北京熱搜好房!大興西紅門地塊官方售樓處發布:營銷中心發布!

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【大興西紅門地塊】全新作品雙展廳璀璨綻放！看房請提前預約??

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?大興西紅門地塊售樓處電話：400-002-6100??現代都會風格，部分戶型引入游艇設計概念，同時還具有多種精裝風格供業主選擇。

時隔9個月，大興再次賣地，發生在“網紅”西紅門東。

剛剛，大興西紅門6038地塊被中建壹品+武漢聯投聯合體拿下，至此2025年北京土拍宅地成交量更新至32宗，總成交金額達到1518.46億元。

2025年北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱：大興區西紅門鎮DX04-0102-6038 地塊拿地房企：中建壹品+武漢聯投；

成交金額：19.04億元（底價）；住宅樓面價：3萬/平。

西紅門東地塊全景圖

提起西紅門東，這個大興樓市巔峰期的網紅板塊，如今的市場環境下，包哥更想用最近很火的一句歌詞形容它：有一天這首歌會變老，就像老楊樹上的枝芽。

但包哥對西紅門東的感情，就像是上面歌詞的下一句：可我還會一遍遍歌唱，它如同我的生命。

當前輩項目已經把“地鐵+名校”的概念宣傳到買房人脫敏，當元啟大膽調整規劃借上“好房子”的政策東風后，中建壹品西紅門東還有什么新的故事可講？

先來看地塊本身。

西紅門東6038地塊相關數據

西紅門東地塊6038地塊，用地規模2.76萬平，規劃建筑規模約6.35萬平，容積率2.3，新地塊限高45米(局部60米)。

這一高度與容積率的組合，為未來小區留出了更為舒適的樓間距和園林景觀設計空間。尤其容積率，現在西紅門東已經成交的地塊中，普遍都是2.5的容積率，6038地塊2.3看似只低了0.2，而這0.2換來的是更大的舒適度。還有控制高度，要知道周邊用地基本是限高45米，興創6030地塊也是經歷過調規，才將高度爭取到局部60米的條件。

此外，6038地塊還需配建公廁、鍋爐房、再生資源回收站、其他商業服務，共計3887.5平米，其中3800平的鍋爐房和其他商業服務都可以設置在地下。所以，6038地塊整體還是比較純粹，地上建筑部分基本上都是住宅。

地塊具體數據信息

再來看，新地塊的周邊配套。

6038地塊周邊配套，地塊門口就是19號線南延的西紅門東站，是整個西紅門東距離地鐵最近的宗地。

按照出讓條件，由于鄰近規劃軌道站點，地鐵出入口、風亭組應與地塊建筑一體化結合設置；地鐵出入口應與無障礙出入口整合設置。在地下空間設計方面，要求地塊應與軌道車站連通，實現無風雨歸家路線。19號線南延，包哥現在拿到的消息是，預計2029年建成通車。

19號線二期南延規劃示意圖，此外，南側距離南五環路直線距離大約600米。商業配套方面，距離大興薈聚購物中心，直線距離約2.5千米。教育資源方面，板塊內有興海學校、實驗二學大興實驗學校、皇城根小學。地塊南側，還有2處教育資源用地，其中6038地塊正南側6041地塊，已經確定引入北京四中。

西紅門東板塊規劃圖

講真，按照規劃圖發展來看，西紅門東地塊可以說地鐵資源帶動了片區的整體發展，薈聚中心、山姆會員店、宜家等生活配套成熟，城市界面全大興最優，甚至好于多數主城區。

最后，咱們再看看價格。西紅門地塊的總出讓價是19.04億元，粗算住宅樓面價是3萬/平。3萬/平的樓面價，相較于比6030地塊便宜了6000+。

而更早元啟、橡樹灣等項目的樓面價，更是達到4萬+元/平。

雖然西紅門東住宅產品的價格，相較于其巔峰期，有不小的下滑，但6038地塊創造的區域最低的3萬/平的樓面價，還是為中建壹品未來的開發爭取了不小的利潤和想象空間。

目前，西紅門東板塊項目的去化情況，主力在售的壹品興創御璟星城元啟，目前網簽244套，去化率22.91%，網簽均價5.30萬/平。

元啟網簽數據

中建玖玥府，目前網簽785套，去化率70.98%，網簽均價6.13萬/平。橡樹灣文園，目前網簽514套，去化率69.55%，網簽均價5.85萬/平。

橡樹灣二期、御景星城、橡樹灣一期，目前基本上算是清盤，還有零星十幾套，幾十套，未完成網簽的房源。

包哥認為，今年重啟銷售的元啟，5.3萬左右的價格應該是目前大興西紅門的常規價格了。

中建壹品如果想再爭取更高的溢價，除了地塊本身的“地鐵零距離”和“2.3容積率”等傳統優勢外，還需要自己在產品上下足功夫。

關于中建壹品打造產品的能力方面，我們可以參考其最近因為產品出圈的海淀海宸元境。綜合來分析，西紅門地塊自身具備“交通+教育”等傳統的區域優勢，此外6038地塊3萬/平的住宅樓面價，再包括2.3的低容積率，都能保證中建壹品略顯從容的打造產品。這樣的背景下，包哥也很期待，中建壹品要怎么打造已不再是頂流的“西紅門東”？

