什么房子最難賣？

最近聽到一種說法，有人說300-400萬的房子最難賣，有人說500萬的房子不能買？（可以看我上周的文章《500萬的房子不能買》），還有人說1000萬以上的房子跌得最慘，那這些說法到底對不對呢？

大家都知道，供過于求，是賣房最難受的狀態(tài)，今天小白就通過市占率較高的大中介掛牌數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，分享一下哪類房子在市面上占比最高。

截止至2025年10月19日中午12點(diǎn)，大中介前臺共計(jì)141483套北京二手房，當(dāng)然了這里還有后臺的2萬套房源沒有統(tǒng)計(jì)，但不影響我們看占比趨勢。

我們排除掉地下室，商業(yè)，車位外，純住宅還剩131006套。

按不同區(qū)域掛牌量占比統(tǒng)計(jì)，先看城六區(qū)。

朝陽市城六區(qū)掛牌房源最多的區(qū)域，共31015套，占總掛牌的23%。

其次是豐臺15196套，占比12%。

位居第三的是海淀，14853套，占比11%。

剩下東西石加起來17435套，占比13%，相當(dāng)于豐臺海淀的庫存，朝陽的一半。

有人說光說掛牌，不談成交沒意義啊，那我也貼個(gè)官方9月的各區(qū)二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)截圖，說明一下上面掛牌統(tǒng)計(jì)是大中介一家，截圖是全市成交。

再無新增掛牌房源，不算后臺房源，沒算其他中介公司掛牌數(shù)量的理想狀態(tài)下，結(jié)論是朝陽清掉庫存需要7.7個(gè)月，海淀清掉庫存需要7.3個(gè)月，豐臺需要8.97個(gè)月，東城需要8.15個(gè)月，西城需要8.4個(gè)月，石景山需要5.3個(gè)月。

再看郊區(qū)的情況，郊區(qū)有四個(gè)二手房出房大戶，大興，昌平，通州和房山。

第一是大興，9230套住宅，占比7%，清掉庫存需要8.21個(gè)月；

第二是昌平，9258套，占比也是7%，清掉庫存需要6.95個(gè)月；

第三是通州，8387套，占比6%，清空庫存需要6.73個(gè)月；

第四是房山，8358套，占比6%，清空庫存需要8.73個(gè)月。

其他非城六區(qū)，順義6471套，清庫存需要10.29個(gè)月，亦莊2135套，清庫存需要9.57個(gè)月，剩余遠(yuǎn)郊區(qū)域，有的沒有大中介門店，基本依賴本地中介成交，就不做統(tǒng)計(jì)了。

所以從區(qū)域掛牌和成交來看，即使強(qiáng)如網(wǎng)絡(luò)上大家一致看好的“東西海”現(xiàn)在也有較大的庫存壓力和去化阻力，再加上這些地方之前房價(jià)沒少漲，最近二手價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，也就不意外了，有人說買這些地方就穩(wěn)了，我認(rèn)為那是市場好的時(shí)候，現(xiàn)在這個(gè)結(jié)論貌似站不住腳，反而容易站崗。

再看價(jià)格，同樣只統(tǒng)計(jì)住宅掛牌數(shù)據(jù)。

掛牌占比最高的是200-300萬的二手房，500萬內(nèi)的房源占比65%，而大中介500萬內(nèi)的二手房成交占比達(dá)到70%左右。

從全市網(wǎng)簽面積來看，100平以內(nèi)的網(wǎng)簽套數(shù)為13394套，占比9月網(wǎng)簽的86%，按照之前大中介公布的北京二手房成交均價(jià)46000來估算，全市的二手房成交大戶也是500萬內(nèi)這個(gè)區(qū)間。

有人說這樣的房子多，得趕緊賣，得買大的，品質(zhì)好的，但也需要面對兩個(gè)疑問，一是現(xiàn)在是置換市場，作為樓市的基石，成交的大戶，如果價(jià)格不穩(wěn)，那沒法換房，上游500萬以上的房子行情也不會(huì)太好；另一個(gè)問題是500萬以上，甚至1000萬以上的房子并不稀缺，500-100萬的房子占比近30%，1000萬以上的新房，尤其城六區(qū)海淀朝陽豐臺這兩年也沒少供應(yīng)，二手庫存只算大中介就有10%，這還不算主力成交的高端中介的數(shù)據(jù)。所以從價(jià)格和面積維度看，每個(gè)價(jià)格區(qū)間的房源量占比會(huì)有差別，但整體庫存還是處于高位，這一點(diǎn)有關(guān)部門近期也多次提及，要“提質(zhì)”發(fā)展，市場不缺房子，而是缺好房子，未來幾年，預(yù)計(jì)好房子的供應(yīng)仍會(huì)持續(xù)，未來各個(gè)區(qū)域的產(chǎn)品換代會(huì)更普遍。

最后想說，有人說買新房，別買二手，也有人反過來說，我覺得這樣的觀點(diǎn)都是不負(fù)責(zé)任的，就跟當(dāng)初預(yù)測漲跌，預(yù)測有沒有小陽春的，也是這幫人，推薦你選哪買哪的所謂磚家叫獸一樣，拍腦門說觀點(diǎn)，反正你虧錢，他賺錢，大不了人家來一句，抱歉我看走眼了，亦或是，誰能想到xxx，我也打臉了。人家可以繼續(xù)賣房掙錢，但你得到的只能是本金的損失和一身的負(fù)債，即使想容錯(cuò)，再換房，也沒那個(gè)能力了。

所以，我認(rèn)為每個(gè)小家都有自己獨(dú)立的需求，想改善換當(dāng)下最好的產(chǎn)品，二手你認(rèn)為老舊，就去看新房；想要好地段便宜的房子，二手房在當(dāng)下選擇也很多。沒有什么推薦不推薦，保值不保值，只有適合不適合你，我是小白，下周見。

如果想進(jìn)群或1對1和小白線上線下咨詢，可以后臺私信。