高得房率魔法失效，土拍…

計容新規(guī)收緊之后，廣州首宗撤牌地塊，出現(xiàn)了。

就在今天，黃埔區(qū)KXCGS-I4-8地塊（科學(xué)城映日路地塊），發(fā)布了國有建設(shè)用地使用權(quán)終止網(wǎng)上掛牌出讓公告。

地塊總價16.55億元，建面8.7萬m2，樓面價1.9萬/m2，是5.1住建新規(guī)后，廣州第一塊掛牌響應(yīng)“好房子”號召的宅地，原計劃在明天（6.18）正式出讓。

現(xiàn)在，卻因故終止了。

地塊條件不差，位置核心，學(xué)鐵商齊全，又給了10%的平臺率（面粉廠、絹麻廠同等待遇），又有低密（2.5容積率）、限高（80m內(nèi)）的優(yōu)勢。

掛牌以來，關(guān)注度一直很高。

比如，越秀、綠城、龍湖，中旅、廣州地鐵等一眾開發(fā)商。

當(dāng)中，綠城，原本做了一版很“漂亮”的規(guī)劃，初步產(chǎn)品規(guī)劃做板樓，產(chǎn)品力強(qiáng)。

越秀，也做了很好的方案和產(chǎn)品力。

具體的內(nèi)容看下我們之前的文章

哇靠，新規(guī)這把刀落地，黃埔要變天

據(jù)我們了解，撤牌原因，是因為沒有開發(fā)商報名，或與近期戶型規(guī)范收緊有關(guān)。

戶型新規(guī)“滅霸響指”打出之后...

地塊掛牌，早于政策收緊。

有幾個影響：

1）當(dāng)時房企的研判，測算，都是基于原有規(guī)范做的，新規(guī)之后，飄窗、天井、裝飾柱、花池都有了審批新要求，產(chǎn)品設(shè)計邏輯也不同了。

開發(fā)商重新鋪排設(shè)計和方案，需要推倒重來，產(chǎn)品邏輯變了，對應(yīng)的市場銷售和策略也要變化，中間有時間差。

2）地塊邏輯和市場沒問題，但是開發(fā)商需要重新決策和研判。畢竟地產(chǎn)項目長周期，重投資，時間差會影響銷售黃金期。

3）零飄窗不能做，陽改房、廳、衛(wèi)也搞不了，得房率會回落到100%+，最高估計只能到110%。

和周邊競品相比，產(chǎn)品力有，但也很難拉開太大差距。

所以最終，還是沒人去。

實話說，挺可惜的。

這塊地，是廣州首次將“好房子”新模式納入建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中。

如果順利，是能起到模范標(biāo)桿作用的，也會缺貨的給科學(xué)城西區(qū)，帶來一個T0級的新品。

可惜沒有如果。

大壯倒是可以短暫松口氣。

這次地塊終止出讓，實際上，也是戶型新規(guī)收緊后的連鎖反應(yīng)之一。

廣州的超新規(guī)，最早就是服務(wù)于賣地的，通過人為“提質(zhì)”，有效提高了房企參拍的積極性。

去年拍地的情況，大家也清楚。

突破了陽臺率占比的地塊，未必都拍出了溢價，因為不少是安置房；

但拍出亮眼溢價的地塊，普遍都是突破了陽臺率的，以面粉廠、怡新路（越秀云悅）為典型代表。

到了今年，雖然陽臺率不再放開，但可以做零飄窗，花池、裝飾柱等也有“靈活”空間，

所以4月的衡器廠（越秀云萃）、嘉禾望崗，也搶得火熱。

但以后不行了。

按照最新規(guī)范，新拿地項目，做出來的產(chǎn)品，是不如市面上這些紅盤的。

除非板塊能級夠高，或者沒有強(qiáng)力競品，才可能有一定拿地動力。

否則，基本不會硬著頭皮上。

房企拿地的核心考量，無非就是去化和利潤空間，如果規(guī)范收緊已成定局，那么在樓市行情尚未回歸的當(dāng)下——

唯一的解法，可能就是降價減配了。

但空間有多大，能多大，又是個問題了。

以今天撤牌的科學(xué)城地塊為例，周邊賣4字頭、5字頭，而地塊樓面價只有1.9萬/平，也不用配學(xué)校，商業(yè)只搭了3000方，本身也不算貴了，下調(diào)空間有限。

最后，大家有什么問題，可以掃碼私聊。