跟買(mǎi)房人有關(guān)！中央定調(diào)未來(lái) 5 年：房地產(chǎn)回歸民生，這幾點(diǎn)要記

2025 年 10 月，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》正式公布，其中對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的部署以 “推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展” 為核心，明確提出 “加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，一系列指向 “回歸民生本位” 的政策信號(hào)密集釋放。對(duì)于數(shù)千萬(wàn)剛需購(gòu)房者與改善型需求群體而言，這不僅意味著樓市發(fā)展邏輯的根本性轉(zhuǎn)變，更與每個(gè)人的居住計(jì)劃息息相關(guān)。以下這五大核心要點(diǎn)，值得所有買(mǎi)房人重點(diǎn)關(guān)注。

一、供給端雙向發(fā)力：保障剛需與改善需求精準(zhǔn)匹配

“十五五” 規(guī)劃建議首次明確 “優(yōu)化保障性住房供給” 與 “因城施策增加改善性住房供給” 的雙向供給策略，標(biāo)志著住房供給從 “總量補(bǔ)足” 向 “結(jié)構(gòu)優(yōu)化” 的深度轉(zhuǎn)型。這一調(diào)整精準(zhǔn)回應(yīng)了當(dāng)前市場(chǎng)的核心矛盾 —— 工薪群體 “住有所居” 的基礎(chǔ)需求與城市家庭 “住有宜居” 的升級(jí)需求未能充分滿足。

在保障房領(lǐng)域，“優(yōu)化” 二字背后藏著多重深意。與 “十四五” 時(shí)期 1100 多萬(wàn)套保障房的 “有效供應(yīng)” 相比，未來(lái)五年的保障房供給將更注重區(qū)域適配性與供給靈活性。一方面，結(jié)合人口流動(dòng)趨勢(shì)，在人口導(dǎo)入量大的都市圈加密保障房布局；另一方面，延續(xù) “以購(gòu)代建”“房票安置” 等成熟模式，在增量建設(shè)與存量盤(pán)活中找到平衡。對(duì)于城鎮(zhèn)工薪群體、新市民等剛需群體而言，這意味著保障房的地理位置更貼近就業(yè)中心，戶型設(shè)計(jì)更適配小家庭需求，申請(qǐng)流程也將進(jìn)一步簡(jiǎn)化。

改善型住房市場(chǎng)則迎來(lái)政策明確支持。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025 年前三季度重點(diǎn) 30 城 120-144 平方米戶型成交占比已提升至 30%，大戶型產(chǎn)品躋身成交主力軍。針對(duì)這一趨勢(shì)，“因城施策” 的核心在于打破同質(zhì)化供給怪圈：一線城市將重點(diǎn)增加帶優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療配套的改善項(xiàng)目，三四線城市則聚焦存量房品質(zhì)升級(jí)，避免盲目新建。買(mǎi)房人需注意，未來(lái)改善房的價(jià)值核心將從 “面積大小” 轉(zhuǎn)向 “居住品質(zhì)”，綠色建材、智慧家居、社區(qū)服務(wù)等軟性指標(biāo)更值得關(guān)注。

二、制度閉環(huán)筑牢底線：買(mǎi)房 “安全系數(shù)” 全面升級(jí)

“爛尾樓”“預(yù)售資金被挪用” 等痛點(diǎn)，曾是購(gòu)房者心中的最大顧慮。此次中央定調(diào)明確提出 “完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度”，通過(guò)全鏈條制度建設(shè)為購(gòu)房安全保駕護(hù)航，這也是房地產(chǎn)回歸民生的重要基石。

開(kāi)發(fā)端的資金監(jiān)管將形成 “鐵籠子” 機(jī)制。政策明確要求項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪銷售、融資等資金，從源頭切斷資金鏈斷裂導(dǎo)致的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。融資端則建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)施項(xiàng)目 “白名單” 制度，既通過(guò) REITs、并購(gòu)重組等工具幫助房企優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，又確保資金真正流向保交樓、保品質(zhì)的項(xiàng)目。某頭部房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人透露，新機(jī)制下 “資金跟著項(xiàng)目走”，銀行對(duì)施工進(jìn)度的監(jiān)管頻次從季度升級(jí)為月度，購(gòu)房者有望通過(guò)官方平臺(tái)實(shí)時(shí)查詢資金使用情況。

銷售端的 “預(yù)售 + 現(xiàn)房銷售” 并行模式更值得期待。政策提出 “有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”，雖然全面落地尚需時(shí)間，但核心城市已開(kāi)始試點(diǎn) —— 北京要求新供地項(xiàng)目現(xiàn)房銷售比例不低于 30%，杭州明確 2027 年起中心城區(qū)全面推行現(xiàn)房銷售。對(duì)于買(mǎi)房人而言，現(xiàn)房銷售意味著 “所見(jiàn)即所得”，房屋質(zhì)量、小區(qū)配套等均可實(shí)地查驗(yàn)，大幅降低購(gòu)房糾紛風(fēng)險(xiǎn)。即使選擇預(yù)售房，資金監(jiān)管的規(guī)范化也讓 “保交樓” 有了更堅(jiān)實(shí)的制度保障。

