房價(jià)或暴跌10萬澳元、租金降12%！比悉尼更貴！布里斯班買房難度逼近悉尼！

01

布里斯班買房難度逼近悉尼！最便宜郊區(qū)竟比悉尼更貴

布里斯班的房產(chǎn)市場如今幾乎與悉尼一樣，讓首次購房者難以入市——盡管兩地的房價(jià)中位數(shù)仍相差約65萬澳元。

最新數(shù)據(jù)顯示，在這輪推高昆士蘭首府房價(jià)的超級(jí)周期中，布里斯班的入門級(jí)房產(chǎn)價(jià)格與悉尼的差距正急劇縮小，令預(yù)算有限的買家倍感壓力。

如今，布里斯班最便宜的郊區(qū)甚至比悉尼最便宜的還貴。

悉尼西區(qū)的Mount Druitt單元房中位價(jià)為42萬澳元，而布里斯班最實(shí)惠的地區(qū)——只能乘渡輪前往的Russell Island——獨(dú)立屋中位價(jià)已達(dá)42.6萬澳元。

相比之下，墨爾本最便宜的郊區(qū)Albion的單元房中位價(jià)僅28.1萬澳元，僅相當(dāng)于布里斯班的三分之二。

Domain研究與經(jīng)濟(jì)主管Nicola Powell博士指出：“悉尼的價(jià)格層級(jí)跨度更大，頂級(jí)豪宅群體更多。但從數(shù)據(jù)看，布里斯班與悉尼的價(jià)格已比我們想象的更接近，且兩城的價(jià)格選擇范圍明顯縮小——布里斯班的可負(fù)擔(dān)性發(fā)生了劇烈變化。”

根據(jù)最新的《Domain房價(jià)報(bào)告》，布里斯班首次超越墨爾本，成為澳洲第二貴的買房城市，獨(dú)立屋中位價(jià)剛突破110萬澳元，僅一季度就上漲3.9萬。

悉尼依舊穩(wěn)居首位，中位價(jià)高達(dá)175.1萬澳元。但若去除超高端市場，兩地房價(jià)差距其實(shí)并不大，這也解釋了為何布里斯班買家普遍感到入市艱難。

數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)處于第25百分位（即市場入門價(jià)）的布里斯班獨(dú)立屋價(jià)格為80.5萬澳元，而悉尼為110萬澳元。但到了第75百分位，這一差距急速拉大——布里斯班為135萬澳元，悉尼則飆升至240萬。

在郊區(qū)層面，悉尼最昂貴的Bellevue Hill中位價(jià)達(dá)1000萬澳元，而布里斯班的New Farm也首次突破300萬紀(jì)錄。

若看頂級(jí)豪宅，差距更明顯：悉尼今年創(chuàng)下全國紀(jì)錄——一套豪華公寓以1.4155億澳元成交；布里斯班的紀(jì)錄則為Ascot一處翻修豪宅的2300萬澳元。

從可負(fù)擔(dān)性增長來看，布里斯班入門級(jí)房產(chǎn)年漲幅高達(dá)73%，悉尼則為64%。

Powell表示，這種極端漲幅將對(duì)社會(huì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生連鎖影響：“年輕人離家獨(dú)立的時(shí)間將推遲，甚至?xí)淖兯麄兪欠耠x家上大學(xué)的決定……這種影響將貫穿人生各階段。”

隨著布里斯班城市外擴(kuò)，她認(rèn)為城市密集化與小地塊住宅將成為趨勢(shì)。其他專家指出，這波可負(fù)擔(dān)性危機(jī)也引發(fā)了該市史上最大規(guī)模的“轉(zhuǎn)向公寓潮”。

報(bào)告顯示，布里斯班一些傳統(tǒng)的平價(jià)郊區(qū)單元房漲勢(shì)最猛：

Beenleigh單元房中位價(jià)一年暴漲31.4%，達(dá)50.6萬澳元；

Stafford上漲28.3%，至72.5萬澳元；

Redcliffe的Woody Point攀升27.4%，至88萬澳元。

就連昔日的首購熱門區(qū)Woodridge，也在五年內(nèi)飆升171%，現(xiàn)中位價(jià)57萬澳元。

買方代理公司Universal Buyers Agent總監(jiān)Darren Piper表示，房價(jià)大約從一年前開始讓買家吃不消，迫使首購族從獨(dú)立屋轉(zhuǎn)向單元房。

“過去，跨州買家常覺得布里斯班是‘撿便宜的天堂’，但如今這種觀念不再。像Bracken Ridge這樣的區(qū)，房價(jià)都要上百萬了。”

