“房貸倒掛”引關(guān)注，識別“高評高貸”下的惡意斷供

“當(dāng)初房貸本息超過650萬元，如今市價只有360萬。”90后業(yè)主小曾（化名）說，她的房子幾乎跌到了房貸總額的一半。

前段時間，一深圳中介在朋友圈曬出的業(yè)主“貸款賣房”案例引起了市場對于“房貸倒掛”現(xiàn)象的廣泛關(guān)注。所謂“房貸倒掛”，通常是指隨著房價下跌，房屋的市場價低于銀行剩余房貸。

小曾的房子幾乎跌到了房貸總額的一半 資料圖

在社交平臺上，與房貸倒掛現(xiàn)象一起被熱議的還有斷供。第一財經(jīng)在采訪中了解到，斷供與房貸倒掛并沒有直接關(guān)系。“事實上，除了職業(yè)背債人是惡意欠款以外，其他正常貸款人都是愿意還款的，所以，正常情況下導(dǎo)致的斷供案例是極少數(shù)的。”有法律人士表示。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士對記者表示，由于絕大部分人購買房屋的主要目的是居住，因此，即便出現(xiàn)房貸倒掛，也并不影響居住。但如果購房人出現(xiàn)收入大幅下降或開支突然增加等情形，導(dǎo)致負擔(dān)房貸有困難，斷供的風(fēng)險就有可能增加。

為了化解風(fēng)險，各家銀行紛紛出臺紓困措施，包括延長貸款期限、進一步調(diào)降貸款利率等，也有銀行給出一定的時間作為緩沖期，在此期間免收本息。

房貸倒掛現(xiàn)象引關(guān)注

小曾說，她是一位典型的“高位上車”業(yè)主，她手里的兩套房子市價都已經(jīng)跌幅近半。第一套房子貸款200萬元，如今房子的市場價只有100多萬元。

“第二套房子是2020年購買的3室一廳學(xué)位房，當(dāng)時正值房價高位，房屋總價600多萬元，首付200萬元，貸款400萬元左右，算上利息，貸款總額超過650萬元。如今，這套房產(chǎn)的市場價只有360萬元，也就是說，市場價僅是貸款總額的大約一半。”她說。

第一財經(jīng)在貝殼平臺上查詢，小曾第二套房產(chǎn)所在的小區(qū)，高峰期曾創(chuàng)下7.5萬元/m2的成交紀(jì)錄，2022年第四季度，該小區(qū)均價為6.54萬元/㎡，而今年三季度為3.24萬元/㎡。9月份，該小區(qū)僅成交5套，均價為3.15萬元/㎡，11月份的單價最低為2.94萬元左右。

“我兩套房產(chǎn)，每月還貸金額合計超過3萬元，這幾年經(jīng)濟環(huán)境不好，家庭收入降低，為了減輕家庭負擔(dān)，我也曾想賣掉第二套房子，但中介說現(xiàn)在賣的話，要自砍一刀大出血，單價可能不到3萬元。”小曾說。

陳陳（化名）也是一位面臨房貸倒掛的業(yè)主，他將自己的房產(chǎn)放盤到多個中介平臺，為了盡快促成成交，他還寫了一篇聲情并茂的“小作文”。

陳陳稱，2019年為了孩子上學(xué)，他購置了一套2室2廳，總價235萬元，首付72.5萬元，貸款162.5萬元，貸款利率為5.88%，即貸款總額為346.24萬元，月供9617.68元。“每天一睜眼，就欠銀行316元。”他說。如今，房貸已償還6年，總共償還了60多萬元，實際償還的本金為18.9萬元，剩余房貸本金143.6萬元。

陳陳說，如今，收入減少，房貸壓力大，所以想賣掉房子，為此，他承諾只要買家準(zhǔn)備好首付，剩下所有流程、所有費用都由他來扛。

陳陳設(shè)置的放盤價為155萬元，折合2.1萬元/㎡左右，他表示，即便房子以155萬元的價格賣掉，扣掉稅費等，房款仍不夠還清按揭貸款。不過，第一財經(jīng)同時發(fā)現(xiàn)，陳陳所在的同小區(qū)同戶型單價已經(jīng)來到了1.5萬元，在貝殼平臺上，一套朝南76㎡的兩居室正在以116萬元的價格“大甩賣”。

房衛(wèi)士總經(jīng)理鄭大源說，2021年之后，二手房成交日漸艱難，賣家降價幅度跟不上買家的心理預(yù)期，部分房屋的成交周期甚至達兩年之久。這期間，房價會經(jīng)歷下調(diào)，部分房產(chǎn)調(diào)價也難以成交。

業(yè)主面臨房貸倒掛 資料圖

“高評高貸”下的惡意斷供

今年以來，在銷售邊際回落疊加掛牌量高企的情況下，二手房壓力仍存。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場的調(diào)查數(shù)據(jù)，10月份，百城二手住宅均價為13268元/平方米，環(huán)比下跌0.84%，跌幅較上月擴大0.1個百分點，同比下跌7.60%，在高掛牌量及預(yù)期偏弱影響下，二手房價格下行壓力仍較大。

