已出售但未付全款的房屋，開發(fā)商能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

案情回顧

2015年，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得某商品房項(xiàng)目的預(yù)售許可，完成建設(shè)后，一直未辦理首次登記。2018年，張某與該企業(yè)簽訂商品房買賣合同，購買其中一套房屋，支付了60%購房款，并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，房屋隨后交付使用。但因開發(fā)商未完成首次登記，一直未能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

2021年，張某因與他人發(fā)生債務(wù)糾紛，其購買的該套房屋被法院查封并進(jìn)入執(zhí)行程序，擬進(jìn)行司法拍賣。開發(fā)商以該房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記、自己仍是法律意義上的所有權(quán)人為由，向執(zhí)行法院提出異議，請求排除強(qiáng)制執(zhí)行。

法院裁定駁回開發(fā)商異議后，其又提起案外人執(zhí)行異議之訴。

案件結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同真實(shí)有效，張某依約支付了大部分房款并已實(shí)際占有使用房屋，雖未完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，但其作為買受人依法享有物權(quán)期待權(quán)。

開發(fā)商雖仍登記為權(quán)利人，但其權(quán)利應(yīng)受買賣合同約束，不得對抗已合法占有房屋的買受人。

故最終判決駁回開發(fā)商的訴訟請求，準(zhǔn)許對該房屋繼續(xù)執(zhí)行。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

1、 什么是物權(quán)期待權(quán)？

物權(quán)期待權(quán)，指在不動(dòng)產(chǎn)買賣過程中，買受人已履行主要合同義務(wù)并合法占有不動(dòng)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已具備取得物權(quán)的要件，從而享有的一種受法律保護(hù)的期待性財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

物權(quán)期待權(quán)并非物權(quán)本身，物權(quán)期待權(quán)人還沒有真正取得執(zhí)行標(biāo)的的物權(quán)。首先，物權(quán)期待權(quán)的最終目的是取得所有權(quán)，并非僅是為了獲得期待利益，而是為了獲得將來所有權(quán)。其次，買受人雖未取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但其地位應(yīng)強(qiáng)于一般的債權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

該條款實(shí)質(zhì)上確立了對不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)機(jī)制，其立法意旨在于保障已經(jīng)履行主要義務(wù)的買受人免受出賣人其他債務(wù)的牽連，維護(hù)交易安全和穩(wěn)定。

二、開發(fā)商能否基于所有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行？

一般不可以。

盡管在形式登記上，房屋仍處于開發(fā)商名下，但其通過與買受人簽訂買賣合同、接收房款、交付房屋并辦理網(wǎng)簽備案等行為，事實(shí)上已將財(cái)產(chǎn)權(quán)益讓渡給買受人。此時(shí)開發(fā)商對該房屋的權(quán)利更多體現(xiàn)為一種“形式上的所有權(quán)”，實(shí)際權(quán)益已受到限制。

尤其在買受人已支付大部分購房款、合法占有房屋且無過錯(cuò)的情況下，法院為保護(hù)善意買受人的生存利益或經(jīng)營利益，通常認(rèn)定其物權(quán)期待權(quán)能夠?qū)归_發(fā)商的普通債權(quán)人甚至抵押權(quán)人。開發(fā)商僅以登記權(quán)利人的身份主張排除執(zhí)行，往往難以得到支持。

三、執(zhí)行程序中如何審查買受人的權(quán)利？

執(zhí)行異議之訴中，法院會綜合審查買賣合同真實(shí)性、付款情況、占有使用事實(shí)、未過戶原因等多重因素，尤其關(guān)注買受人是否善意且無過失。

網(wǎng)簽備案作為行政管理手段，雖不直接設(shè)立物權(quán)，卻是證明買賣合同真實(shí)、交易行為合法的重要證據(jù)。買受人若能提供網(wǎng)簽備案證明、購房款支付憑證、物業(yè)水電費(fèi)繳納記錄、裝修合同等證據(jù)，將有力佐證其合法占有權(quán)和物權(quán)期待權(quán)。

即使購房款未全部付清，只要買受人愿意將剩余價(jià)款交付執(zhí)行，法院仍可認(rèn)定其權(quán)利具備排除執(zhí)行的效力。

律師寄語

不動(dòng)產(chǎn)交易金額大、周期長、糾紛多，尤其在開發(fā)商資金鏈斷裂或涉訴頻繁的情況下，買受人極易陷入“房屋被查封卻無法過戶”的困境。

對于廣大購房人而言，購房時(shí)應(yīng)審慎選擇開發(fā)商，及時(shí)網(wǎng)簽備案，盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬支付房款并保留憑證，早日實(shí)際占有房屋并保存相關(guān)證據(jù)。一旦發(fā)現(xiàn)房屋被查封，應(yīng)盡快向執(zhí)行法院提出異議，必要時(shí)通過執(zhí)行異議之訴維護(hù)自身權(quán)益。

另一方面，也提醒開發(fā)商及其債權(quán)人，在涉及已售但未過戶房產(chǎn)的執(zhí)行案件中，應(yīng)充分尊重買受人的物權(quán)期待權(quán)，避免盲目主張權(quán)利，否則不僅難以得到法院支持，還可能面臨不必要的訟累。

值得注意的是，執(zhí)行程序中對物權(quán)期待權(quán)的審查仍以形式審查為主，當(dāng)事人如有實(shí)質(zhì)性爭議，仍可通過另案訴訟解決權(quán)利歸屬。在缺乏生效法律文書對權(quán)屬作出相反認(rèn)定的情況下，執(zhí)行法院有權(quán)依據(jù)相關(guān)司法解釋對買受人的權(quán)益予以保護(hù)。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師始終關(guān)注房地產(chǎn)與強(qiáng)制執(zhí)行領(lǐng)域的法律實(shí)務(wù)發(fā)展，通過案例梳理與法律研究，為公眾提供專業(yè)解析與風(fēng)險(xiǎn)提示。但需注意，每個(gè)案件事實(shí)細(xì)節(jié)及證據(jù)情況均有不同，本文不作為針對具體案件的法律意見。

如遇類似糾紛，建議及時(shí)攜材料咨詢專業(yè)澤達(dá)律師，以便制定更精準(zhǔn)的應(yīng)對策略。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)