Piper指出，約60%的客戶來自外州，其中20%仍帶著60萬預(yù)算來“找獨(dú)立屋”。“如今布里斯班的入門價(jià)已逼近悉尼水平。很多買家寧愿不買獨(dú)立屋，也要留在城市近區(qū)。”

Ray White集團(tuán)執(zhí)行長Avi Khan則稱，布里斯班的單元市場已“徹底失控”。

“過去，首購族只看一到三個(gè)郊區(qū)，現(xiàn)在要看五到十個(gè)。多數(shù)預(yù)算在50萬至70萬之間，但70萬至90萬區(qū)間的需求正在飆升。許多買家只能靠父母幫忙湊首付，而且房源幾乎上架即被搶。”

他建議，如今可關(guān)注布里斯班與黃金海岸之間的區(qū)域，如Pimpama，“那里正成為布里斯班新的生活核心帶，市政基礎(chǔ)設(shè)施也已升級(jí)。”

在Upper Mount Gravatt，單元房一年漲近20%至71.2萬澳元，獨(dú)立屋上漲17%至123.5萬。Sunnybank地區(qū)僅三個(gè)月內(nèi)房價(jià)就漲9%，中位達(dá)121萬。

LJ Hooker的Lachlan Smith表示，當(dāng)?shù)氐穆?lián)排別墅市場異常火熱——買家多為無法負(fù)擔(dān)獨(dú)立屋的自住者。

“他們想要市區(qū)近一點(diǎn)的房子，但預(yù)算不夠。像Calamvale、Sunnybank Hills、Runcorn這些區(qū)的中位價(jià)都上去了，大家就轉(zhuǎn)向聯(lián)排別墅。

2021年我們?cè)贑alamvale賣一套聯(lián)排別墅要51萬，今年同一套賣了90萬。”

他補(bǔ)充道：“看房人次、拍賣報(bào)名人數(shù)都明顯增加。”

02

澳洲擬放寬土地分區(qū)！房價(jià)或暴跌10萬澳元、租金降12%

一項(xiàng)被稱為“可改變?nèi)珖\(yùn)”的住房改革計(jì)劃，正引發(fā)全澳熱議。根據(jù)最新報(bào)告，如果全面放寬各大首府城市的土地分區(qū)規(guī)定，允許三層住宅和公寓在所有住宅用地上建設(shè)，并在距離主要樞紐800米范圍內(nèi)允許六層建筑，澳洲房價(jià)平均可下降超過10萬澳元，租金則可能下滑12%。

該報(bào)告由格拉坦研究所（Grattan Institute）發(fā)布，預(yù)計(jì)此舉每年將增加約6.7萬套住房供應(yīng)。研究所住房項(xiàng)目主任布蘭登·科茨（Brendan Coates）指出，澳洲長期未能在“人們真正想居住的地方”建設(shè)足夠住房，導(dǎo)致今日的房價(jià)危機(jī)。

他說：“我們正面臨一場住房可負(fù)擔(dān)性的危機(jī)，它分裂了家庭與社區(qū)，剝奪了年輕澳洲人實(shí)現(xiàn)人生目標(biāo)的最佳機(jī)會(huì)。核心問題在于，州和領(lǐng)地的土地規(guī)劃體系默認(rèn)拒絕新建住房，只有在例外情況下才會(huì)批準(zhǔn)。”

財(cái)政部長吉姆·查默斯（Jim Chalmers）在八月的生產(chǎn)力圓桌會(huì)議上也承認(rèn)：“我們經(jīng)濟(jì)面臨的最大挑戰(zhàn)之一，就是住房供應(yīng)不足。”他呼吁加快審批流程，確保各州和領(lǐng)地在解決問題上“發(fā)揮積極作用”。

格拉坦研究所的報(bào)告指出，澳洲各大城市的人口密度明顯低于國際主要城市。若悉尼的密度能達(dá)到加拿大多倫多的水平，距市中心15公里內(nèi)可多出25萬套住房；若墨爾本的密度達(dá)到美國洛杉磯的程度，同范圍內(nèi)可再增加43.1萬套。

目前，悉尼30公里范圍內(nèi)約80%的住宅用地、墨爾本達(dá)87%僅允許建設(shè)三層或以下建筑；布里斯班、珀斯和阿德萊德在人口密度方面，均位列全球主要城市的后段。

報(bào)告指出，過去20年內(nèi)，30歲以下人口逐漸被迫搬離城市中心——僅悉尼內(nèi)城區(qū)就有16個(gè)地區(qū)的年輕人口比例從2001年至2024年明顯下降。

科茨強(qiáng)調(diào)：“澳洲需要一場住房政策革命。公式很簡單——在最受歡迎的地段多建房，住房就會(huì)更便宜，我們的城市也會(huì)更富裕、更健康、更有活力。”

