快買，再不買，買不到這么貴的了！

前幾天發(fā)了篇的文章，核心是圍繞深圳寶中南街坊地塊的土拍結(jié)果，展開對深圳土地市場降溫的分析。

文章提到，連招商+華潤這樣的央企聯(lián)合體都只能聯(lián)手拿地，不敢獨(dú)吞，本身就釋放了信號：

深圳樓市真的沒那么熱了。

沒想到，文章里隨口提了一句：這宗地塊對附近保利臻譽(yù)府可能會(huì)帶來一些影響，竟然引來一群不明身份人群的抨擊。

噴點(diǎn)主要集中在“臻譽(yù)府容積率5.4、超高層的居住舒適度確實(shí)不如南街坊地塊”這個(gè)事實(shí)判斷上。

這幫人還拼命強(qiáng)調(diào)：南街坊地塊商業(yè)占比高、限高、只能做大戶型，成本注定高，房價(jià)肯定低不了。

甚至還“貼心”地幫招商華潤算了一筆賬：樓面價(jià)5.9萬/㎡，將來售價(jià)得到12-13萬/㎡才能回本。

臥槽？憑什么樓面價(jià)5.9萬/㎡，必須賣12~13萬才能回本，而保利臻譽(yù)樓面價(jià)5.2萬/㎡，賣9.2萬就能掙錢?

先來捋一捋這兩個(gè)項(xiàng)目的基本面：

保利臻譽(yù)府，位于寶安中心區(qū)邊緣，備案均價(jià)9.88萬/㎡，后來各種折扣疊加之后，實(shí)際均價(jià)差不多9.2萬/㎡，主打114-143㎡的四至五房，總價(jià)一千萬左右起步。

項(xiàng)目占地約1萬㎡，總建面8萬㎡，兩棟超高層，容積率5.4。也就是說，小區(qū)不大、樓很高、戶數(shù)不少。別說花園了，就連公共活動(dòng)空間都極其有限。

它西南面正對著沿江高速，直線距離不到400米，離地鐵站寶安和寶華都差不多900米，說近不近，說遠(yuǎn)不遠(yuǎn)，屬于“電動(dòng)車剛需盤”。

而南街坊地塊呢？雖然距離沿江高速也近在咫尺，但人家緊挨著歡樂港灣，一線看海，住宅容積率只有3.4。

地塊面積是臻譽(yù)府的四倍，卻沒有一棟超高住宅，樓間距、綠化空間、居住體驗(yàn)完全不在一個(gè)層級。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，南街坊跟臻譽(yù)府一樣，受制于沿江高速和飛機(jī)航線雙重噪音污染的影響，顯然不能去打造真正的豪宅，只能往高端改善走。

而臻譽(yù)府，仍然屬于高容積率、高密度、受限制多的老一代產(chǎn)品，雖然臻譽(yù)府宣傳說超過100%得房率，但細(xì)看會(huì)發(fā)現(xiàn)，這是：面積不夠飄窗來湊。

所以說，有些人非要扯“南街坊將來賣得貴，反而襯托出臻譽(yù)府性價(jià)比”，根本是邏輯掉線，他們沒搞懂：改善型買家要的不是“便宜”，而是“值”。

早幾年的市場對改善的理解是“面積大一點(diǎn)”“房間多一點(diǎn)”。但如今這些觀點(diǎn)正在悄然改變，現(xiàn)在的人越來越看重居住品質(zhì)：低密度、好景觀、社區(qū)大氣……這些才是真改善。

臻譽(yù)府這種5.4容積率、45層超高、戶型起步114㎡的小區(qū)，其實(shí)處在“剛改”的模糊地帶：說它是剛需，總價(jià)又過高；說它是改善，舒適度又不夠。

而南街坊地塊，3.4容積率、大地塊、低限高，將來做出的產(chǎn)品完全可以是大平層，寬廳，甚至帶來第四代住宅概念，比如空中庭院，生態(tài)立面等。

這就好比：你本來想買輛頂配雅閣，覺得各方面都還行。結(jié)果旁邊突然來了個(gè)新展廳，擺出來的是奧迪A6L，價(jià)格雖然高一點(diǎn)，但檔次、空間、科技感全面碾壓，你還會(huì)回頭去看雅閣嗎？

除非……你預(yù)算實(shí)在夠不上。

但問題是，能拿出一千萬買房的人，真的差那兩三百萬嗎？對于這個(gè)階層的人來說，“一步到位”比“勉強(qiáng)上車”重要得多。

再說回價(jià)格，很多人說南街坊地塊樓面價(jià)5.9萬/㎡，將來肯定要賣12萬+。但這其實(shí)是一種靜態(tài)算賬，沒有考慮幾個(gè)關(guān)鍵變量：

一是聯(lián)合開發(fā)+分期付款帶來的資金成本優(yōu)勢，招商+華潤聯(lián)手拿地，又能分期支付地價(jià)，財(cái)務(wù)壓力遠(yuǎn)小于一次性繳納土地款項(xiàng)，獨(dú)自開發(fā)的保利置業(yè)。

況且雖然名字叫保利，保利置業(yè)和保利發(fā)展差的可不是一丁點(diǎn)。

二是產(chǎn)品溢價(jià)能力。低密度+一線海景+大型社區(qū)+最新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這些因素疊加，哪怕它賣11萬/㎡，也比臻譽(yù)府9.2萬/㎡“香”得多。

三是時(shí)間差。南街坊地塊要求4年內(nèi)竣工，預(yù)計(jì)2027-2028年入市。而臻譽(yù)府也要到2028年才交房。

也就是說，兩個(gè)項(xiàng)目大概率會(huì)同期競爭，到時(shí)候，購房者左手是高密度、超高層，右手是低密度海景大盤，你說會(huì)選誰？

更何況，在如今的深圳樓市環(huán)境中，憑什么會(huì)覺得南街坊地塊未來就一定會(huì)賣到12~13萬呢？

還有一個(gè)細(xì)節(jié)，臻譽(yù)府至今未正式開盤，卻已經(jīng)開始打折促銷，均價(jià)從9.88萬降到了9.2萬。

這說明什么？說明市場反饋可能遠(yuǎn)低于預(yù)期，開發(fā)商自己先泄氣了。

再換另一種思路，假設(shè)保利臻譽(yù)府確實(shí)值 9 萬 /㎡，那南街坊地塊的房子賣到 12 萬 /㎡真就一點(diǎn)也不過分。畢竟在景觀、地段、容積率等各個(gè)方面，南街坊地塊都強(qiáng)太多了。

但如果南街坊地塊房子售價(jià)超過 12 萬 /㎡，那后海企業(yè)總部的沄璽價(jià)格至少得 15 萬 /㎡以上吧，桂灣那塊樓面價(jià) 8.4 萬的地塊，房價(jià)恐怕不得突破 20 萬 /㎡？

在今時(shí)今日的環(huán)境中，開發(fā)商真的這么有自信，還用得著聯(lián)合拿地嗎？都是根正苗紅的央企巨頭，還差這點(diǎn)錢？

所以反推是不是得出個(gè)結(jié)論：瑧譽(yù)府不值9萬！！

最后，對于本周末即將開盤的保利瑧譽(yù)府，大嘴想說：快買，再不買，買不到這么貴的了！