上海的老破小和老破大這些房子到底還有沒有出路？

上海的老破小和老破大這些房子到底還有沒有出路？兩種房子雖然聽起來差不多，但實際面臨的市場處境完全不同。

先說老破小，老破小通常是指面積在50㎡以下、房齡在2000年以前的老公房，一般都是“某某新村”這類小區。這種房子雖然年代久遠、面積小，但它有個特點，總價相對低。所以對這種產品，只要價格到位，沒有賣不掉的。為什么這么說呢？

因為這種房子滿足了一部分特定需求，比如剛來上海的年輕人需要“上車”，或者家長為了學區，再或者是等著拆遷機會。老破小有點像市場上的特價商品，雖然產品本身不完美，但只要價格足夠有吸引力，總能找到買家。

老破大就完全不同了。這些房子面積都在100㎡以上，同樣是2000年以前建的老大樓，通常叫“某某大廈”“某某廣場”。老破大面臨的核心問題是總價高，一套老破大動輒五六百萬甚至七八百萬，這個總價區間正好和上海現在推出的第四代住宅新房高度重合。

大家可以想一想，一個年輕人手頭有五六百萬預算，他會選擇黃浦區、徐匯區那些電梯吱吱作響的老大樓，還是出門右轉兩站地鐵去買中環那些品質更高、人車分流、帶會所泳池的新房？

答案很明顯。老破大現在面臨的錯配問題是：能承受這個總價的人看不上老產品，看上老產品的人又出不上這個價格。這種錯配導致老破大的看房量很少，成交周期很長。

那對于老破小的房東，我的建議是要認清自己房子的定位。老破小的價值在于它的資源屬性，可能是學區，可能是地段配套，或者是動遷預期。在定價時要參考同板塊內總價最低的類似房源，用價格優勢來吸引買家。

對于老破大的房東，情況就比較緊迫了。這類房子現在還能吸引一些“老錢”客戶，就是那些比較看重地段、對產品新舊不太在意的中年購房者。但隨著購房主力的年輕化，這個客戶群體正在快速萎縮。

所以如果你手里有老破大，遇到誠意客戶一定要認真對待，有時候可能需要在價格上做出較大的讓步，比如降個一兩百萬，但這可能是及時止損的最佳選擇，錯過一個客戶可能要等上好幾個月才能等到下一個。

總的來說，在當前的市場上，沒有絕對賣不掉的房子，只有不合適的價格。關鍵是房東要認清自己房產的真實價值，根據市場需求來調整預期。未來上海房地產市場會越來越分化，隨著第四代住宅的推廣和年輕人居住觀念的改變，產品的重要性會越來越突出。

老破小因總價低，還能在市場上找到自己的位置，但老破大如果不在資源上有特別突出的優勢，比如頂級的學區或者核心區的區位，未來流通性會越來越差。