還沒買房？別急！全國要對 “爛尾樓” 動真格了

來源：大偉看樓市

說起買房，很多人不敢買期房，暴雷的例子實在太多了，收房貨不對板還不算最慘的，碰上爛尾樓，這邊要還銀行利息，那邊房子連影都見不著，那真是欲哭無淚。

然而期房預售又是眾多開發商偏愛的銷售方式，方便快速回籠資金，降低風險，其實這種風險是轉嫁到了購房者的身上。國內開發商良莠不齊，屢屢出現的違約行為，經常引發巨大的矛盾，嚴重影響了房地產市場的信心。

近日出版的《〈中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議〉輔導讀本》中刊登了住房和城鄉建設部部長倪虹題為《推動房地產高質量發展》的署名文章。

倪虹表示，要改革完善房地產開發、融資、銷售制度。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現所見即所得，從根本上防范交付風險；繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

在城市的天際線中，爛尾樓如同突兀的傷疤 —— 鋼筋裸露在外經受風雨侵蝕，圍擋內雜草叢生遮蔽曾經的安居夢想。對于無數剛需購房者而言，“交錢無房住” 的困境曾是難以言說的痛。但 2025 年以來，從最高法的司法保障到住建部的系統攻堅，一系列政策組合拳密集落地，標志著全國已全面打響爛尾樓治理攻堅戰。這場 “動真格” 的治理行動，不僅在破解歷史遺留問題，更在重塑房地產市場的民生底色。

一、爛尾樓困局：從資金斷裂到民生危機?

爛尾樓并非簡單的工程停滯，而是牽涉多方利益的系統性困局。根據行業定義，停工一年以上、已辦理用地規劃手續的房地產項目即可認定為爛尾樓，其背后往往交織著資金鏈斷裂、監管缺位與法治空白等多重矛盾。?

資金鏈斷裂是爛尾樓形成的核心癥結。部分開發商采用 “高杠桿、高周轉” 模式，將預售資金挪作他用，一旦市場遇冷或融資收緊，便陷入 “無錢續建” 的絕境。2022 年多地爆發的停貸風波正是典型寫照：106 個樓盤的業主因項目停工集體宣布斷供，他們中多數是背負房貸的剛需群體，不少人面臨失業、收入下降的雙重壓力，斷供成為無奈的 “自保” 選擇。更值得警惕的是，預售資金監管的漏洞加劇了風險 —— 有的銀行未等樓盤封頂即發放貸款，有的將資金轉入非監管賬戶，使得本應用于工程建設的資金 “不翼而飛”。?

法治保障的缺失曾讓購房者維權舉步維艱。長期以來，執行異議之訴缺乏統一裁判規則，“退房難、退款更難” 成為普遍痛點。即便購房者成功解除購房合同，開發商的預售資金賬戶已被凍結，勝訴判決也往往淪為 “法律白條”。這種維權困境不僅直接損害群眾利益，更導致市場信心持續低迷，形成 “越怕爛尾越不敢買房” 的惡性循環。?

二、政策攻堅：司法與行政的雙重突破?

2025 年成為爛尾樓治理的關鍵轉折點，司法保障與行政攻堅形成合力，構建起全方位的解決方案。?

司法層面的突破為購房者撐起 “保護傘”。7 月實施的《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》堪稱標志性進展，其核心在于打通了預售資金的返還通道 —— 當房屋無法交付且無實際交付可能時，購房者可在房產變價款中優先獲得已付房款返還，甚至能對凍結的預售資金賬戶提起執行異議。這一規定徹底改變了以往 “預售資金只能凍結不能動用” 的僵局，北京金訴律師事務所主任王玉臣直言，此舉對解除合同的業主而言 “相當于雪中送炭”。更具突破性的是，新規將保護范圍從 “居住需要” 拓寬至 “居住生活需要”，取消 “唯一住房” 限制，讓更多購房者獲得法律救濟。?

