高盛改口背后：93 萬億庫存下的樓市真相

各位家人們，最近高盛那篇《2025 年中國房地產展望》是不是刷到不少？咱先把時間線理清楚：去年這時候，高盛放話說 “2025 年底前房價還要跌 20%-25%”，當時不少人覺得是危言聳聽；結果今年 10 月 22 日，同一批分析師又改口說 “觸底在望”，還給出了兩組扎心數據 —— 截至 2024 年底，全國房地產庫存高達 93 萬億，相關債務更是沖到 59 萬億元。

現在離年底就剩倆月，回頭看高盛這波預測還真有點 “神預言” 那味兒。就拿 9 月的房價數據說，一線城市二手房環比跌了 1%，上海、深圳都沒扛住；二三線新房二手房全在降，煙臺二手房同比直接跌了 6.5%。咱廣州更直觀，增城二手房 10 月報價 11027 元 / 平，環比跌了 1.09%，南沙跌得更狠，達到 1.18%。算下來這一年多的跌幅，確實往高盛當初預測的 20%-25% 靠攏了，只不過不是 “一刀切” 的跌，而是分化著跌 —— 上海新房反而同比漲了 5.6%，成了一線城市里的異類。

那為啥高盛能預判這么準？核心就是那倆嚇人的數據：93 萬億庫存和 59 萬億債務。先說說這 93 萬億庫存，不是單指市面上沒賣出去的房子，而是連在建的、待售的加一塊兒的廣義庫存，換算成房子大概夠 2 億人住。更要命的是，七成以上庫存都堆在三四線城市，這些地方的去化周期高達 47.6 個月，啥概念？就是按現在的銷售速度，得賣四年才能清完，遠超 12 個月的合理區間。

再看 59 萬億債務，這里面門道更多。房企境內外債券就有 10 萬億，今年到期的就有 5327 億，比去年還多 500 億；銀行貸款更是占了 50 萬億，按土地貶值程度算，銀行至少要虧 15 萬億；還有給房企供血的信托理財 15-20 萬億，以及欠建材商、施工隊的 5-8 萬億上下游欠款。說白了，這 59 萬億就是懸在樓市頭頂的 “堰塞湖”，去年高盛看跌，就是算準了這倆雷沒排干凈。

但為啥現在又說 “觸底在望”？關鍵是政策端出手了。從 2022 年到現在，全國出臺了近 3000 次救市政策，光是房貸利率就降了 8 次，5 年期 LPR 降到 3.5% 的歷史最低。一線城市更是放大招：北京五環外不限購，二套房公積金貸能到 100 萬；上海降存量房貸利率，靜安有個新盤開盤就賣光。更實在的是 “金融三支箭” 和項目白名單，已經給房企放了 7 萬億貸款，保下了近 2000 萬套房子的交付。這些政策沒讓房價反彈，但確實把 “硬著陸” 的風險接住了。

這波調整到底影響了誰？最直觀的是房企，民營房企債券至少要賴掉 80%，不少老板從 “首富” 變成 “首負”。但咱普通人也能感受到變化：小區樓下的裝修隊活兒少了，建材店老板抱怨生意難做，這都是 59 萬億債務里上下游欠款被賴掉的連鎖反應。對城市來說分化更明顯，成都庫存超 2000 萬平方米壓得喘不過氣，長春去化周期超 36 個月；但上海消化周期才 13.5 個月，核心區的好房子照樣搶手。

聊到這兒得說句實在話，高盛的預測準，但沒說全。它看到了跌幅，卻沒說清 “分化” 才是現在樓市的真相 —— 不是所有房子都在跌，也不是所有城市都能觸底。北京中建?運河玖院賣了 47 億，上海新房逆勢上漲，這些信號說明：人口往哪兒流，錢就往哪兒去，好城市的好房子還是有韌性的。

但別被 “觸底在望” 騙了，這可不是說房價要反彈。93 萬億庫存要消化，59 萬億債務要化解，哪有那么容易？住建部建了 1100 多萬套保障房，就是要讓商品房回歸 “住” 的本質，以后再也不會有 “閉眼買房漲” 的好事了。高盛改口，本質是看到政策托住了底線，不是市場真的熱起來了。

最后說句掏心窩子的：以前咱看樓市，就看漲跌兩個字；現在得看三張圖 —— 城市人口流入圖、庫存去化周期圖、債務化解進度圖。那些還在喊 “樓市回暖” 的，要么是賣房子的，要么沒看懂這 93 萬億庫存的分量。樓市的 “底” 可能真要到了，但這個 “底” 是分化的底，不是普漲的起點。