馬來西亞首富之子1.17億元自購上海豪宅，20%利潤率生意曝光

記者丨唐韶葵 編輯丨張偉賢

近日，嘉里建設掌舵人郭孔華的一筆“自購單”，攪動上海頂豪圈一池春水。

作為馬來西亞首富郭鶴年之子，他以1.17億元購入自家開發的上海金陵華庭項目一套四房單位。

10月31日，嘉里建設（00683.HK）發布關聯交易公告稱，公司主席、行政總裁及執行董事郭孔華（嘉里建設創始人之子），以人民幣1.17億元（約1.277億港元）向公司全資附屬公司上海卓妙置業購置上海金陵華庭項目第二座一套四房單位。該房源建筑面積約449平方米，尚處于建設階段，交易完成后集團預計錄得約2300萬元收益，所得款項將用于集團一般營運資金。

嘉里建設披露關聯交易細節，圖片來源：港交所官網

算下來，郭孔華這套房源成交單價約26.03萬元/平方米，超越金陵華庭三批次房源備案價20.6萬元/平方米，也刷新了翠湖天地六期與高福云境21萬元/平方米的備案均價。

從項目一房一價表信息推算，郭孔華買下的這一房源僅是多套高區房源中的一套，并非頂層復式。

公開信息顯示，金陵華庭已于11月初拿到三期房源預售證，一共40套建面約370—737平方米的大平層房源，均價為20.6萬/平方米。

只不過，相比郭老板自留的大平層，金陵華庭二期還有更貴的房源。根據9月10日公布的一房一價備案表，該項目一套865平方米頂復產品號稱總價達2.83億元，單價32.68萬元/平方米。這不僅超過2025年保利世博天悅30.27萬元/平方米的單價，亦超越2024年濱江凱旋門30.2萬元/平方米的紀錄，刷新近年上海新房單價新高。

在建中的金陵華庭兩棟高層住宅，胡凱文/攝

據公開信息，金陵華庭二期共推出?120套房源?，涵蓋360—875平方米的平層及復式戶型，均價約20.5萬元/平方米，套均總價約8200萬元。據網上房地產數據顯示，金陵華庭二批次房源目前備案了117套。

利潤率20%的地產生意

對于郭孔華而言，此次調動個人資金購買上海自家開發的豪宅，增添話題性的同時，也暴露了郭老板一招“左手倒右手”。郭氏意圖何在？或許從公司財報可管中窺豹。

在嘉里建設的公告中，除了提及出售房源所得款項將用作集團一般營運資金之外，還預期了該項交易將獲得2300萬元人民幣的凈利潤（扣除土地交易成本、開發成本、額外成本及相關稅費）。匡算下來，金陵華庭出售這套房子的利潤率大約有19.66%。整盤來看，即便有一部分房源存在優惠價格，整體經營利潤與郭孔華買下的這套房子相比，也不會相差太多。

創下高利潤率的金陵華庭，正是郭孔華接班嘉里集團房地產業務之后，在國內首個拿到話事權的項目。

2021年11月?，嘉里建設通過公開遴選獲得黃浦區外灘街道10幅地塊及歷史風貌保護項目實施主體資格。?2023年1月?，嘉里建設以133.29億元拿下首期地塊。2023年6月?，嘉里建設以87.83億元拿下剩余6塊地，總投資規模超400億元。如今，嘉里建設在這批地塊上開發的金陵華庭銷售均價約19萬/平方米，最高單價達32.68萬/平方米。

據嘉里建設過往公告披露，2022年5月19日，時年43歲的郭孔華獲公司股東大會推選為公司主席并獲委任為公司提名委員會主席，同時繼續擔任行政總裁一職。作為公司實控人，郭孔華持有嘉里建設219.9413萬股股份。

與此同時，郭孔華還是嘉里控股董事長。其接過嘉里建設權杖之后，在內地某省份的官網也查閱得到其出席政商場合的新聞。

2023年8月23日，郭孔華出席了金陵路項目的奠基儀式。自今年3月22日正式開盤以來，金陵華庭的銷售行情就一直被業內看好。該項目與萬科地產、華洲地產聯合開發的高福云境相距不過2公里。兩個項目均有高層與風貌別墅這兩種產品，但體量各有不同。金陵華庭有兩棟約150米高的高層。高福云境則有一棟同樣大約150米高的高層。在高層產品體量相對較大的情況下，金陵華庭能做到較好的去化。不過，金陵華庭后續還有13.2萬平方米待開發運營。

