突發(fā)！11 月起房地產(chǎn)調(diào)控 “換道”，3 大影響讓購房者連夜算賬

來源：大偉看樓市

2025 年 11 月，中國房地產(chǎn)市場迎來標(biāo)志性轉(zhuǎn)折。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等中央部委密集釋放政策信號，以稅收優(yōu)惠為核心、供需兩端協(xié)同發(fā)力的 “王炸組合拳” 正式落地。這輪政策徹底打破此前區(qū)域化調(diào)整的局限，實現(xiàn)全國性制度優(yōu)化與重點城市精準(zhǔn)發(fā)力的有機結(jié)合，標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控從 “限購限貸放松” 全面轉(zhuǎn)向 “制度性成本優(yōu)化 + 高質(zhì)量發(fā)展” 新階段。對于 millions 購房者而言，這場 “換道” 帶來的不僅是購房成本的直接下降，更是置業(yè)邏輯、市場格局的深層重構(gòu)，三大核心影響正讓無數(shù)家庭連夜算起 “購房賬”。

一、政策換道：從 “救市” 到 “轉(zhuǎn)型” 的系統(tǒng)性重構(gòu)

此次 11 月調(diào)控轉(zhuǎn)向并非孤立舉措，而是 2024 年下半年以來政策寬松趨勢的深化與升級。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025 年前三季度全國已有約 200 個省市縣出臺超 470 條優(yōu)化政策，而 11 月新政以 “稅收減免、限購松綁、金融支持” 三位一體的支撐體系，將調(diào)控推向 “全面激活” 新階段。其核心邏輯已從短期市場托底，轉(zhuǎn)向 “供需兩端并重、短期托底與長期轉(zhuǎn)型兼顧” 的系統(tǒng)性布局，政策設(shè)計直擊市場核心痛點：

在需求端，稅收優(yōu)惠實現(xiàn)兩大歷史性突破：契稅優(yōu)惠面積標(biāo)準(zhǔn)從 90 平方米提升至 140 平方米，全國范圍內(nèi)個人購買家庭唯一或第二套住房，面積不超過 140 平方米的統(tǒng)一按 1% 繳納契稅；增值稅政策取消一線城市普通住宅與非普通住宅劃分，個人銷售已購買 2 年以上住房一律免征增值稅。這意味著上海一套 1000 萬元的次新大戶型，新政后可節(jié)省 10 萬至 25 萬元增值稅，減稅效應(yīng)顯著。

在供給端，政策形成企業(yè)紓困與庫存優(yōu)化雙重支撐：土地增值稅預(yù)征率下限全國統(tǒng)一降低 0.5 個百分點，10 萬億元地方政府債務(wù)置換方案與城中村改造擴圍形成聯(lián)動，鼓勵收購存量商品房用作安置住房，廣東黃埔區(qū) “五村七片” 項目已通過專項借款收購存量房作為安置房的實踐驗證了政策效能。

在金融支持上，存量房貸借款人可與銀行協(xié)商靈活調(diào)整重定價周期，上海、深圳等城市取消首套二套房貸利率區(qū)分，公積金貸款額度最高上浮 15%，多孩家庭貸款額度上限可達 216 萬元。這套 “全鏈條寬松” 的政策組合，直指市場活力不足的核心癥結(jié)，為購房者帶來實打?qū)嵉募t利。

二、影響一：購房成本降至十年新低，剛需群體迎來 “入場窗口”

對于剛需購房者而言，11 月新政最直接的影響是 “成本減負”，稅收與信貸優(yōu)惠的疊加效應(yīng)讓購房門檻顯著降低。在稅收環(huán)節(jié)，剛需群體的稅費支出降幅可達 60% 以上，成為最直觀的 “省錢紅利”。

