外資加速涌入日本樓市

記者丨胡慧茵 編輯丨李瑩亮

日本持續上漲的物價正引發民眾更多憂慮。

“如果物價再這樣上漲，家庭負擔無疑就更重了。”住在日本大阪的李女士感嘆道。她向記者表示，近幾個月，自己在超市買類似的食物和日用品時，明顯感覺到每次結賬價格都在提升。從數據來看，日本似乎走進了“通脹時代”。據新華社報道，10月末，日本央行行長植田和男在貨幣政策會議后表示，如果經濟活動和物價走勢與預期一致，將考慮提高利率。同一天，日本央行還更新了通脹預測，預計2025~2027財年核心CPI分別為2.7%、1.8%和2.0%，與上次預期持平。

日本物價正持續上漲。根據總務省公布的數據，截至今年8月，日本核心消費價格指數（CPI）連續48個月同比上升。今年1月至7月，核心CPI漲幅連續7個月保持在3%以上。“令人擔憂的是通脹可能固化，如果民眾形成長期通脹的預期，商品流通價格可能全面上漲。”復旦發展研究院金融研究中心主任孫立堅在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

就在日本央行對加息猶豫不決時，日本通脹的壓力正向著更廣泛的經濟領域滲透。數據顯示，在截至2024年的約四年里，整體平均房租占收入比例上升了1％至5％，達到18%至34%。在東京23區，其比例更超過了30％。隨著日本住宅的價格高漲，不少買家由買轉租進一步推高了租金。

包括商品、住房等生活成本上升，讓日本民眾的生活壓力倍增。與此同時，外資加速進入日本樓市，市場預警可能會出現新一輪泡沫。日本正考慮限制外國人在日投資。有消息指，日本政府為防止大量土地落入外資手里，決定收緊購地條例，并計劃以防范國家安全風險的名義，在明年修訂外國投資審查法。

物價上漲削弱購買力

位于日本大阪的一家超市里充斥著琳瑯滿目的商品，但高昂的物價讓不少民眾猶豫不前。

不同地區的在日民眾，也無差別地感受到日本通脹飆升所帶來的沖擊。“日本幾乎所有商品都在漲價，”住在日本名古屋的王田向21世紀經濟報道記者表示，近幾年，每年的4月1日和10月1日前后，即新一財年的開始和結束的節點，日本的生活必需品尤其是與食品相關的產品價格都會出現不同程度的上調。位于大阪的一家超市的店長鶴田向媒體表示，“蛋黃醬比上個月貴了100日元，冰淇淋平均漲價30日元，今年內店里已經有200~300種商品漲價。”

其中，大米價格暴漲繼續引發關注。去年年中，由于供應短缺，大米價格開始暴漲。但直到現在，即便有新米陸續上市，其價格仍未止漲。據日本農林水產省公布的最新數據顯示，受新米價格高漲拉動，日本超市5公斤裝大米均價達到4205日元（約合人民幣196元），已連續5周維持在4000日元以上，距離今年5月創下的4285日元這一歷史最高紀錄也僅咫尺之遙。

日本亞洲成長研究所所長戴二彪也有類似的感受。他向21世紀經濟報道記者表示，據自身經驗粗略統計，近三年來，在日本國內旅行時的住宿、交通費用大約有20%~50%幅度的上升。中低收入階層，特別是退休老人受漲價潮影響最大，他們往往會通過減少在外旅游和消費支出來維持日常生活。

在戴二彪看來，目前日本的通脹主要分為兩種，一是由于國際能源、糧食價格飆升，再加上日元貶值，導致所有進口商品價格飆升，屬于輸入型通脹；二是由需求拉動型的通脹，近年來日本經濟略有好轉、股價上升，部分企業收入上升顯著，再加上外國游客和投資者涌入，酒店和餐飲價格上升。

“盡管需求拉動型通脹通常是一個好的勢頭，但目前輸入型通脹仍占主導。令人擔憂的是通脹可能固化，如果民眾形成長期通脹的預期，商品流通價格可能全面上漲。”孫立堅向記者分析稱。

