48中本部！河濱地塊拆遷啟動~

推土機的轟鳴撕裂晨曦！合肥大東門河濱地塊最后一批居民完成搬遷，斑駁的老房骨架靜立南淝河畔，見證一場城市煥新的序幕。

這片西靠包河萬達、地鐵雙線交匯的黃金地段，未來房價或突破3萬/㎡！

河濱地塊位置優越，處于包河、瑤海、廬陽三區交界處，周邊南淝河、包公園、逍遙津公園環伺，北側即是包河萬達廣場，西側是四牌樓核心商業圈，銀泰百貨、淮河路步行街等商業聚集，東側有吾悅廣場等，地鐵1號、2號線換乘處，長江東路、南北一號高架等主干道，可以說是占據合肥老城區核心位置。

NO. 1｜壹

包河拆遷矩陣：四大片區征地計劃表曝光

包河區今年還有多個片區待拆遷，根據包河區人民政府網站發布消息，

包河區宿松路片區、水陽江路片區、綠色港灣片區以及渤海灣路片區

成片開發需要，涉及土地征地拆遷。

宿松路片區成片開發方案范圍涉及常青街道仰光社區、蕪湖路街道望江東路社區，總面積30.1768公頃，擬征收其中2.6264公頃土地。方案實施期限為2025-2028年，分批次完成征地計劃。

水陽江路片區成片開發方案范圍涉及仰光社區，總面積8.7080公頃，擬征收其中2.2591公頃土地。方案實施期限為2025-2027年，分批次完成征地計劃。

綠色港灣片區成片開發方案范圍涉及關鎮村、黃鎮村，總面積51.2948公頃，擬征收其中11.9756公頃土地。方案實施期限為2025-2028年，分批次完成征地計劃。

渤海灣路片區成片開發方案范圍涉及駱崗街道駱崗社區，總面積50.9202公頃，擬征收其中6.6709公頃土地。通過成片開發，主要實現的功能是居住生活功能、商業商務功能、綠地休閑功能等。

高新區南崗社區土地征收成片開發，涉及合肥高新技術產業開發區長寧社區服務中心南崗社區以及永和社區，總面積80.0688公頃，擬征收其中8.9674公頃土地。

據悉該拆遷片區位于高新區蜀西湖板塊，此前官方曾報道過南崗老街即將進行舊城改造。

NO. 2｜貳

合肥多地要拆遷

新站區黌街對面的蔡崗美食街據爆料近日已經啟動拆遷，該地塊為合肥體育運動學校新校區建設用地。

瑤海區有市民在市長信箱咨詢，合肥瑤海區裕溪路（東二環-郎溪路）兩邊拆遷問題。官方回復稱，裕溪路（東二環-郎溪路）沿線涉及到螺東村民組、劉崗城中村、王小郢、紅光菜市場周邊等征遷項目。

目前螺東村民組已全部交房，沿街一棟小產權房計劃近期拆除；劉崗城中村、王小郢、紅光菜市場周邊等項目正在掃尾，因現有政策跟部分征遷戶訴求不符，自建房、沿街門面對拆遷政策不滿，導致征遷進度慢，目前屬地正積極與拆遷戶溝通，力爭年底前完成攻堅掃尾工作，改變裕溪路沿線整體形象。

經開區擬征收土地位于芙蓉社區翡翠湖、九龍、齊云居委會海恒社區福祿園、耕云、康利、習友居委會，蓮花社區柏樹郢星海居委會范圍內。以及擬征收土地位于錦繡社區方興居委會、蓬萊居委會，臨湖社區如園居委會范圍內。

另外，經開區還擬征收土地位于芙蓉社區環翠、海心、齊云、翠微居委會，海恒社區福祿園、東灣、芳庭、習友居委會，蓮花社區徽園、星海居委會集體所有土地1.9116公頃(28.6740畝)。

