中建方程挖走中海刁鵬后，發出一張特殊報規圖

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中建方程，真乃神速。

8月4日，延慶新城小營YQ00-0205-0001地塊對外公示了規劃設計方案。

拿地剛好滿月。7月3日，中建方程以5.6億元的底價將它摘得，樓面價折合1.55萬元/平米。

有此速度，皆因“內定”。

中建方程也是該地塊的一級土地整理方，在競拍之前就發出了一系列招標計劃。

在土拍文件中，0001地塊帶方案入市，總規劃戶數328戶，從89平米到140平米，共4個面積段位。

新出的總平圖參照了原方案的三排樓規劃，但戶型配置有變化，似乎砍掉了140平戶型，令總戶數減至了318戶。

調整入市方案，是一件再正常不過的事情。

花姐注意到，中建方程不僅把好房子元素——陽臺，帶到了延慶，還開創了北京總平圖公示信息的一個先河。

它史無前例地公示了0001地塊的四張表：《地塊技術指標》、《居住服務設施配置指標》、《建筑單體明細表》、《構筑物及附屬設施表》。

若取原圖，加花姐微信louhuar007

其中，《地塊技術指標》是必備的，只不過有詳略之分。

但其余三個，在北京近年來報規圖公示時，十分罕見。

它們公布的信息實在是太詳細了，就像一部樓盤字典，或樓盤說明書，各類參數應披盡披，不用大家去猜。

它細節到讓你可以透視每一棟住宅樓。比如，地上和地下建筑面積各有多少，里面包含的每個細項都披露了。

再如，僅服務設施，它分了六大類，涉及52個小項。雖然密密麻麻，但非常有價值。

甚至連一個雨水調蓄池，它把長寬高的參數，和有效容積也寫出來。

在報規圖公示環節，中建方程打了一個樣板。

花姐讀完這張特殊的報規圖后，有一個小期待，希望它：星星之火，可以燎原。

規劃了32個地上停車位

在延慶，0001地塊的位置很好，距離延慶鎮政府僅一路之隔。地塊呈東西長方形狀，占地面積2.23公頃，規劃建面3.61萬平米，容積率1.62。

它的東邊為一條占地1443平米的街坊路，但并不在地塊出讓范圍內；另外三面則均由綠地包裹著。

規劃的9棟4-9F洋房中，南北兩側幾乎挨著紅線設計，最大距離2米，最小1.5米。

在公區規劃上，0001地塊并沒有太多好房子元素，僅1#東單元規劃了首層商業服務，并沒有首層架空、風雨連廊等其他設施。

此外，平面圖顯示，它在地上居然規劃了32個機動車停車位：北側3處、南側8處、中間2#西單元南面一處。

但在鳥瞰效果圖中，地上車位位置全部由綠地覆蓋。

類似的設計，也曾出現在其他項目中。背后原因，難道是開發商為了節省成本而為之？

0001項目的非機動車位共規劃了646個，地上地下各323個，其中地上分布在6處。

供地文件中，它的大門位于地塊西南，平面圖中，人行大門規劃在了西北處，另一處則在北邊1#和4#之間。

盡管中建方程在0001項目上，事無巨細公布了的許多參數。但在總平圖中，卻沒有出現化糞池位置，不知是設計師疏忽還是另有他因。

小戶型占比激增

根據此前的入市方案，0001地塊規劃的戶型面積分別為：89平88套、109平156套、125平72套、140平12套；層高不超過3.3米。

而規劃方案中，中建方程在戶型上，做了較大變動：

1、戶型段位從4個簡化至3個：89平米、109平米和125平米；

2、在戶型比例上，也從最初的剛改兼顧，變成更加趨向剛需。

其中89平米194套，分布在13、2#、3#、6#、9#，以及7#、8#的西側單元，占比達到61%；

109平米104套，分布在4#，以及8#中間及東單元，占比32.7%；

125平米只有20套，位于小區正中間的樓王5#，占比只有6.29%。

進入下半年，京城樓市剛需項目站上了C位，包括石景山的首鋼璟悅長安、通州的招商朝棠攬閱等剛需盤，開盤均取得了不俗戰績。

而身處遠郊的0001地塊，定位剛需的策略，能否也同樣復制城區剛需盤的輝煌呢？

贈送尺度超標？

中建方程在0001項目身上，實現了包括89平米在內所有戶型，南向3面寬。

這得益于其超大的贈送尺度。

它的贈送手段不復雜，只有內嵌陽臺和設備平臺，進深分別為1.8米和1.5米。

頂著上限的同時，所有戶型中，內嵌陽臺采取南向通鋪，設備平臺在北向則有兩處可贈送。

花姐以主力戶型89平米三室兩廳兩衛為例。來看看該戶型的參數：

1、面寬約10.4米，含內嵌陽臺和設備平臺進深約12米，面寬進深比約0.87；

2、內嵌陽臺將南向客廳及兩個臥室打通，面積約18.72平米，贈送一半；

3、北向廚房、次臥中，均有設備平臺，面積約9.87平米，全贈送；

4、總的贈送面積可達約19.23平米。假設以9#6層洋房81%的產權得房率計算，實際得房率可達約102.6%。

不過，如此大的贈送尺度，令0001項目存在陽臺贈送超標的嫌疑。

在假設的產權得房率下，89平戶型的套內面積約72.1平米，按照政策要求，其陽臺贈送面積不可超過7.21平米。

而根據總平圖反饋的數據，89平米陽臺贈送面積達到了約9.36平米，超標了近23%。

花姐點評：

延慶0001地塊快速推進，暴露出中建方程的地產野心。

這個速度，諸多大型地發商都未必能及。

花姐曾發文指出，中建方程將成為中建系地產第九子。（詳見《周宇騉挖角中海，中建地產第九子浮出》）

這一點，從它2024年的財報中就可以看出來。

1、中建方程2024年地產銷售額不詳，但它的收入是24.08億元，毛利率19.39%；前八子墊底的中建四局的中建地產（廣州），年銷售額為30.4億元。

2、地產業務在中建方程占比27%，2024年共計簽約銷售額17.24億元。截至目前，中建方程在售的房地產項目有10個——包括延慶0001項目。

看著兄弟企業發力地產，中建方程董事長周宇騉也摩拳擦掌。

幾個月前，他從中海地產挖角，北方大區分管營銷的高級副總經理刁鵬，帶著一條線的人，加入中建方程，擔任房地產事業部總監一職。

延慶0001項目，刁鵬可以小試牛刀，給周宇騉一份投名狀。