煙廠宿舍拆遷？政務東再現巨無霸地塊，合肥8月土拍地塊曝光

8月合肥土拍市場迎來久違的高潮！網傳4宗優質居住用地計劃入市，總面積近200畝，覆蓋蜀山、包河、瑤海三大熱門區域。其中最引人矚目的是政務東板塊蟄伏多年的“巨無霸”地塊，容積率2.0，預計供應超2000套房源，堪稱年度壓軸級土拍。隨著煙廠宿舍拆遷最后障礙清除、東部新中心首開項目低價入市，合肥樓市正迎來新一輪供需重構的關鍵節點。

NO.1|壹

網曝8月4宗地塊入市

蜀山“黃金三角”地塊

長江西路以南、西二環以西約44.62畝地塊，緊鄰城建星啟錦宸項目，因煙廠宿舍拆遷僵持多年。而根據近日最新消息，最后一戶以2.7萬/㎡補償價簽約，掃清入市障礙。該地塊大概率還是城建拿地，從星啟錦宸規劃來看，地塊東北角規劃商業綜合體和高層住區。

包河政務東“巨無霸”

龍川路以北、桐城南路以西地塊堪稱年度“王炸”，容積率2.0，按套均130㎡計算可供應超2000套住宅。地塊坐擁“政務東”核心區位，北側規劃36班初中，西鄰中海臻如府及規劃小學，南靠胡大郢體育公園。稀缺的規模與配套，注定引發房企激烈角逐。

包河高鐵城市更新地塊

該地塊位于祁門路以北、潛口路以東，是6月份供應的BH202519號地塊延期至8月入市，占地49畝，容積率2.0。

地塊屬于十五里河片區城市更新項目，根據出讓要求，需保障十五里河片區被征遷群眾房票持有人優先購買該地塊住宅，另外也可以由征收人回購商品房。

瑤海東部新中心地塊

地塊位于和平路以南、龍崗路以西，占地面積約52.23畝，地塊北側是合肥一中瑤海校區，西側是和平小學第二小學，教育資源優越，交通路網發達。作為東部新中心稀缺住宅用地，將與周邊龍湖璟云上府、和光峯境等項目形成集群效應，加速區域價值兌現。

NO.2|貳

延期地塊能否“重生”？

除此之外，6月及7月流拍地塊是否也有望重新拍賣？

包河區BH202508號6月份因無人報名流拍，地塊屬于高鐵板塊，西側緊鄰中海臻如府項目，緊鄰地鐵4號線站點，距離合肥南站約900米，地塊周邊匯集城市快速路、高速、地鐵、高鐵，市內、城際出行便捷，周邊配套完善，價值潛力大。

經開區JK202505號該宗地塊屬于經開南艷湖板塊，處于駱崗公園、政務東、南艷湖三大核心板塊交匯處，周邊配套成熟，地塊南側是皖投萬科產融中心，西側是泓泰苑別墅，東側公園萬象和中海上東區，區位優勢比較明顯。

經開區JK202504號地塊7月份因無人報名流拍，該宗地塊是經開區寶龍達地塊，根據片區控規規劃來看，這也是寶龍達地塊最后一宗居住用地，而就在6月份，華潤競得了寶龍達的兩宗居住用地。

經開臨湖片區三宗地塊，6月份因無人報名流拍，地塊緊鄰168玫瑰園南校教育集團臨湖學校，周邊僅有華潤昆御府一個居住項目，該項目銷售還不錯，周邊配套待完善中，而且此次三宗地塊代建公園、道路、幼兒園，雖然可以進一步完善配套，但后期銷售壓力很大。

NO.3|叁

總結

8月土拍不僅是土地市場的風向標，更是合肥城市發展軌跡的縮影——政務區外溢需求向東延伸，東部新中心以價換量爭奪剛需，城市更新用“房票”縫合新舊片區。當巨無霸地塊遇上政策工具箱，合肥樓市正在書寫新一輪周期法則。

第一房智庫觀點：

政務東2000套房源入市將顯著緩解板塊“房荒”，但高地價必然導向高總價產品，預計精裝均價突破3萬/㎡。這一價格帶將加速市場分化：一方面，高端改善客群繼續爭奪核心區稀缺資源；另一方面，被價格擠壓的剛需客群加速外溢至近郊板塊，形成“核心區豪宅化、近郊剛需化”的斷層趨勢。

與此同時，包河兩宗地塊推行的“房票優先”政策，標志著合肥城市更新模式的質變——從貨幣補償的短期方案，轉向“定向供應+政府回購”的長效機制。這一創新既保障了拆遷群體的購房權益，避免安置房品質塌陷問題，又通過鎖定房票客源為開發商提供去化保障，實現民生與市場穩定的雙贏。

更深層的影響在于：

土地市場預期重塑：房企對核心地塊的爭奪將更趨理性，高總價項目需匹配頂級產品力，而“房票地塊”因政策保障降低流拍風險；

城市發展邏輯轉變：合肥正通過土地供應策略推動“多中心發展”，政務東與東部新中心的同步發力，打破單核集聚的痼疾；

購房決策鏈重構：剛需客群需在“地段降級”和“通勤成本”間權衡，而改善客群更看重資產抗跌性，板塊價值差距將進一步拉大。