近日，瑤海區發改委公示的雨山路片區土地征收方案，創新提出“織補式開發”戰略：通過精準征收0.1105公頃關鍵地塊（僅占片區總面積21.2486公頃的0.5%），撬動318.7畝全域功能升級。這一模式突破傳統大拆大建邏輯，在保留15公頃建設用地肌理基礎上，將4公頃未利用地轉化為生態廊道，聯動新建40%綠廊路網，根治和平路-郎溪路擁堵痼疾。

NO. 3｜叁

短期房價波動預警，長期城市能級跳升！

短期沖擊波（1-2年）：房價分化與需求井噴

1. 核心地塊豪宅稀缺性凸顯

河濱地塊（評估價20525元/㎡）與瑤海雨山路片區因拆遷釋放的黃金地段，未來規劃以洋房、小高層豪宅為主，房價或突破3萬元/㎡。稀缺供應疊加主城改善需求集中釋放，可能引發結構性上漲，尤其包公園、南淝河等優質景觀資源地塊，房企競逐熱度已現端倪。

2. 房票政策催化樓市去化

拆遷戶持房票入市，將形成“拆-購”閉環：

跨區流通+高額獎勵：房票可在全市選購新房，包河區獎勵房票金額10%，高新區區內購房額外補貼10%，直接刺激購買力。

去化周期縮短：據測算，房票政策每年可消化存量住房約100萬平方米，新房去化周期或縮短20%，高端市場首當其沖。

3. 局部風險警示

瑤海裕溪路沿線因自建房拆遷糾紛，部分項目掃尾滯后。政策訴求不符導致供應節奏受阻，可能延緩區域土地釋放，需依賴政府協調攻堅。

長期空間革命：重構城市基因的四大引擎

1. 生態骨架：“活力綠環”貫通七區

規劃西北至東南向生態廊道，串聯高新區蜀西湖、濱湖國家級新區、駱崗中央公園等板塊，激活沿線土地潛能，推動“工業銹帶”向“生活秀帶”轉型。

合肥樓市航拍圖

2. 十字軸復興老城

依托長江路與阜陽路-徽州大道十字骨架，系統升級老城功能：

商業煥新：淮河路步行街、銀泰中心等商圈迭代；

文化留存：瑤海紅光街道工業遺存活化，打造“記憶走廊”。

3. 國家級樣板示范

中央公園：駱崗機場升級產城融合示范區，承接長三角產業外溢，規劃科研用地與高端居住區；

東部新中心：雨山路片區以“住宅-科研-綠廊”四維矩陣，承接合肥科學中心外溢，預留人才住房，輻射老舊小區。

4. “留改拆”模式成范本

合肥摒棄“大拆大建”，采用精細化更新：

保留肌理：瑤海雨山路僅征收土地，保留建設用地，通過生態織補根治交通痼疾；

民生優先：房票政策擴圍至近親屬共享，配套學校、醫院同步建設。

NO. 4｜肆

結語

合肥本輪城市更新正推動樓市進入“存量優化與品質迭代”雙軌時代，核心特征如下：

房價深度分化：河濱等黃金地塊因稀缺區位及豪宅規劃，房價或突破3萬/㎡；但外圍區域配套滯后風險凸顯，非全域普漲。

房票政策窗口期：2025-2026年拆遷戶持房票入市，優先選擇“地鐵+商業+生態”三要素板塊。

長線價值錨點：中央公園、東部新中心依托產業導入能力，成資產保值核心。

風險對沖策略：瑤海裕溪路自建房拆遷糾紛或延緩供應，剛需可轉向新站、瑤海高性價比房源過渡。

第一房智庫觀點：

品質迭代是樓市新生態的唯一出路

合肥樓市的底層邏輯已從“規模擴張”轉向“品質生存”：

人口紅利指向品質需求：

合肥2023年凈增人口21.9萬，但新增需求集中于“好房子”。改善客群愿為高得房率、文化設計溢價。

政策杠桿向品質傾斜：

計容規則修訂提升住宅得房率，公積金貸款額度放寬至百萬級，資源全面傾向“多樣化改善需求”。

當保障房筑底民生、商品房專注品質，合肥正以制度創新書寫二線城市“住有所居”的范本——唯有沉入產品力深水區，方能穿越周期。