據日本總務省10月31日公布的10月東京都23區消費者價格指數數據顯示，不含價格波動較大的生鮮食品的綜合指數為111.0，較上年同期上升2.8%，漲幅超過9月的2.5%。目前來看，日本全國范圍內的物價漲幅已連續三年半維持在日本央行2%的目標水平或以上。

面對持續升溫的通脹，日本政府并不著急實施加息，而是采用“時間換空間”的思路。孫立堅表示，目前日本央行暫未加息，或是在觀察工資增長能否抵消物價上漲的壓力，同時通過數字化轉型提升勞動生產率、全要素生產率。高市內閣的政策思路與之類似，通過暫時擴大財政赤字，向人工智能等戰略產業注入政府訂單，創造需求驅動型通脹，這種由民眾消費和企業利潤增長驅動的良性通脹循環是日本政府想要的。所以，目前日本政府更傾向于維持弱勢日元，以增強出口競爭力，吸引外資和海外消費。“過去30年的經驗表明，弱勢日元時期日本經濟表現相對更好，因此政府愿在一定程度上承受輸入型通脹的代價。”孫立堅說。

高昂的物價不斷侵蝕日本民眾的消費能力。據新華社報道，日本厚生勞動省公布的初步統計結果顯示，由于工資漲幅不及物價漲幅，今年以來日本實際工資連續8個月同比下降。其中8月，日本勞動者人均名義現金工資約為30.05萬日元（１美元約合152日元），比上年同期增加1.5%，扣除物價及房租上漲因素后，當月日本實際工資收入同比減少1.4%。由于通脹持續，截至2024年日本實際工資水平已連續3年下降。

面對購買力下降，日本民眾深感無奈。王田向記者表示，他也明顯感覺到居民的節約意識增強，“物價不斷上漲，但實際收入并沒有提升，大家肯定要‘積谷防饑’。”

日本房地產現過熱風險

日本通脹飆升的壓力，逐漸滲透到房地產領域。

從2020年開始，日本全境特別是大城市的房地產價格持續走高。數據顯示，東京、大阪的房價以年均15%-30%的漲幅沖向歷史高點。今年以來，東京都中心6區均創下20年來的新高。日本不動產經濟研究所近期公布的數據顯示，今年4～9月，東京23區新建住宅的平均價格為1億3309萬日元（約合人民幣624.79萬元），同比上漲20.4%。

幾乎同時出現的，是日本二手房房價呈現飆升。據日本不動產調查公司東京KANTEI（東京都品川區）統計，東京23區的二手房9月的平均期望出售價格比上月上漲2.9%，達到每70平方米1億1034萬日元（約合人民幣515.05萬元），首次突破1億1000萬日元大關。

日本新房和二手房價格水漲船高，更多是受到投資驅動。三菱日聯信托銀行最近對開發商進行的一項調查顯示，東京市中心20%至40%的新公寓是由外國人購買的。日本不動產經濟研究所的研究顯示，外國人和投資者以第二套住宅或轉賣為目的購買的動向正在擴大。由于外國投資者購買日本房產的熱情高漲，日本還興起了向外國人提供廢棄房屋，即所謂的“空屋”的奇特產業。

事實上，日本房地產并非一直是投資的“香餑餑”。上個世紀80年代末，日本曾經歷全球矚目的房地產泡沫。泡沫破裂后，日本市場進入長達20年的調整期，直至2012年安倍推出安倍經濟學開始貨幣寬松政策，推動日本經濟復蘇，至此，日本的房地產才重新進入上行通道。

“越來越多外國買家進入日本市場，并不讓人意外。房地產泡沫結束后，過去十年我們看到日本房地產價格穩步回升。”全球房產集團居外IQI聯合創始人兼集團首席執行官卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)向21世紀經濟報道記者表示，帶動日本樓市反彈的因素，包括日本更穩定的經濟增長、低利率、城市再開發、旅游業增長以及基礎設施建設日益完善。從官方土地價格數據來看，自2015年以來，住宅用地價格穩步上升，特別是在東京和大阪。

