造為老人房或客房。

• 約18平U型中廚與9平西廚島臺形成“雙操作中心”，實現“烹飪-用餐-互動”一體化場景。

圖：蘇州·紫金翡麗甲第275平戶型圖

產品設計亮點

1、建筑立面：以四代住宅理念為核心，融合現代美學、自然生態，打造藝術感城市封面作品

重慶華僑城·熙宸：項目作為沙區核心四代宅，項目外立面以“輕量化頂部+精致化基座+藝術化線條”為特色，整體簡約大氣，通過奇偶層錯位布局與露臺結構，打造戶戶擁有的6.3米挑高空中庭院，在材質選用和細節處理上，立面融入微弧設計理念，通過弧形陽臺與轉角窗打破傳統建筑的生硬感。此外，項目社區入口大門采用了“海派東方”的雅奢調性，運用葡萄牙米黃石材、白玉礫金奢石、發光云石、鎏金板等材料，形成“白+金”典雅配色，塑造星級酒店式門庭形象。

圖：重慶華僑城·熙宸建筑效果圖

2、戶型設計：143平戶型四面朝南，LDKB一體化及全臥室飄窗設計有效提升空間利用率

蘇州招商·湖西璀璨：143平戶型四開間朝南布局，南向面寬約達13.4米，確保室內良好的通風和采光效果，客廳、餐廳、廚房一體化連接，形成超大互動空間，搭配南向大尺度陽臺，采光通透，空間開闊，適合家庭聚會或休閑活動，主臥設計為帶獨立衣帽間和衛生間的套房，提供了良好的私密性和尊享感，所有臥室均配備進深約60cm的全景飄窗，有效提升空間利用率。

圖：蘇州招商·湖西璀璨143平戶型圖

3、精裝設計：構建八大精裝系統，通過精工設計與科技賦能，打造兼具品質感與實用性的居住空間

北京中交·伴山觀嵐：項目系統化構建“八大精裝系統”，將精工細節融入空間設計，以智能科技賦能生活場景，全方位升級居住品質。智慧家居方面，項目預留智慧窗簾、智慧燈光點位，支持一鍵操控與多場景智能聯動，讓日常起居更便捷高效。智慧呼梯系統，實現“電梯等人”，提升歸家體驗。細節打磨上，通過防滑瓷磚、抽拉式水龍頭等設計，精準解決生活痛點。此外，項目還配置全屋凈水系統及恒溫結凈系統，從飲水健康到居住環境溫度、潔凈度，為居者打造更安心的生活空間。

圖：北京中交·伴山觀嵐項目樣板間實景圖

4、園林景觀：融入在地非遺文化元素，汲取江南水鄉意境，打造“一軸三廊九景”的沉浸式園林體驗

無錫南光城·長洛里：項目作為南光置業打造的毛坯低密社區，位于無錫惠山高新區江海高架門戶，由7棟16層建面約89-145㎡的小高層組成。園林設計方面，項目以“河畔風華 畫里江南”為景觀主題，汲取《康熙南巡圖》中江南水鄉意境，打造“一軸三廊九景”的沉浸式園林體驗。景觀總面積約3.3萬㎡，通過五重運河文化軸串聯社區功能空間，融合煙火街市、自然山水、全齡樂享三大景觀廊道，重現林溪碼頭、江南別院、運河客廳等九大場景。社區配備環形健康步道、多功能草坪與全齡活動場地，融入無錫非遺“鳳羽龍”文化元素與四季植被布局，構建自然共生、文韻相伴的高品質生活場域。

圖：無錫南光城·長洛里園林效果圖

優秀項目解讀

成都招商璽為招商蛇口高端產品序列，也是成都首座璽系作品。項目落子成都高新區大源西板塊核心，地處南華大道與元秀路交匯處，緊鄰江安河生態帶，北連金融城、南接新川科技園，是高新區最后一塊低密宜居“留白”區域，周邊地鐵、商業、教育、醫療資源高度集中。項目總建筑面積約8.5萬㎡，容積率僅2.0，規劃“西高東低”業態布局：西側為21-23F大平層，東側為4F合院，共11棟316戶，主力戶型涵蓋 245-365㎡大平層與396-489㎡合院，滿足高凈值家庭多元居住需求。

項目位于成都高新區南華大道與元秀路交匯處，地處大源西板塊核心，板塊內教育資源豐富，涵蓋南華幼兒園、唯新幼兒園、成都七中高新校區等，為業主子女提供了優質的教育資源。項目約2km直線距離覆蓋世豪廣場、鷺洲里等商業；3公里范圍內有四川省中西醫結合醫院（三甲）、成都京東方醫院（三甲）等5家醫療機構，提供優質醫療服務。此外，項目毗鄰江安河生態帶，1公里范圍內有三江公園、江安河濕地公園等，盡享城市稀缺生態資源。

圖：成都招商璽項目效果圖

項目外立面采用全石材、金屬鋁板與幕墻窗系統門窗相結合的設計方案，石材的細膩與金屬的現代感形成鮮明對比，既保留了古典建筑的穩重氣質，又增添了現代工藝的精致感。同時，大尺度玻璃分縫工藝讓純幕墻立面更具連貫性與光澤感，戶內挑高陽臺設計使立面豎向線條更加挺拔，與天空互動的靈動美學獨具辨識度。社區主入口打造約72米長、5-8米高的大門，選用海岸地貌石材，設計上融入玻璃磚墻元素，頂部輔以藝術雕花，營造出莊重的歸家體驗。

圖：成都招商璽項目園林展示圖

景觀設計上，項目以“川西山林”為靈感，將川西山林的草甸、山石、緩坡等自然肌理融入社區，打造五維景觀體驗，項目精選十米原生楓木與珍稀喬木，搭配原生苔蘚，營造出野奢秘境般的景觀氛圍；項目創新性的打造臺地垂直景觀體系，規劃約6.6-7米層高的立體空中花園，以及下沉式立體庭院。庭院空間打破傳統半封閉模式，成為不同標高下可駐足觀賞、步入其中的“交互空間”。此外，招商璽架空層整體約6米起步，首創約9米層高大堂，配合270°全景視野的幕墻玻璃，以及巍峨的儀式感門柱與云石燈套，刷新了成都高端居住的標準。

245平戶型采用“縱橫端廳”設計，橫向尺度約9.3米，縱向尺度約11米，突破傳統大平層單一方向延展的布局，通風采光效果更優。陽臺采用約7米雙層通高錯層設計，奇數層與偶數層的花園交錯分布，形成立體庭院體驗，既保證了隱私（上下層花園互不干擾），又為綠植墻、休閑茶座等個性化改造預留了充足空間。采用270°巨幕玻璃幕墻設計，將客廳、主臥、次臥等主要空間串聯成環幕觀景帶，最大可實現約31米連續采光面。戶型設計注重細節，如主臥床區開間約4.4米，進深約6米，可定制床頭交流區等個性化功能。

圖：項目245平米戶型圖（偶數層）

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