據嘉里建設2025年中報數據，該公司內地合約銷售額占比66%，香港合約銷售額則占比34%。與此同時，嘉里建設在國內的儲備總建面（包括發展中物業、投資物業、酒店物業及持有作出售用途的物業）約為410.06萬平方米。

金陵華庭是嘉里建設內地投資比重最大項目，圖片來源：嘉里建設2025年中報截圖

公開信息顯示，金陵華庭的交付時間定在2028年。據財報披露，今年上半年，該項目14.77萬平方米可售面積已實現大約99.22億港元（約為90.1億元人民幣）。不得不說，作為嘉里建設在內地投資比重最大的項目，雖利潤豐厚，但也要等兩三年后項目結轉才能到手真金白銀。

市場人士指出，郭孔華親自下場買房，為嘉里建設內地項目后續發展站臺的信號，要大過于富人珍藏所謂傳世豪宅的心態。

老板們的滬上頂豪自留款

有分析人士指出，嘉里建設此次通過公告披露“老板入手自家頂豪”，實則為項目帶來了一場“免費強曝光”——其傳播效果不亞于此前胡歌夫婦實地看房、武磊夫人入圍高福云境搖號等熱門事件，輕松撬動市場關注度。

金陵華庭工地一角，胡凱文/攝

前述分析人士指出，開發商老板自留行為本身就是“活廣告”。這種“身份背書”比傳統營銷更具說服力，尤其在頂豪客群注重私密性和圈層純度的背景下，可以獲得取得不菲的效果。

更深層的“自留邏輯”在其他頂豪項目中同樣有所體現。據知情人士透露，上海另一個豪宅項目高福云境，雖對外公示126套房源，但實際銷售125套，剩余1套被合作方華洲地產的老板提前“鎖定”。該項目位于“巨富長”歷史風貌區，首開25套億元級房源秒光，客群以長三角高凈值人群為主。合作方自留的核心在于搶占稀缺資源——項目所在區域近五年無新房供應，二手房年均成交不足15套，自留行為本質是對地段壟斷性的資本卡位。

高福云境售樓處，唐韶葵/攝

而在湯臣集團旗下的別墅社區湯臣君品，項目創始人家族更自留了12畝土地“定制”別墅。該項目位于浦東新區，容積率僅1.5，是市中心罕見的低密社區。分析人士指出，老板自留土地通過定制化設計滿足家族長期居住需求，同時形成項目“圈層標桿”效應。

湯臣君品別墅社區內景，唐韶葵/攝

無論是出于個人資產配置考量，還是企業資金運作需要，滬上頂豪始終是房企老板的“心頭好”，這類“自留動作”也逐漸成為頂豪市場中一道獨特的景觀。

嘉里建設郭孔華“自購”豪宅這一“左手倒右手”的操作，在房企中更具有典型性。頂豪項目開發周期長、資金占用大，老板自留部分房源可降低庫存壓力，同時通過資產增值實現隱性融資。

值得關注的是，老板偏愛滬上豪宅自留款，某種程度上也是上海豪宅供應收縮與政策紅利疊加效應的體現。

同策研究院數據顯示，今年1月—10月，上海3000萬元以上豪宅供應2624套，同比下降超過五成。

上海2025年1月—10月3000萬元以上豪宅供需情況，圖片來源：同策研究院

在豪宅供應銳減的情況下，老板們的自留行為，本質是對存量優質資產的爭奪。綜合來看，上海于今年8月放寬限購后，頂豪市場成交回暖。據CRIC監測數據，2025年上半年，上海3000萬以上新房成交1096套，成交金額同比暴漲184%。高端項目更趨市場化定價，例如保利世博天悅突破30萬元/平方米備案價。

分析人士指出，隨著上海內環內宅地供應預計持續減少，頂豪市場進入“存量博弈”階段，也不排除老板自留行為將從“個體選擇”演變為“企業戰略”。

前述人士指出，在市場供需失衡、政策環境變化與資本避險需求影響下，頂豪資產證券化或成趨勢。在香港就有部分開發商將自留房源打包發行REITs，通過租金收益實現穩定回報。上海開發商自留資產也可探索多種退出通道以盤活流動性，抵押貸款便是其中一種。

郭孔華自購上海大平層，你有什么想說？

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出品丨21財經客戶端21世紀經濟報道

編輯丨劉雪瑩 江佩霞

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