上周底價出讓了昌平的兩塊地，分別是中建智地的歇甲村地塊和北京城建的東小口地塊。今天的大興西紅門東地塊延續了一樣的風格。目前優質的近郊區基本進入了底價出讓的模式。西紅門東屬于新盤聚集區，這里也還是經歷了熱搶到今天的降價底價接盤。今天掛拍的是6038地塊，西側的6037地塊也在第八輪預告中包含了，好多人會發出疑問，這些近郊區還值得買嗎？西紅門東還值得期待嗎？

下面就展開詳細聊聊吧！

一、拍地情況

1.1、拍地

2025年11月4日，北京市大興區西紅門鎮DX04-0102-6038地塊（R2二類居住用地，無其它配建，占地面積：2.76萬平米，地上建筑面積：6.34萬平米。起拍價：19.04億元）。

截止報名結束，只有一家報名。

最終：中建壹品投資發展有限公司（中建三局）和武漢聯投置業有限公司（武漢地方國企）聯合體底價19.04億元托底拿下地塊，樓面價：3萬/平米。銷售指導價屬于：不限價。

1.2、拍地歷程

2025年的9月初第七輪供地中突然上架6038地塊（2025年初預告是計劃出讓6002的邊角料地塊的）。

2025年9月29日掛上去很快就轉正了。意味著有人提前提出意愿拍這塊地（再不拍，西紅門東就要打破每年平均兩塊的的節奏了）。目前西紅門東已經拍出10塊住宅用地了。接下來還有4塊地待拍。其中第八輪供地計劃中僅次于6038地塊的6037地塊也上架了。這回與年初的預告背道而馳。最核心的地，賣出了最低的價。

【第七輪土拍遇冷？別慌！第八輪來了】海淀0702“王牌地塊”就位，其它地塊同樣值得期待#N4790

1.2、對于地塊買房人關注的點

1.2.1、優勢

①、關注點一位置：6038地塊位置基本上是板塊內目前所剩地塊位置最高好的。地塊的東北側是計劃2029年建成的19號線南延西紅門東地鐵站（排第要求地塊與軌道車站實現連通，實現無風雨歸家路線--四代宅的風雨連廊也有了）。與五環路有北京四中教育用地阻隔，與京開高速有多塊地阻隔，減少了噪音的影響。

②、關注點二容積率：地塊東容積率是2.3，屬于西紅門東板塊商品房地塊容積率最低的地塊（之前的其他商品房地塊的容積率2.5）。

③、關注點三樓面價：雖然地塊的條件最好，但是樓面價是板塊內部最低3萬/平米，比最高的玖玥府和橡樹灣三期、元啟樓面價低了1.16萬/平米（甚至比之前的限競房的樓面價都要低）。實打實的省錢了。

④、關注點四地塊規模小區，便于去化：6.34萬平米，意味著平均每套房110平米，可建設提供570套左右房源，相對比較適中，開發商的壓力會小好多。

⑤、關注點五未來必然是真正意義上的四代宅：板塊之前的新盤雖然也有一些贈送，特別是中建玖玥府的到來，把品質提高上去，會所也安排了。元啟甚至調整了規劃，增加了南向的外置陽臺（受限于地基打好了，沒法做大規模的調整）。但是都不能算完整意義上的四代宅。6038地塊必然是按照好房子的標準推進。只要開發商不作妖，這個盤一定會成為板塊的新高峰作品。

⑥、關注點六建筑高度：45米（局部60米），限高3米，意味著樓棟15層高，少量會突破這個底線。主要是以洋房+小高層的形式出現。

⑦、關注點七--開發商：中建壹品是央企中國建筑旗下，中建三局旗下的地產開發企業。屬于西紅門東板塊的老熟人，之前聯合興創開發了御璟星城、御璟星城元啟。這一次必然是結合四代宅理念和海淀新盤海宸元境，把之前的圖紙和建造品質進行升級。賣出比之前低的價格（開發商的利潤還是比之前高不少。說白了就是賣地方讓出一部分利益，讓開發商和買房人都得到一部分，地也賣了，大家都開心的局面）。

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