“4000萬(wàn)的房子，被租客1800萬(wàn)賣了？！”

“4000萬(wàn)的房子，被租客1800萬(wàn)賣了？！”

某地，一男子花4000萬(wàn)購(gòu)買的豪宅，竟被租客私自以1800萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)賣給他人！當(dāng)他準(zhǔn)備收房時(shí)，卻被小區(qū)保安攔在門外，保安一句“我拿錢辦事”更是讓人瞠目結(jié)舌！

這究竟是怎么回事呢？一起來(lái)看看吧。

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01案例回顧

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私，本文人物均采用化名）

案發(fā)當(dāng)天，成功商人李先生驅(qū)車來(lái)到位于北京朝陽(yáng)區(qū)的高檔小區(qū)，準(zhǔn)備接收自己斥資4000萬(wàn)購(gòu)買的豪華別墅。

誰(shuí)知?jiǎng)偟叫^(qū)門口，保安就將他攔了下來(lái)。

“先生，您要找誰(shuí)？”保安態(tài)度冷淡。

“我是來(lái)收房的，這是我的房子。”李先生拿出購(gòu)房合同和相關(guān)證件。

保安看都沒(méi)看一眼，直接擺手：“不好意思，現(xiàn)在這房子有新主人了，您進(jìn)不去。”

李先生瞬間瞪大眼睛：“什么叫新主人？這是我的房子！”

保安冷笑一聲：“我拿錢辦事，誰(shuí)給我錢我就聽誰(shuí)的。現(xiàn)在給我錢的不是您。”

李先生頓時(shí)感覺(jué)腦子有點(diǎn)轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)：“這不可能！我明明是房主！”

經(jīng)過(guò)一番爭(zhēng)執(zhí)，真相才浮出水面——原來(lái)，李先生前段時(shí)間將這套別墅出租給了一位叫王某的男子，月租金8萬(wàn)元。

誰(shuí)知這個(gè)王某竟然膽大包天，私自偽造房產(chǎn)證和委托書，以1800萬(wàn)的價(jià)格將房子“賣”給了第三方買家張某！

更令人震驚的是，張某已經(jīng)入住半個(gè)月，還專門給小區(qū)保安“打點(diǎn)”，讓他們不允許任何陌生人進(jìn)入。

李先生當(dāng)即氣炸了：“一個(gè)租客，怎么敢賣我的房子？這簡(jiǎn)直是明目張膽的詐騙！”

他立即報(bào)警，同時(shí)聯(lián)系了律師，準(zhǔn)備維權(quán)。

可接下來(lái)發(fā)生的事，更讓他崩潰——

當(dāng)警方介入調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，張某也是受害者！他確實(shí)支付了1800萬(wàn)購(gòu)房款，并且已經(jīng)辦理了過(guò)戶手續(xù)！

“怎么可能辦理過(guò)戶？我從來(lái)沒(méi)有授權(quán)任何人賣房！”李先生簡(jiǎn)直不敢相信。

經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，王某通過(guò)各種手段偽造了李先生的身份證明、房產(chǎn)證以及委托書，甚至找了一個(gè)和李先生長(zhǎng)相相似的人冒充他本人到房管所辦理了過(guò)戶手續(xù)！

這件事一出，網(wǎng)友炸了：

“租客賣房主的房？這操作也太野了吧！”

“4000萬(wàn)買的房，1800萬(wàn)被賣了，這房主得多崩潰！”

“現(xiàn)在的騙子手段越來(lái)越高明了，防不勝防啊！”

“保安那句'我拿錢辦事'真是絕了，錢能使鬼推磨啊！”

那么，從法律的角度如何看待此案呢？

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02案例分析

本案核心爭(zhēng)議：租客私自出售房屋，房屋真正的歸屬權(quán)如何確定？

根據(jù)《民法典》規(guī)定：“無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的，所訂立的合同無(wú)效。”

王某作為租客，根本沒(méi)有處分房屋的權(quán)利，其與張某簽訂的買賣合同在法律上是無(wú)效的。

但問(wèn)題在于，張某已經(jīng)辦理了過(guò)戶手續(xù)，并且是善意取得。

根據(jù)《民法典》規(guī)定：“無(wú)權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付。”

律師這么看：

本案中，張某支付了1800萬(wàn)購(gòu)房款，雖然低于市場(chǎng)價(jià)4000萬(wàn)，但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的情況下，1800萬(wàn)的價(jià)格并非明顯不合理；張某在購(gòu)買時(shí)并不知道王某是租客而非房主，屬于善意取得；房屋已經(jīng)辦理過(guò)戶登記。

從法律角度來(lái)說(shuō)，張某很可能構(gòu)成善意取得，可以獲得房屋所有權(quán)。

那李先生的損失怎么辦？

根據(jù)《民法典》規(guī)定：“因他人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為而使他人遭受損失的，行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

王某的詐騙行為給李先生造成了巨大損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

最終雙方協(xié)商：張某保留房屋所有權(quán)，但需要補(bǔ)償李先生差價(jià)2200萬(wàn)元；王某承擔(dān)全部刑事責(zé)任和民事賠償責(zé)任，賠償李先生經(jīng)濟(jì)損失4000萬(wàn)元。

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03深刻教訓(xùn)

4000萬(wàn)的房子，被租客1800萬(wàn)賣了，房主防不勝防！

出租房屋本是正常的經(jīng)營(yíng)行為，但誰(shuí)會(huì)想到租客竟敢冒充房主賣房？

有網(wǎng)友熱議：“這年頭租個(gè)房子都不安全，說(shuō)不定哪天自己房子就被租客賣了！”

也有網(wǎng)友表示：“善意取得制度保護(hù)了買方，但對(duì)原房主確實(shí)不公平。”

對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，這個(gè)案例給我們幾個(gè)重要啟示：

1.出租房屋要謹(jǐn)慎選擇租客，必須進(jìn)行充分的背景調(diào)查 2.定期檢查房產(chǎn)證等重要證件的安全性，避免被人盜用 3.在房管所留存準(zhǔn)確的聯(lián)系方式，確保重要手續(xù)辦理時(shí)能及時(shí)聯(lián)系到本人 4.購(gòu)買房屋保險(xiǎn)，降低意外損失的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)：

1.購(gòu)買房屋時(shí)要仔細(xì)核實(shí)賣方身份，不能僅憑證件就輕信 2.價(jià)格明顯偏低的房源要格外小心，天上不會(huì)掉餡餅 3.通過(guò)正規(guī)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，降低風(fēng)險(xiǎn)

本案再次提醒我們：在房地產(chǎn)交易中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都不能掉以輕心，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，損失往往是巨大的。

對(duì)于此案您怎么看？歡迎您留言談?wù)劇?/strong>

聲明：本文內(nèi)容基于真實(shí)案件改編，當(dāng)事人姓名及相關(guān)信息均已進(jìn)行匿名化或虛構(gòu)化處理，旨在保護(hù)個(gè)人隱私。文章僅以案例形式為大眾提供法律知識(shí)普及，不構(gòu)成任何法律建議或指導(dǎo)。?