行政層面的系統施策則直擊項目復工難題。住建部建立的中央、省級、城市三級聯動機制，實現了爛尾樓治理的 “全國一盤棋”。通過項目分級管理，合規項目納入融資支持名單，資不抵債項目則依法進入司法程序，確保 “精準救治”。截至 2025 年 9 月，商業銀行對名單內項目的貸款規模已突破 7 萬億元，支撐近 2000 萬套住房的建設交付。資金保障之外，存量資源盤活同樣成效顯著：3000 億元保障性住房專項再貸款推動地方國企收購存量房源，閑置土地通過政府回收、市場流轉等方式重獲新生，既化解了爛尾風險，又補充了保障房供給。?

三、長效破局：從 “救項目” 到 “建體系”?

如果說司法新政與專項攻堅是 “治標”，那么制度創新則在著力 “治本”，推動房地產市場從 “高風險擴張” 向 “穩民生發展” 轉型。?

預售資金監管的剛性強化從源頭遏制了風險。新規明確要求，開發企業和監管銀行若違規使用預售資金造成項目爛尾，將依法追究刑事責任，形成 “不敢違” 的震懾。全國 297 個地級以上城市建立的房地產融資協調機制，通過 “項目白名單” 制度實現資金精準投放，避免了以往 “資金跟著房企走” 的盲目性。這種 “全流程監管 + 終身追責” 的模式，讓預售資金真正成為 “交房保證金”。?

市場供給側的結構性調整同樣關鍵。2025 年全國住宅用地供應計劃同比下降 20%，二線城市降幅達 30%，通過減少無效供給防范供需失衡。與此同時，“好房子” 理念加速落地，5 月實施的新版《住宅項目規范》將層高標準提升至不低于 3 米，強化隔音、采光等 14 項品質要求，推動行業從 “拼速度” 向 “拼質量” 轉型。這種 “控增量、提質量” 的調整，既降低了爛尾風險，也契合了購房者對居住品質的需求。?

風險化解與民生保障的結合更顯政策溫度。針對停貸風波中困難群體的償債壓力，多地推出 “階段性暫緩還款” 政策，銀行暫不確認違約、不計入征信，審慎處理計息問題。AMC 機構的政策性介入則為問題房企提供了轉型路徑，通過資產收購、債務重組等方式，推動企業從 “債務泥潭” 中抽身，回歸住房建設主業。這些舉措既守住了金融風險底線，又彰顯了民生關懷。?

四、市場新生：購房者的機遇與理性選擇?

對于尚未買房的群體而言，這場 “動真格” 的治理行動，正在重塑購房決策的邏輯框架。?

政策托底帶來的是信心回歸。截至 2025 年 10 月，全國 750 多萬套已售難交付住房完成交付，新房銷售面積同比降幅從 2023 年 9 月的 17.1% 收窄至 2024 年 7 月的 4%，市場逐步趨于平穩。司法保障的完善讓 “交房有保障、退款有渠道” 成為現實，預售資金監管的強化降低了新項目的爛尾風險，這些變化都在消解購房者的 “后顧之憂”。對于剛需群體而言，當前市場正處于 “政策紅利期” 與 “選擇窗口期” 的疊加階段，既能享受品質提升的福利，又能借助政策保障規避風險。?

但理性購房的底線仍需堅守。即便風險大幅降低，購房者仍需關注三個核心：一是項目是否納入當地 “保交樓白名單”，這類項目能獲得優先融資支持；二是核查預售資金監管賬戶的公示信息，確認房款是否進入合規賬戶；三是優先選擇財務狀況穩健的房企，避開債務高企、多次違約的企業。畢竟，政策托底是 “安全網”，而非 “萬能險”，審慎選擇才能真正實現安居夢。?

從停貸風波的焦慮到政策攻堅的篤定，中國房地產市場正在經歷一場深刻的民生回歸。爛尾樓的逐步消失，不僅是城市天際線的修復，更是市場信心的重建與民生福祉的提升。對于尚未買房的人而言，這場 “動真格” 的治理行動，既是對過去痛點的回應，更是對未來安居的承諾 —— 當房子回歸居住本質，當市場重拾民生溫度，理想中的家便不再遙遠。