以北京一套 100 平方米、總價 500 萬元的二套房為例，新政前需繳納 3% 契稅即 15 萬元，調(diào)整后按 1% 征收僅需 5 萬元，直接節(jié)省 10 萬元；若購買的是持有滿 2 年的二手房，取消普通與非普通住宅劃分后，可免征差額增值稅，單套節(jié)省資金常達數(shù)萬元甚至數(shù)十萬元。對于預(yù)算有限的剛需家庭，這筆節(jié)省的稅費可直接轉(zhuǎn)化為裝修資金或首付補充，有效緩解資金壓力。

信貸成本的下降進一步放大了減負效應(yīng)。上海將首套房公積金貸款額度從 160 萬元提至 184 萬元，多子女家庭更是可達 216 萬元，部分剛需群體甚至能實現(xiàn) “公積金全覆蓋貸款”，無需承擔(dān)商業(yè)貸款利息。商業(yè)貸款方面，武漢、成都等城市對三環(huán)外首套新房給予初始貸款金額 1% 的利息補貼，最高 2 萬元分 2 年發(fā)放，疊加當(dāng)前 3.05% 左右的低利率，月供壓力較 2024 年下降約 15%。

成本下降已顯現(xiàn)成效，10 月湖北樓市銷售面積同比增長超 10%，武漢、黃石等城市剛需成交占比提升至 65% 以上。北京國家會計學(xué)院副院長李旭紅指出，這一系列政策通過減稅直接拉動大宗消費，實現(xiàn)了市場活力激發(fā)與制度完善的雙重目標(biāo)，對于剛需群體而言，當(dāng)前已進入十年難遇的 “成本低位窗口”。

三、影響二：改善性需求全面釋放，市場結(jié)構(gòu)迎來 “品質(zhì)升級”

11 月新政對改善性需求的支持力度遠超以往，從 “換房成本” 到 “購房資格” 實現(xiàn)雙重突破，推動市場需求結(jié)構(gòu)從 “剛需主導(dǎo)” 向 “改善發(fā)力” 轉(zhuǎn)型。政策精準(zhǔn)把握當(dāng)前改善型需求旺盛的市場特征，將 1% 契稅優(yōu)惠覆蓋至 140 平方米主力改善戶型，恰好契合了家庭 “以小換大”“以舊換新” 的核心訴求。

稅收政策的優(yōu)化徹底解決了改善群體的換房痛點。個人銷售已購買 2 年以上住房一律免征增值稅的規(guī)定，終結(jié)了此前一線城市大戶型換房的高額稅費負擔(dān)，極大鼓勵了置換需求。北京城建、龍湖等房企的銷售數(shù)據(jù)顯示，國慶期間改善型房源到訪量環(huán)比增長 40%，140 平方米左右的三居室成交占比從 30% 升至 45%，成為市場成交主力。

購房資格與金融支持的協(xié)同發(fā)力，進一步打開了改善需求的釋放空間。北京放開五環(huán)外、上海放開外環(huán)外購房套數(shù)限制，恰好滿足了改善群體 “兼顧居住品質(zhì)與預(yù)算” 的需求，上海外環(huán)外新房成交占比已超 60%，新政后該區(qū)域改善型房源去化周期從 18 個月縮短至 12 個月。公積金 “又提又貸” 功能的落地更顯貼心，購房者提取公積金支付首付后，仍可按全額額度申請貸款，讓上海二套房購房者的首付壓力下降約 20%。

市場數(shù)據(jù)印證了改善需求的爆發(fā)式增長：中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11 月第二周深圳、成都、杭州二手房成交套數(shù)創(chuàng)下年內(nèi)周度新高，其中改善型房源占比提升至 45% 以上；9 月百強房企改善型房源銷售金額環(huán)比增長 22%，華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)等企業(yè)的改善項目成交增速尤為突出。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進分析，新政精準(zhǔn)激活了中大戶型認購，推動一線城市二手房交易結(jié)構(gòu)優(yōu)化，未來改善型房源將成為市場競爭的核心賽道。

四、影響三：區(qū)域分化加劇，購房決策聚焦 “核心價值”

值得注意的是，此次調(diào)控轉(zhuǎn)向并未帶來 “普漲行情”，反而因城市基本面差異，進一步加劇了市場分化。政策紅利向核心城市集中的特征明顯，不同能級城市、同一城市不同區(qū)域的市場走勢將呈現(xiàn)顯著差異，這要求購房者重新審視 “買房看地段” 的核心邏輯。

