南昌10年爛尾樓重啟！融創代建公司入局

于帥卿/發自北京

停滯10年之久的南昌“頂級爛尾樓”銘威瓏郡國際，將迎來開工。

此前，融創集團旗下代建平臺而今管理通過子公司浙江興元建設管理有限公司（以下簡稱“浙江興元”）成功中標該項目，將以“代建代銷”創新模式推動這一城市標志性爛尾樓的重啟。

根據項目備案公告顯示，該項目預計2025年10月開工，2026年6月竣工。值得注意的是，據中標結果公示公告，此次競標中，旭輝管理和綠城管理也有投標，但最終未能拿下。

銘威瓏郡國際已由中國長城資產管理股份有限公司（以下簡稱“長城資產”）接手。此次，融創旗下公司中標這一項目，也是與長城資產的再次牽手。

在自身項目盤活方面，融創集團與長城資產此前就重慶灣項目達成過合作，長城資產擬出資不超過24.76億元，用于項目存量債務重組及新增融資。至9月29日，首筆資金已到位，將專項用于推進該濱江超高層高端住宅項目的開發建設。

針對銘威瓏郡國際的后續規劃，記者致電致函浙江興元，截至發稿未獲回復。

“抄底”10年“爛尾地王”

銘威瓏郡國際位于南昌市西湖區撫生路以東、建設西路以北的住宅綜合體項目。該項目曾有過高光時刻，2010年1月8日，江西銘威實業有限公司以701萬元/畝、樓面價3004元/平方米價格拿下，成為當地備受關注的“地王”項目。

2014年2月，項目以“銘威瓏珺”案名取得預售許可，定價達2.68萬元/平方米，遠超周邊房價?！暗乳e不入此門”的廣告語曾在地產界引發廣泛關注。

然而，由于定位高端、產品設計與周邊剛需市場嚴重錯配，項目銷售極其慘淡。公開報道顯示，當年推出的208套住宅僅售出18套。2015年后，項目因資金鏈斷裂徹底陷入停滯。

2018年起，該項目歷經6次司法拍賣均告流拍，起拍價從最初的9.82億元一路降至7.03億元。最終，中國長城資產管理股份有限公司江西省分公司接手了這一不良資產。2022年7月，長城資產還為項目購買了商業保險并續聘物業管理公司。

今年3月，江西省投資項目在線審批監管平臺公示了銘威瓏郡國際項目備案信息，項目正式更名為“銘威瓏郡國際”。

資料顯示，更名后的項目總投資22224萬元，用地面積21244平方米，總戶數208戶，核準的建設內容為1-4#樓27、27+1層一類高層住宅，1棟13+1層二類高層辦公樓含部分商業，地下2層為車庫及設備用房。

項目申報單位南昌中長嘉置業有限公司由長城資產控股，專為盤活該項目而設立。

從項目推進歷程來看，2023年12月，長城資產啟動專業機構服務項目采購招標，南昌旭輝企業管理有限公司中標；2025年4月2日，項目發布代建代銷招標公告；5月6日，而今管理子公司浙江興元最終中標。

這一系列連續動作，標志著停滯10年的銘威瓏郡國際不再尋求整體轉讓，而是通過代建代銷模式重啟銷售。

從項目現狀看，外立面保持較好，圓弧屋頂設計獨具特色。不過，項目戶型均為大平層，且非當前市場流行的全通透設計，后續是否調整產品設計成為市場關注焦點。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析表示，“融創此次接手是孫宏斌在代建領域的‘抄底’行為，也是其輕資產轉型的重要落子。選擇爛尾10年的高端項目，可利用融創的高端產品經驗形成差異化競爭力，避免與綠城、旭輝在剛需代建賽道正面競爭。同時，長城資產作為債權方，急需專業團隊盤活項目，融創的‘高端復活’方案恰好擊中痛點?！?/p>

雙平臺掘金不良資產

在此次中標中扮演關鍵角色的，是融創近年來力推的輕資產代建平臺“而今管理”。

天眼查顯示，中標方浙江興元是而今建設管理集團有限公司的全資子公司。該平臺前身為“融者共創集團”，是由孫宏斌創立的地產代建平臺，2024年11月更名為“而今管理”，定位為“高端不動產綜合解決方案服務商”。

此前，據知情人士透露，更命為“而今管理”其中一個原因是因為融創將自己定義為輕資產管理公司，而非資本公司。

公開資料顯示，而今管理于2017年涉足建管業務，2022年成立專業建管平臺，目前已擁有代建簽約項目超100個，累計簽約面積約2000萬平方米。

值得關注的是，孫宏斌團隊還搭建了獨立運作的“而今資本”平臺。杭州而今企業管理有限公司（即“而今資本”）成立于2024年9月29日，由融創原東南區域團隊操盤，法定代表人為王鵬。

“而今資本”與“而今管理”保持業務獨立，二者以“不良資產+代建”的方式開展業務。前者負責尋找資方合作、獲取不良資產項目，后者承接代建、代銷及代管等具體操盤業務。

“通過這種協同模式，將融創從‘開發商’轉變為‘服務商’，賺取‘資產修復’紅利而非土地紅利。”柏文喜表示。

該平臺在成立之初便明確“不做融創項目”，主要從公開市場或原有合作方獲取項目，聚焦核心城市的中小房企法拍或破產項目。有業內人士分析，這一策略既向合作方凸顯獨立性，也倒逼團隊擺脫對融創的資源依賴，在市場競爭中錘煉實戰能力。

盡管代建業務被視為地產下行期的藍海，但融創的代建之路仍面臨挑戰。據中指研究院數據，今年前9月，而今管理新簽約代建面積491萬平方米，位居第15位；銷售規模21.7億元，排名第10。隨著越來越多房企涌入，行業競爭日趨激烈。

柏文喜表示，以銘威瓏郡國際項目為例，22224萬元總投資需覆蓋21244平方米爛尾工程，可能存在結構加固、規劃變更等隱性成本（尤其2010年拿地時的建筑標準可能已過時）。若銷售周期拉長，550萬元代建費和1250萬元銷售費可能無法覆蓋資金成本。

“銘威瓏郡國際是融創代建能力的‘壓力測試’?！卑匚南脖硎?，若能在需求疲軟的三線城市成功復活高端爛尾項目，其模式可復制至全國類似存量資產（如昆明、武漢等地爛尾豪宅）。但也需警惕高端定位與本地購買力的結構性矛盾，可能讓進入者陷入“燒錢續命”的困境。

對于銘威瓏郡國際而言，融創的接手只是重生的第一步。這個曾經定位高端的項目能否真正實現“涅槃重生”仍需要時間檢驗。