而新房則表現(xiàn)較好，10月份，多家房企借助國慶假期推出優(yōu)質(zhì)改善項目，帶動百城新建住宅價格環(huán)比保持結(jié)構(gòu)性上漲，10月百城新建住宅均價為16973元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，同比上漲2.67%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，目前，部分二手房的價格已經(jīng)跌到2017年左右的水平，部分下跌幅度超過40%，由此導(dǎo)致房貸倒掛案例的出現(xiàn)。

值得注意的是，在社交平臺上，與房貸倒掛現(xiàn)象一起被熱議的還有斷供，甚至被認為兩者是因果關(guān)系，而第一財經(jīng)在采訪中了解到，斷供與房貸倒掛并沒有直接關(guān)系。

“我認為，只要嚴(yán)格遵守差別化的住房信貸政策，沒有高評高貸、超融等，出現(xiàn)倒掛的個案并不多。即便是出現(xiàn)了，也不會導(dǎo)致斷供。但如果前期加杠桿、采取激進措施購房的客戶，預(yù)期未來價格還會下降，且自己手上投資了多套房產(chǎn)，資金來源并不穩(wěn)定的情況下，斷供風(fēng)險將會增加。“他說。

華商林李黎（前海·廣州）聯(lián)營律師事務(wù)所律師任國強說，他經(jīng)手了少量具有斷供風(fēng)險的個案。據(jù)他介紹，斷供風(fēng)險可分為良性和惡意，良性是指由于貸款人收入下降幅度較大，無力償還貸款所導(dǎo)致的，這種情況下，貸款人具有還款意愿但無還款能力。“在這部分人群中，如果疊加購房時做了首付貸，那么，后期的壓力會更大。”他說。

而惡意的是指，貸款人本身就是高評高貸產(chǎn)業(yè)鏈中的“職業(yè)背債人”，他們既沒有還款意愿也沒有還款能力。“我們有內(nèi)部統(tǒng)計過，高評高貸的這些房產(chǎn)法拍后的抵押率只有40%，即拍賣款與房貸之間有60%的缺口。”他說。

“事實上，除了職業(yè)背債人是惡意欠款以外，其他正常貸款人都是愿意還款的，大家都不想斷供，所以，正常情況下導(dǎo)致的斷供案例是極少數(shù)的，僅僅是由于房貸倒掛而導(dǎo)致的斷供目前并沒有接觸到。”任國強說。

職業(yè)背債人屬于惡意欠款 資料圖

紓困措施助力房貸客戶渡難關(guān)

據(jù)記者了解，為了化解房地產(chǎn)風(fēng)險，各家銀行也在積極行動。廣東中漢律師事務(wù)所行政主任何偉峰說，銀行對于具有斷供風(fēng)險的房產(chǎn)出臺了諸多紓困措施。最常見的做法是延長貸款期限、進一步調(diào)降貸款利率等，也有銀行給貸款人一定的時間作為緩沖期，在此期間免收本息。法院即使查封房產(chǎn)也僅僅是阻止房產(chǎn)被隨意處置轉(zhuǎn)移，并不影響被執(zhí)行人對房產(chǎn)的占有和使用。

“我們也曾就還款壓力較大的事和貸款行進行過溝通，銀行給了我們精神上的鼓勵，希望我們盡量不要斷供，并表示未來可以做出一些調(diào)整，比如延長還貸時間、給予一定的利率優(yōu)惠等，但目前還沒有確定的方案。”小曾說。

李宇嘉也建議，對于確實因個人收入等問題無法按時償還按揭貸款的客戶，銀行可以通過延長還款期限、降低月供金額、先償還利息，甚至約定一段時間內(nèi)不用償還本息的緩沖措施，讓客戶休養(yǎng)生息，以時間換空間，幫助客戶渡過難關(guān)的同時也保障了銀行的權(quán)益。但對于惡意斷供的個案，則要嚴(yán)查嚴(yán)辦、失信懲戒，通過房產(chǎn)及時拍賣來收回本息。

2025年下半年以來，房地產(chǎn)供需兩端雖面臨壓力，但在各地主管部門的有力政策支持及行業(yè)自身調(diào)整的雙重作用下，房價同比指數(shù)的筑底趨勢正逐月明晰。

克爾瑞地產(chǎn)研究報告稱，進入9月后，各地政策發(fā)力節(jié)奏進一步加快，累計出臺21次稅費補貼與優(yōu)惠類政策，同時12次發(fā)文推進“好房子”建設(shè)，尤其是北京、上海、深圳的限購解綁政策進入兌現(xiàn)期，不僅推動需求端持續(xù)向好，更為后續(xù)房價走勢向好奠定基礎(chǔ)。

10月28日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（下稱《建議》）發(fā)布，從房地產(chǎn)領(lǐng)域看，《建議》明確推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。在“加強重點領(lǐng)域國家安全能力建設(shè)”任務(wù)中，明確“統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風(fēng)險有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認為，要精準(zhǔn)識別房地產(chǎn)風(fēng)險，當(dāng)前在交易、房價、債務(wù)、二手房掛牌等領(lǐng)域都有新的風(fēng)險體現(xiàn)。各地尤其要做好對二手房掛牌量的消化，其是有力化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的重要抓手，將真正促進房地產(chǎn)各市場的聯(lián)動和新循環(huán)。