旭輝 | 重組方案通過，距離上岸一步之遙

自2022年11月正式宣布暫停境外債兌付起，掙扎在債務危機中將近三年的旭輝，終于迎來了即將上岸的消息。

9月15日，旭輝發布境內債務重組最新消息：

境內債券重組方案已經獲得相關債券持有人會議表決通過。

今年6月底，旭輝的境外債重組方案在香港法院獲批，這一下，就直接砍掉了大約52.7億美元（約379億人民幣）的境外債，占到總外債規模的66%。

再加上這回境內債重組順利通過，意味著旭輝的境內，境外債重組都在今年完成，距離走出債務泥潭，一步之遙了。

幾個月前，大嘴寫過一篇旭輝境外債重組闖關成功的文章，記得當時旭輝的有息負債規模為866億。

最新數據顯示，截至今年6月底，旭輝的有息負債降到了842億——半年時間，減少了24個億。

還有一點挺關鍵：旭輝的有息負債里，信用債占了大頭，達到70%，境內銀行貸款只占29.3%。

信用債占比超過一半，至少能側面反映出，旭輝過去的信用評級和市場形象都是相當不錯的。

旭輝的業務，主要由三個部分構成：房地產開發、投資和物業管理。

開發業務這塊，好在早年重點布局一二線城市。這輪樓市降溫，一二線還算相對堅挺，市場還有點空間。

旭輝在財報里也提到，一線和二線城市的銷售額占集團總銷售的87%。

投資業務上半年給旭輝帶來了7.86億的收入，也集中在北京、上海這樣的一線城市。

此外，旭輝手里還握著33個投資性物業，其中27個已經進入出租狀態，開始產生現金流。這批持有物業估值不低，高達460億，去年一年就收了18億的租金。

物業管理業務更是“現金奶牛”，上半年收入33.75億，占總收入的27%，接近三分之一。看得出來，物管正在成為旭輝越來越重要的業務線。

截至6月末，旭輝的總資產為2413.2億，總負債1969.14億，凈資產為444.06億，歸母凈資產64億。

行業洗牌三年，多少房企早就資不抵債，但旭輝資產仍然遠大于負債。說到底，還是配得起當年“優等生”的稱號。

回看旭輝2021年的財報，三道紅線全部達標，凈負債率62.8%，現金短債比2.6倍，融資成本僅4.7%，怎么看，當時這些指標都是相當不錯的。

但此時的旭輝有一個致命的軟肋，就是合作項目占比90%。

行業上行期，大家好商量、一起賺錢；可2022年下半年監管收緊預售資金提取，合作方也紛紛捂緊錢袋子，市場極速下行——合作模式反成了拖垮旭輝的那根稻草。

明明賬上躺著300億現金，但絕大部分動用不了。無奈之下，2022年11月1日，旭輝官宣暫停支付境外債本息。

至此，旭輝開啟了漫長的債務重組的歲月。

今年6月底，苦熬900多天后，境外債重組方案終于落地，一口氣削債52.7億美元。

境外債搞定之后，旭輝馬上轉頭推進境內債重組。5月底他們首次公布了重組框架，給出幾種選擇：現金回購、股票置換、以資抵債、展期等等。

這期間，旭輝一直跟債權人反復溝通、優化方案。到7月底，現金回購價從18%提到20%，以資抵債的比例從36%提到40%，取消了劣后信托安排，展期時間也縮短了。

另外，以資抵債支付率提高到了40%、定增股票上限增加到10.2億股，留債展期時間也壓縮到7-8年。

溝通四個月，反復磨合，方案總算通過了。

從賬面上看，重組完成之后，旭輝的有息負債會從842億降到500億以內，降幅超40%，債務期限拉長到9-10年，利率也壓到3%以下。

旭輝創始人林中表示，完成境內外信用債重組是公司“活下來”的前提。這將大幅改善資本結構，修復資產負債表。

他還提出了“二次創業”的計劃：公司要從傳統開發轉向收租、資管、精品開發等新模式。

當然，債務重組只能算是“活下來”，旭輝能不能真正“站起來”，還得看新業務模式能不能走得通、能不能賺到錢。