核心城市與強二線城市成為政策紅利的主要受益者。這些城市人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實、庫存壓力可控，政策落地后市場活躍度快速提升。9 月一線城市樓市成交面積環(huán)比上升 16%，上海、北京的核心區(qū)域甚至出現(xiàn) “加推即售罄” 的現(xiàn)象，廣州某新房項目 9 月 27 日開盤日銷超 200 套，10 月 1 日加推后三日成交再破百套。北京 2025 年 11 月房價數(shù)據(jù)顯示，西城、東城等核心區(qū)域二手房跌幅不足 0.1%，市場已呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

相比之下，三四線城市仍面臨較大的去庫存壓力，政策效果呈現(xiàn) “慢熱” 特征。盡管義烏、岳陽等城市推出總額 2 億元的購房補貼，首次置業(yè)可享 1000 元 / 平方米補貼，但市場成交回升幅度僅為 8%，低于核心城市水平。克而瑞分析指出，當(dāng)前市場已形成 “核心城市修復(fù)、外圍城市筑底” 的格局，11 月新政將進一步放大這一差異 —— 高能級城市受益于人口與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，需求釋放更為持續(xù)；而缺乏人口支撐的城市，仍需依賴 “國企收儲存量房” 等政策消化庫存。

這種分化趨勢對購房者的決策提出了更高要求。58 安居客研究院院長張波建議，購房者應(yīng)聚焦 “人口凈流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實、庫存合理” 的核心城市，尤其是這些城市的外圍改善區(qū)域和次新二手房，當(dāng)前具備較高性價比。

五、購房決策建議：把握紅利窗口，理性適配需求

面對 11 月調(diào)控 “換道” 帶來的市場變化，購房者既需把握政策紅利窗口，也需避免盲目跟風(fēng)，應(yīng)結(jié)合自身需求與城市基本面做出理性決策。

對于剛需群體，當(dāng)前是難得的入場時機。稅收減免與低利率形成的成本優(yōu)勢，短期內(nèi)難以復(fù)制，可重點關(guān)注核心城市外圍區(qū)域的品牌房企剛需項目，這類房源性價比突出，且能享受政策全額紅利。同時，可充分利用公積金貸款優(yōu)惠，上海、北京等城市的公積金額度提升政策，能有效降低商業(yè)貸款依賴度，減少月供壓力。

對于改善群體，可抓住置換成本降低的契機，優(yōu)先選擇 “次新二手房 + 核心區(qū)域配套” 的組合。當(dāng)前二手房市場掛牌量充足，“以價換量” 行情仍在延續(xù)，議價空間較大；而 140 平方米戶型的契稅優(yōu)惠與增值稅免征政策，能最大程度降低換房成本，建議優(yōu)先考慮戶型方正、物業(yè)優(yōu)質(zhì)的次新小區(qū)。

對于投資需求，需保持謹(jǐn)慎態(tài)度。政策支持的核心是 “居住需求”，投機性購房仍受約束，北京、上海內(nèi)環(huán)內(nèi)等核心區(qū)域的限購政策未完全放開，彰顯 “房住不炒” 底線。若確有投資需求，應(yīng)聚焦人口持續(xù)流入的強二線城市核心板塊，避免涉足三四線城市及非核心區(qū)域，防范庫存高企帶來的流動性風(fēng)險。

總體而言，11 月房地產(chǎn)調(diào)控 “換道” 是行業(yè)從 “高杠桿開發(fā)” 向 “高質(zhì)量發(fā)展” 轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。政策紅利的釋放將推動市場逐步筑底回穩(wěn)，但復(fù)蘇過程仍需時間，正如光大證券分析所言，房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)將是漸進過程。購房者需結(jié)合自身需求、資金實力與城市基本面，在政策窗口期間做出理性決策，才能真正享受到調(diào)控轉(zhuǎn)型帶來的紅利。