保利被深圳「地王」背刺了

上周五，深圳寶安中心區歡樂港灣南街坊地塊迎來了第二次開拍。

最終招商蛇口+華潤置地聯合體以86.4億總價，5.96萬/㎡樓面價拿下這塊拿下了這塊被看作是“壓箱底”的好地。

表面上看，34.8%的溢價率、確實刷新了寶中區域近年來總地價、樓面價的紀錄。

但要是和一個月前賣出去的前海桂灣地塊一比，寶中這塊所謂的“地王”地塊，就顯得有點底氣不足了。

一個月前的前海桂灣地塊出讓，13家房企競爭，最終招商蛇口以樓面價8.42萬/㎡拿下。

兩宗地塊的直線距離僅僅2.1km，幾乎就是隔壁鄰居，一個8.4萬/㎡，一個5.9萬/㎡，每平米地價竟然差了2.5萬。

數字上的巨大落差，不經意間暴露了深圳樓市表面風光，但大家心里其實還是沒底。

在地塊調規重生之初，寶中南街坊就被貼上"準地王"標簽，42521㎡純住宅用地、一線望海、毗鄰歡樂港灣和騰訊總部，地塊條件在寶中簡直是頂配。

深圳圈內曾普遍預測這宗地塊樓面價將突破8萬/㎡，甚至沖擊9萬/㎡，未來售價或達12萬+/㎡。

這么多光環的加持，似乎不當個“地王”都對不起深圳西部的身份。

可現實卻給了所有人一記耳光，5.96萬/㎡的樓面價，僅比去年保利臻譽府拿地價5.2萬/㎡的樓面價高出14.6%，甚至低于2023年同片區安居房地塊的15%溢價率。

新地塊的落錘，最直接的“受傷者”便是保利臻譽府，保利臻譽府近期剛剛拿證，均價9.2萬/平米。

但無論地段還是產品力，與南街坊地塊相比都存在天然短板。

新地塊的容積率從5.7大幅下調至3.7，住宅部分僅3.4，完全剔除商業，無商品房限價，戶型也不受7090限制。

反過來看臻譽府，5.4的高容積率和兩棟超高層設計，在居住舒適度上已經輸了一截。

等未來寶中這塊地蓋好房子，以8-9萬/㎡的售價入市時，將直接把保利臻譽府逼到墻角。

寶中這塊地本來定在4月30號賣，起拍價86.27億，但后來突然暫停了交易，對地塊規劃做了大調整。

調整前，這塊地面積4.7萬多平米，建筑密度5.7，能蓋27萬多平米的房子，土地使用年限住宅70年、商業40年。

調整后，建筑密度從5.7降到了3.7，住宅部分更是只有3.4，還完全去掉了商業用途，沒有商品房限價，戶型大小也不受7090限制。

這么大力度的優化調整，幾乎滿足了開發商對一塊好住宅地的所有想象，可以說是拿出了壓箱底的最大誠意。

政府意圖顯而易見：通過提升地塊價值重燃市場熱情，托住搖搖欲墜的地價預期。

地塊在3月份進行了全球招商推介，華潤置地、中海發展、深鐵置業，鴻榮源、星河控股、廈門國貿、武漢城建、華發控股、中國能建等品牌房企現身推介會現場。

當時推杯換盞的熱鬧場面，好像預示著一場激烈的搶地大戰就要上演。

可真到了拍賣那天，報名參加的開發商少得可憐，只有中海、建發以及招商+華潤這個聯合體三家，此前出現在推介會中的民企則集體缺席。

推介會的熱鬧和拍賣場的冷清，形成了一幅特別諷刺的市場畫面。

最終，兩家巨頭聯合體最終拿下地塊，表面看是強強聯合的實力背書，實則是“風險共擔”的無奈選擇。

86.4億的總價，對現在任何一家開發商來說都是天文數字，就算是資金雄厚的央企，也得找人分擔壓力。

連巨頭都需要抱團取暖，恰恰說明了當前開發商資金鏈繃得有多緊。

這和一個月前前海地塊拍賣的盛況形成鮮明對比：13家開發商輪番出價158次，招商最終以21.55億成功“撿漏”。

一邊是單打獨斗的激烈角逐，一邊是抱團取暖的謹慎出手，兩種場景折射出市場溫度的天壤之別。

這次寶中地塊遇冷不經意間揭露了一個重要的市場規律：

要看土地市場到底熱不熱，必須緊盯那些位置好、規模大的優質地塊拍賣情況。

動輒幾十億的總價，能玩得起的必定是實力頂尖的企業。它們的判斷代表了行業最前沿的看法。

面對這么大的投入，開發商的出價策略肯定經過精打細算，更能反映出它們對后市有沒有信心。

而小地塊，或許只是開發商為造勢給的廣告費。