此外，位于日本東京銀座的綜合性房產公司——君鼎不動產株式會社代表取締役王文君向21世紀經濟報道記者分析稱，日本旅游業發展吸引大量民宿和酒店投資、進口鋼鐵、木材等建筑材料成本提高，以及海外移民人數增加帶動買房需求，這些都是使日本房地產價格提升的原因。

日本房地產市場的火熱，還有一個重要推手——外國投資。在日本，無論是新建住宅還是二手市場，都不乏外資的身影。仲量聯行最新兩季度匯總數據顯示，今年上半年，日本房地產投資額以22%的增長量位列全球首位，也創有統計以來的最高，其中外資占34%，投資額首次超過1萬億日元。

外資何以不斷涌入日本樓市

孫立堅指出，外資不斷涌入日本樓市，一是因為日本正推動產業向生產性服務業轉型，積極吸引國際金融機構、基金和信托公司設立區域的服務業總部；二是，日本營商環境優質，效率較高，服務業發展機會顯著集中于東京等高度發展的大都市圈，形成集聚效應；三是，全球資本都在尋求多元化配置，當前日元低位運行，除股市外，其他金融資產估值相對較低，房地產被視為值得抄底的領域。

他分析道，本輪樓市升溫與股市表現密切相關。股市創造的財富效應正推動資金向房地產領域流動。從歷史經驗看，日本資本市場的破滅通常始于股市崩盤，繼而傳導至樓市。因此，股市能否持續穩定，是影響樓市走勢的關鍵因素，“若當前支撐樓市的利好因素不可持續，不排除房地產市場會出現第二輪大幅調整。”

“日本地產價格暴漲背后，受益更多的是日本大型頭部企業，特別是房地產生態鏈內的企業，以及部分海外大型投資機構。另外，隨著樓市火熱，日本國內銀行及金融機構也通過貸款等金融產品爭取到更多利潤。”王文君表示。

但她提醒道，日本樓市吸引的更多是“短線”投資。“我們會幫助投資者將風險壓縮在可控的范圍內，但仍要注意的是，目前日本房地產市場已經出現了脫離基本面的苗頭，而且日本經濟的結構性問題仍存，一旦經濟出現負面信號，房地產的流動性面臨斷崖式枯竭的風險，短期內可能會面臨無人接盤的局面。”

相比起海外大型機構，外國購房者和投資者要考慮的因素往往要多得多。有房地產機構總結出日本購房三大定律，只買東京大阪、只買地鐵500米內、只買次新塔樓。可以作為佐證的是，日本房地產的表現出現兩級分化，2024年東京核心區高端公寓漲幅甚至超過30%，而北海道、九州等偏遠地區漲幅不足3%，部分區域甚至下跌。

長期來看，日本人口減少、少子化、年輕人對買房興趣不高的趨勢不會改變。因此有市場分析認為，日本發達的公共交通和完善的基礎建設，讓年輕人并不一定會為核心區域的高價房產買單。“日本樓市確實存在泡沫風險。長期來看，日本人口的持續減少必然對房地產需求產生制約。短期內房價快速上漲與經濟改善程度明顯脫節。”上海國際問題研究院東北亞研究中心主任蔡亮向21世紀經濟報道記者表示，日本房地產稅制十分復雜，涉及多種稅費且需持續繳納，中產階層若盲目跟風投資日本房產可能會面臨極高的風險。

近期，日本國土交通大臣中野洋昌稱東京樓市存在“不以實際需求為基礎的投機交易”，并指出這種行為不可取。目前，東京千代田區等地已向日本政府提出要求，希望當地新建樓盤在購買后5年內不得轉售。新華社報道，日本首相高市早苗也在首次施政方針演講中，提到要研究外國人購買土地等制度。

（實習生盧文靜對本文亦有貢獻）

SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

編輯｜曾靜嬌 見習編輯張嘉鈺 實習生齊心淳

21君薦讀