不過，也有專家提出反對(duì)意見。房地產(chǎn)顧問卡梅隆·庫舍（Cameron Kusher）批評(píng)說，“一次性全市放寬分區(qū)”的構(gòu)想“極度不切實(shí)際”，忽視了現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的承載能力。”

“就算已有水電和交通設(shè)施，也不代表能承受更多人口。”

澳洲規(guī)劃協(xié)會(huì)（PIA）主席馬特·柯林斯（Matt Collins）表示，該協(xié)會(huì)支持在地理位置優(yōu)越的區(qū)域增加住宅密度，但必須依靠審慎規(guī)劃，以確保成本效益與可持續(xù)發(fā)展。

他指出：“悉尼的基礎(chǔ)設(shè)施分布不均，在某些地區(qū)新增住房成本較低，但在其他區(qū)域則需要大量投資建設(shè)道路、自來水和學(xué)校。”

這項(xiàng)提案也在公眾間引發(fā)爭論。許多讀者批評(píng)高密度開發(fā)會(huì)讓城市變成“沙丁魚罐”，有人直言：“太好了，再多建些貧民窟吧。”“這就像把老鼠塞進(jìn)籠子。”

新南威爾士州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主席提姆·麥基賓（Tim McKibbin）則認(rèn)為：“危機(jī)時(shí)刻就要用非常手段。當(dāng)前的規(guī)劃系統(tǒng)已徹底失靈，從申請(qǐng)到批準(zhǔn)往往比蓋房時(shí)間還長。”

報(bào)告同時(shí)指出，提高商業(yè)區(qū)周邊住宅密度，能縮短通勤時(shí)間、降低排放、提升生活品質(zhì)。澳洲建筑師協(xié)會(huì)新州分會(huì)執(zhí)行長馬修·波洛克（Matthew Pollock）補(bǔ)充說：“如果在首府城市提高兩層建筑密度，供應(yīng)增幅將十分可觀，還能對(duì)房價(jià)形成下行壓力。”

目前，澳洲聯(lián)邦及各州政府都在推動(dòng)住房改革。

新南威爾士州 已推出“低中層住宅政策”和“交通導(dǎo)向開發(fā)計(jì)劃”，鼓勵(lì)在交通和商業(yè)樞紐周邊加密開發(fā)。

維多利亞州 則目標(biāo)在十年內(nèi)建設(shè)80萬套新住房，并通過簡化審批和新法規(guī)加快建設(shè)。

但這些政策在兩州均引發(fā)地方政府和居民反彈。當(dāng)前悉尼房價(jià)中位數(shù)已突破 160萬澳元，墨爾本則為 108萬澳元。

澳洲住房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（HIA）首席執(zhí)行官西蒙·克羅夫特（Simon Croft）表示，各州正逐漸意識(shí)到“中等密度住宅”（missing middle）的重要性，但改革速度仍然太慢。許多地區(qū)仍規(guī)定，住宅用地中高達(dá)四分之三只能建造獨(dú)立屋。

他呼吁：“各地政府應(yīng)加快推進(jìn)‘溫和密度’政策，讓更多澳洲人能更快住進(jìn)位置便利、價(jià)格合理的住房。”

他也稱贊新州推出的“樣板設(shè)計(jì)”制度，為開發(fā)商提供預(yù)先核準(zhǔn)的住宅設(shè)計(jì)，大幅減少繁瑣的審批流程。

“如果其他州真心想解決住房短缺問題，這就是值得效仿的實(shí)際改革范例。”

波洛克最后指出，新州長期以來把住房改革視為“禁忌話題”，但現(xiàn)在政府展現(xiàn)了勇氣：“政治不應(yīng)阻礙常識(shí)——如果我們真想讓更多人住得起房，就必須在市中心提高密度，勇于改革。”

03

10月購房者有1/10用了政府的首次置業(yè)者保障計(jì)劃

上個(gè)月買房的澳人里有10%是用了工黨的5%首府計(jì)劃入市的。

聯(lián)邦政府堅(jiān)稱他們擴(kuò)大首次置業(yè)者保障計(jì)劃不是10月房價(jià)上升1.1%的原因，是供應(yīng)短缺、利率和工資都起到了更大的作用。

在10月購買的約57000個(gè)物業(yè)中，有5778個(gè)是通過首次置業(yè)者保障購買，這是該計(jì)劃向所有收入級(jí)別的人開放后的第一個(gè)月。

