三缺一，百家湖改善F4何時湊齊？

今年，江寧樓市最大看點便是，百家湖-九龍湖的四大低密四代宅產品！

目前，金茂拿下其中兩塊項目，成為最大贏家；常州地產一哥嘉宏進入小龍灣，外來和尚好念經，相信產品不會差；還有最后一塊王炸地塊（自來水廠），生態環境最佳，有墅級產品之資！

1、九龍湖金茂府：當下江寧最受關注項目，與九龍湖別墅區一脈相承的低密改善，5棟15-17F小高層+3棟9F洋房，戶型140-180-220㎡，目標定位“新江寧第一豪宅”。其示范區與兩棟住宅樓在建，湖畔會客廳已公開，預計8-9月份上市。

2、嘉宏小龍灣G38：位于曾經江寧第一神盤-朗詩玲瓏嶼的北側，屬于傳統百家湖板塊，容積率1.7，預計“真洋房+小高層”的高低配布局。

3、金茂竹山路G39：地鐵上蓋超大商住地塊，住宅面積6.7公頃，輻射整個江寧，區位非常優越，有望迎來金茂全新高端產品系“璞”系。

4、自來水廠41-11地塊：位于百家湖、九龍湖之間，南臨牛首山河，容積率僅1.6，旁邊就是中式合院-玉鑒園，完全有可能打造江寧四代疊拼產品，值得期待！

新江寧第一豪宅

九龍湖金茂作為迭代產品，目標就是成為地標級改善標桿：湖景房+低密度+四代宅+科技系統，多維度精準把控江寧地標級改善產品。

整體布局東低西高，洋房被設置在地塊東側，直面九龍湖公園，最大限度上提升居住的景觀價值。

1、作為南京首個四代宅金茂府，擬建5棟15-17F小高層、3棟9F洋房；

2、江寧首個金茂府科技系統，戶型建面約140、180、220㎡，100%得房率；部分洋房還有挑高配置，也就是墅廳，很值得期待。

3、江寧首個全鋁板標志性外立面、江寧唯一270°全視野寰幕平墅、江寧首個功能齊全的立體會所。

九龍湖金茂府的施工進度一直很快，目前住宅8號樓已經出±0，住宅6號樓已打好地基。

根據規劃，8號樓與6號樓之間，7號樓與5號樓之間，打造下沉式庭院-健身中心-中央綠地，是金茂府系的景觀中軸。

嘉宏風華系有望進入江寧

小龍灣G38地塊經過33輪競價，被常州嘉宏地產以7.29億元拿下，成交樓面價17006元/㎡，溢價率約9.6%。

這塊地的資質很高，百家湖商業中心+地鐵站點+1.7低容積率，未來可能是洋房+小高層的高低搭配，高端改善的四代宅產品。

常州嘉宏對南京人來說，可能比較陌生，但這家民企可不簡單。 克而瑞數據顯示：2019-2025年，常州套均總價800萬及1000萬以上成交房源中，嘉宏的風華系分別占比46%和85%。

作為常州名企代表、有地產一哥之稱的 嘉宏，手握常州地王神盤- 山和風華。

山和風華地價20348元/㎡，截至目前依然是常州“地王”，也是常州唯一一幅樓面單價突破2萬/㎡的項目。

小龍灣G38項目樓面價1.7萬/㎡，完全有資質打造嘉宏風華系產品。到時，金茂府的府系、璞系，加上嘉宏的風華系，近些年有些冷清的百家湖-九龍湖板塊，瞬間就群雄并立，激烈交鋒！

竹山路G39或成江寧性價比之王？

金茂拿下竹山路G39地塊（樓面價11997元/㎡，容積率1.78），可謂野心巨大！

前有九龍湖，后有竹山路，金茂在江寧的布局已成體系。既要拿下“新江寧第一豪宅”的名頭，以拔高府系產品在南京豪宅圈的滲透力，又將目光鎖定量大管飽的竹山路G39地塊，對江寧最龐大的改善群，進行一波有效收割~~

據悉，為此還將推出全新金茂“璞”系產品，感覺買房人對其的關注度，比府系還高！

如果說，百家湖是商圈是江寧的新街口，那么竹山路就像是江寧的安德門，到哪兒都很近，位置居中，交通便利，周邊還有足夠數量的改善置換客群，G39本身又是一個包含商業、社區中心在內的大型綜合地塊。

加上竹山路G39的地價不到1.2萬/㎡，比百家湖（小龍灣）G38便宜了5千/平，性價比更高，與百家湖-九龍湖相比，新房價格足以便宜萬元以上。

這不就是活脫脫的安德門居住組團之于南京嘛！！

有一說一，即便真的引入金茂“璞”系，新房價格估計也就2.5萬/㎡以內，甚至更低！1.2萬/㎡的地價，就算是賣2萬/㎡也不算虧的。至于產品，全系12-17F小高層即可，不需要搞什么洋房，也能和金茂府形成差異化。

江寧四代宅疊拼地塊來了

自來水廠41-11地塊南臨牛首山河，東邊是中式別院玉鑒園，屬于九龍湖濱河豪宅區的一部分，產品定位必然是高端低密改善。

該地塊的現狀為辦公樓、水域和綠地。從現場看，場地尚在使用，要先解決拆遷的問題，然后才能拿出來賣，得等很長一段時間。

自來水廠地塊堪稱近10年來百家湖最低密宅地，加上其優越的地理區位和生態環境，有可能打造“墅級疊拼+7F以下真洋房+14-16F小高層”的布局，面積段也不會低，預計小高層130-140㎡，洋房180-200㎡，疊拼200㎡+。

此外，江 寧區九龍湖片區控制性詳細規劃NJNBd070-06規劃管理單元圖則修改：在頤和南園東側騰出4塊住宅用地，并且還規劃了幼兒園、24班小學、社區中心、綜合公園等。

雖然體量巨大，但難點還是拆遷問題！

這一片有廠房、棚戶、臨街商鋪等，想拆掉需要下大力氣、花長時間，不會那么快。