同一小區，新房二手差價近1萬？內金沙這個古早盤上新千萬級房源

華府金沙項目小高層樓棟實拍圖

如果不是突然的取證，很多購房者可能已經忘記這個“古早”項目還有新房可售：

日前，位于內金沙板塊的華府金沙名城3號樓取得預售證，推出24套建面為247-334㎡的房源，均價約3.8萬元/㎡，其中20套取證總價已超過1000萬元。

據置業顧問介紹，全款購房最高可享受2%的優惠，目前暫未正式開盤。

這是一個首發于2019年底的老盤，除了本次取證的小高層外，項目還有建面約105-135㎡的超高層在售，單價為2.8萬元/㎡左右。而項目本次的上新，區別于此前的超高層，推出2T2戶的小高層，單價拔高1萬元/㎡，總價來到了千萬級。

內金沙老盤上新千萬級房源

華府金沙名城占地約54畝，規劃有住宅、寫字樓以及酒店等多種業態，整個地形呈L字狀，容積率4.68，共7棟住宅+1棟酒店和寫字樓。其中3、4、5號樓為兩梯兩戶、12-16層的板式結構，建面約215-270㎡；1、2、7號樓和6號樓1單元為4梯8戶的超高層住宅，建面約105-135㎡，高層與小高層同樣的裝修，裝標為5600元/㎡，此次取證的就是項目的3號樓，24套建面為247-334㎡的房源。

華府金沙名城總平圖

發哥注意到，該項目在售的超高層住宅房源，新房最低單價僅約2.8萬元/㎡，同時貝殼找房APP上二手房成交均價在2.4-2.7萬元/㎡左右，與本批次入市的小高層新房的價差達同樣到1萬元/㎡以上。

華府金沙名城二手房成交情況

總價突破千萬，僅看價格，華府金沙名城3號樓足以與市面上其他高端項目抗衡。然而，作為一個入市已有6年的“老盤”，在如今激烈的新房市場中，華府金沙名城還能獲得購房者的認可嗎？

開發商的自信：就賣地段和青五學區

開發商的自信或許來自于她的地段和板塊價值，項目置業顧問直言不諱地表示：“青羊區其他項目賣的是產品，而我們賣的就是內金沙的地段和青五學區。”

這番話確實有它的依據。

華府金沙名城周邊實拍圖

項目地處內金沙板塊核心區，東側臨近西中環，南側鄰蘇坡東路，在其500米半徑范圍內，包括了地鐵4+7號線文化宮站，西單商場、西村等商業配套；金沙遺址博物館與項目的直線距離約在600米左右，亦能滿足業主的休閑需求。

內金沙實拍圖

按照青羊區此前小學劃片范圍，該項目對口青五學區，最近的金沙小學A區距離項目約300米，中學包括成都市青羊實驗中學、石室聯合中學（金沙校區）和泡桐樹中學，均為成都優質教育資源。

因此，在劃片不變的情況下，對于大多數普通家長來說，青五是一個繞不開的學區。

目前，成都在售新房中，對口青五學區的只有華府金沙名城和金雁錦繡金沙兩個項目，后者最新一次取證是在今年4月，建面約132-181㎡，均價約3.2萬元/㎡。

但，僅憑內金沙的地段和青五學區，能否支撐這一項目的銷售？

答案或并不樂觀。

1、“上一代”產品難以與新規產品抗衡

首先是產品上的代際差。華府金沙名城容積率高達4.68——對比去年起青羊區拍出的住宅用地，多宗地塊容積率普遍已降至2.0以下。

本次取證的為3號樓，總高12層，2T2戶，層高3.15米，面積為247-334㎡。其中，建面約271㎡的套四占比最大，共計18套，最低總價約為1031萬元。

華府金沙名城小高層樓棟實拍圖

項目的優勢在于現房銷售和較高的精裝標準。以精裝來看，整個項目都采用美式風格，標準為5600元/㎡，除了電視之外，其他基本全包，包括衣柜、洗衣機、烘干機、烤箱等，也不乏使用卡薩帝這一檔次的品牌。

除此之外，項目短板更為突出：與市場上其他“千萬+”的產品相比，華府金沙名城無公區、無會所、無景觀，無新規賦能，得房率只在約90%左右。疊加項目開發商浩源近幾年未在成都開發新項目，產品理念明顯滯后。

華府金沙名城景觀實拍圖

在當前以新規創新產品為主導市場的結構性行情下，這樣的老舊設計將難具競爭力。業內人士表示，真正的改善從來都不只是增加居住面積，也并非簡單的學區標簽。

2、兩年前的房源，去化仍不到一半

其次從華府金沙名城過往銷售業績來看，市場表現明顯分化。

項目最早一次取證是2019年12月，帶精裝的均價約25000元/㎡，總價約263-502萬元。彼時，316套房源共吸引了377組客戶搖號，搖中概率僅約83%，去化順暢。

但到了2023年以后，隨著取證單價來到3萬+/㎡，項目去化速度肉眼可見地變緩：根據公開備案信息，2號樓332套建面約105-198㎡的高層房源于當年1月取證，價格為31188元/㎡起。截至目前，仍有170套待售，去化率僅有約48.8%。

同年3月，項目推出4號樓和5號樓共60套建面約191-301㎡小高層，單價約36800元/㎡起，目前剩余25套未銷售，去化不足60%。

華府金沙名城在透明房產網上仍有大量房源在售

根據克而瑞此前公布的報告，在成都總價500萬+購房群體中，僅有17%將學區列為首要考量，而產品設計（41%）、圈層純粹度（29%）的權重明顯更高。這一趨勢清晰表明，高端改善客群的核心訴求已從單一學區轉向綜合產品力。

華府金沙名城過去兩年的去化數據也對這一報告有所體現：項目300-500萬總價段的房源，去化良好；一旦到了700萬+，華府金沙名城已顯過氣。近一個月的網簽數據更是顯示，不算3號樓的情況下，過去30天該項目也總共只網簽了6套。

業內人士指出，在缺乏創新戶型、品質公區及物業服務的情況下，僅憑“內金沙”和“青五學區“的光環，難以打動真正追求生活升級的改善買家。而此次取證的房源總價更是直接來到1000萬+，銷售壓力將進一步加劇。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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