而去年同期政府向3901個(gè)購房者簽發(fā)保障。

工黨說這個(gè)數(shù)字和國庫部的估計(jì)一致，后者估計(jì)未來12個(gè)月會(huì)簽發(fā)7萬個(gè)保障。

10月用首次置業(yè)者保障購房的人里面約有一半以前是不符合使用這個(gè)計(jì)劃的人。

04

澳房價(jià)漲勢(shì)將放緩！通脹高企致降息無望，購房者可負(fù)擔(dān)性觸頂

隨著澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）本周維持現(xiàn)金利率在3.6%不變，同時(shí)通脹高于預(yù)期、未 來進(jìn)一步降息可能性減弱，分析人士預(yù)計(jì)房價(jià)快速上漲勢(shì)頭將有所放緩。

澳儲(chǔ)行在周二會(huì)議上決定暫停調(diào)整利率，此前自2月起已連續(xù)三次降息，將利率從 4.35%的高點(diǎn)降至當(dāng)前水平。 然而，9月季度通脹率上升至3%，遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍預(yù)期的2.7%。

RBA行長 Michele Bullock表示，董事會(huì)并未排除再次降息的可能性，但本次會(huì)議并未討論 寬松政策，并稱當(dāng)前利率水平處于應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的“合適位置”。

據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)Cotality報(bào)告，10月份全國房價(jià)環(huán)比上漲1.1%，為兩年來最快的 月度漲幅。

自2月首次降息以來，加上聯(lián)邦政府?dāng)U大首置房擔(dān)保計(jì)劃，以及住房供應(yīng)創(chuàng)紀(jì)錄低 位，市場動(dòng)能持續(xù)增強(qiáng)。

匯豐銀行澳洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Paul Bloxham指出，RBA目前面臨的主要擔(dān)憂已重新轉(zhuǎn) 向通脹壓力，這將使利率維持不變成為更可能的路徑，從而對(duì)房價(jià)形成抑制。

他認(rèn)為，盡管首置房5%首付計(jì)劃自10月1日生效后確實(shí)增加了市場需求，但過去幾 個(gè)月房價(jià)加速上漲的主要驅(qū)動(dòng)因素仍是市場對(duì)進(jìn)一步降息的預(yù)期。

信用機(jī)構(gòu)Equifax數(shù)據(jù)顯示，2023年9月季度房貸查詢量同比增長10.3%，為自2021 年以來最高，但新開房貸賬戶卻下降0.8%，顯示出大量買家在申請(qǐng)階段被銀行拒絕，原因是貸款償還能力不足。

Equifax執(zhí)行總經(jīng)理Moses Samaha表示，這一下降主要集中在50萬澳元以下貸款區(qū) 間，受影響群體多為中低收入首次置業(yè)者。

雖然信用質(zhì)量普遍較高，但根據(jù)收入計(jì)算，償債能力成為明顯障礙。

同時(shí)，房價(jià)持 續(xù)上漲也使得原本符合首置房擔(dān)保計(jì)劃價(jià)格上限的房源數(shù)量減少。

Cotality數(shù)據(jù)顯示，8月份時(shí)全澳有51.3%的城區(qū)中位房價(jià)低于該計(jì)劃上限，到了10 月下降至47.3%；相比之下，公寓市場相對(duì)平穩(wěn)，93.8%的城區(qū)仍低于價(jià)格上限，高于此前的92.8%。

Samaha認(rèn)為，盡管利率保持不變，但供應(yīng)不足和政策支持仍將推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲，趨勢(shì)因地區(qū)而異。

與此同時(shí)，悉尼北岸Roseville Chase一對(duì)希望換更大房子的夫婦Hai與George將價(jià)值300萬澳元的三居室掛牌出售，他們表示，利率維持不動(dòng)反而令他們安心，減少了來自其他潛在買家的競爭壓力，有利于順利完成置換。

Hai表示，在當(dāng)前利率水平下，市場雖不確定，但他們對(duì)房產(chǎn)的位置和面積有信心，預(yù)計(jì)會(huì)受到歡迎。

Ray White首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee指出，由于人口增長、供應(yīng)緊張與相對(duì)可負(fù)擔(dān)性，中小型首府城市和偏遠(yuǎn)地區(qū)仍將是明年初房市表現(xiàn)最強(qiáng)的區(qū)域。

她指出，自2月以來，全國房價(jià)每月上漲，公寓價(jià)格自3月以來也連續(xù)上升。對(duì)于家庭而言，RBA此次決定意味著房貸還款壓力短期內(nèi)不會(huì)緩解，同時(shí)持續(xù)的通脹壓力 將繼續(xù)加劇生活成本挑戰(zhàn)。

她表示，房價(jià)上漲仍受多輪降息、首次購房激勵(lì)政策與住房短缺共同驅(qū)動(dòng)。

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