樓市不斷祛魅，被打回原形的房價神話

家人們，最近樓市這幾件事看得人心里發沉 —— 中山馬鞍島的房價從 3 萬跌到 1 萬 3，三四線的房子堆成山，昆明佛山經濟排名還一個勁往下掉。今天咱不繞彎子，把這些事掰開揉碎了說，全是實打實的真話。

先給大伙擺擺實在情況。中山馬鞍島這地方，2021 年那叫一個風光，借著深中通道要開通的消息，房價飆到 3.1 萬 /㎡，粵海城、招商臻灣府這些樓盤搶都搶不到。可現在再去看，粵海城的特價房才 1.37 萬，招商臻灣府直接腰斬，算下來比峰值跌了 57% 還多。更諷刺的是，深中通道去年真開通了，說好的 “深圳上班中山住” 沒成氣候，反而成了房價泡沫破掉的信號。

再看三四線城市，那更是魔幻。荊門、信陽這些地方，房子庫存夠賣兩年半，去化周期突破 30 個月。開發商被逼得啥招都用：昆明某售樓處撕了 “送車位” 的海報，換成更狠的 “買住宅送公寓”，相當于直接降價 25%，可還是賣不動，去化周期長達 28 個月；河南周口更夸張，搞 “首付分期三年免息”，就算這樣，現房比兩年前還是降了 15%。洛陽、唐山的房價甚至跌回五年前，現房成了 “燙手山芋”。

昆明和佛山這兩個城市更讓人揪心。佛山 2024 年 GDP 排名從 17 名跌到 20 名，掉了整整三位；昆明呢，產業沒撐起來，樓市先崩了，一邊是爛尾樓等著盤活，一邊是新房拼命降價，銀行都不敢放房貸了。這倆城市的共同點，都是產業升級卡了殼，經濟頂不上去，房子自然沒人接。

為啥會變成這樣？咱往根上挖。馬鞍島的暴跌，根本是 “概念炒作遇冷”。當年開發商吹 “深中通道 1 小時通勤”“灣區樞紐”，可通道通了才發現，深圳到馬鞍島的通勤成本比想象高，島上規劃的學校、商業配套遲遲兌現不了。更關鍵的是，深圳的購房者不買賬了 —— 深圳前海房價 9 萬多，馬鞍島雖然便宜，但沒產業支撐，誰愿意天天跨城折騰？

三四線庫存高企的病根更扎心：人走了，產業空了。河南信陽光常住人口就流走 279 萬，房子比人還多，這庫存咋去？六大國有銀行 65% 的房貸額度都投給了長三角、珠三角，三四線連貸款都難批，開發商資金鏈一斷，要么破產要么割肉，今年一季度就有 43 家中小房企倒閉。這不是偶然，是人口和資金用腳投票的結果。

昆明佛山的問題，本質是 “經濟跟不上房價”。佛山靠傳統制造業起家，可現在家電、陶瓷這些產業升級慢，新興產業又沒起來，就業崗位少了，買房的人自然就少；昆明更依賴旅游業，疫情后復蘇乏力，又沒別的支柱產業，經濟撐不住，樓市能好才怪。沒有產業托底，房子就是空中樓閣。

這些事帶來的影響，咱普通人感受最真切。馬鞍島有業主拿著兩年前的價格單哭，同戶型蒸發 40 萬，當初奔著 “投資升值” 買的房，現在成了 “負債包袱”；三四線更慘，河南張先生去年怕爛尾不敢買期房，今年買了現房，資產反而縮水 40 萬，想換學區房的二手房掛半年，降 10% 都沒人問。開發商日子更難過，中小房企要么 “割肉求生” 要么跑路，保利這些頭部房企倒趁機抄底核心城市，行業徹底分化。

對城市來說，影響更長遠。佛山經濟下滑，就業機會跟著少，年輕人留不住；昆明庫存壓得地方財政難受，想搞產業升級都沒資金。樓市和經濟就像兩條腿，一條瘸了，另一條也走不快。

最后說點我的實在觀點，可能不好聽但管用。第一，樓市的 “神話時代” 徹底結束了，別再信 “買哪里都漲”，馬鞍島的例子擺著呢，沒有產業和人口的地方，概念吹得再響也是泡沫。第二，三四線的 “庫存危機” 不是短期能解的，人口流失和產業空心化是死結，那些 “降價促銷” 看著誘人，背后全是坑。第三，城市競爭早不是比誰蓋的房子多，而是比誰的產業強，佛山要是能把制造業升級搞起來，昆明要是能找到新的經濟支點，樓市自然能穩，不然一切都是白搭。

咱普通人看著這些事，其實該明白一個理：房子終究是用來住的，不是用來炒的。那些靠炒作起來的房價，早晚要回到和城市實力匹配的位置。這不是唱衰樓市，是看清現實 —— 只有經濟扎實了，房子才真的有價值。