三、品質(zhì)革命重構(gòu)價(jià)值：“好房子” 成購(gòu)房核心標(biāo)尺

“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’” 被寫(xiě)入規(guī)劃建議，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)從 “拼價(jià)格、拼規(guī)模” 的粗放時(shí)代，邁入 “拼品質(zhì)、拼服務(wù)” 的價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。這一轉(zhuǎn)變將徹底重構(gòu)購(gòu)房者的選房邏輯。

“好房子” 的標(biāo)準(zhǔn)已形成明確體系。在硬件層面，層高不低于 3 米、樓板隔聲性能不大于 65 分貝等指標(biāo)將逐步成為強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，綠色建筑占比需達(dá)到 100%。不少房企已提前布局：萬(wàn)科推出的 “健康住宅 2.0” 配備新風(fēng)熱交換系統(tǒng)與智能安防，保利的 “全齡社區(qū)” 設(shè)置適老化設(shè)施與兒童活動(dòng)區(qū)。在軟件層面，物業(yè)服務(wù)正從傳統(tǒng) “三保一綠” 升級(jí)為養(yǎng)老托幼、家政健康等綜合服務(wù)，廣州、上海等城市已試點(diǎn) “物業(yè) + 社區(qū)服務(wù)” 模式，未來(lái)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量將成為房屋保值增值的關(guān)鍵因素。

城市更新則為存量房品質(zhì)升級(jí)提供新路徑。2025 年我國(guó)城市更新市場(chǎng)規(guī)模已突破 8.6 萬(wàn)億元，未來(lái)五年老舊小區(qū)改造將重點(diǎn)聚焦加裝電梯、適老化改造、智慧管網(wǎng)建設(shè)等民生需求。對(duì)購(gòu)房者而言，位于核心城區(qū)的老舊小區(qū)可能迎來(lái)價(jià)值重估，而城市更新中釋放的存量用地，也可能催生一批配套完善、性價(jià)比高的新樓盤(pán)，這類項(xiàng)目值得重點(diǎn)關(guān)注。

四、政策松綁激活市場(chǎng)：不合理限制將逐步清理

規(guī)劃建議在 “建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)” 部分明確提出 “清理住房消費(fèi)不合理限制性措施”，這一表述比 “十四五” 時(shí)期更為具體，且位置更靠前，釋放出激活合理住房需求的強(qiáng)烈信號(hào)。

政策松綁將聚焦三大領(lǐng)域：一是優(yōu)化購(gòu)房資格認(rèn)定，多地已開(kāi)始放寬社保繳納年限要求，部分都市圈試點(diǎn) “戶籍互認(rèn)”，非本地戶籍購(gòu)房者有望享受與本地居民同等的首套房貸政策；二是完善信貸支持，首套房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制將進(jìn)一步細(xì)化，二套房首付比例可能繼續(xù)下調(diào)，針對(duì)改善型需求的 “賣(mài)舊買(mǎi)新” 稅費(fèi)減免政策有望擴(kuò)大范圍；三是破除流通壁壘，重點(diǎn)清理新房與二手房市場(chǎng)、增量與存量市場(chǎng)之間的政策阻隔，促進(jìn)一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。

值得注意的是，政策松綁仍將堅(jiān)持 “因城施策” 原則。一線城市可能優(yōu)先優(yōu)化高端人才購(gòu)房政策、放寬改善型需求限制，三四線城市則可能全面取消限購(gòu)限貸。買(mǎi)房人需密切關(guān)注所在城市的政策動(dòng)向，尤其是核心城市群的衛(wèi)星城，可能成為政策紅利的集中釋放區(qū)。

五、風(fēng)險(xiǎn)防控貫穿始終：理性購(gòu)房是不變準(zhǔn)則

在強(qiáng)調(diào)回歸民生的同時(shí)，規(guī)劃建議反復(fù)提及 “統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”，這一底線思維為購(gòu)房者劃定了風(fēng)險(xiǎn)邊界。

對(duì)于買(mǎi)房人而言，風(fēng)險(xiǎn)防控需把握三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：其一，優(yōu)先選擇財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企。應(yīng)避開(kāi)負(fù)債過(guò)高、多次出現(xiàn)項(xiàng)目延期交付的企業(yè)，重點(diǎn)關(guān)注央企國(guó)企及現(xiàn)金流健康的民營(yíng)房企，這類企業(yè)更易進(jìn)入融資 “白名單”，項(xiàng)目交付更有保障；其二，警惕非核心區(qū)域的投資陷阱。隨著 “以人定房、以房定地” 機(jī)制的完善，人口流出、庫(kù)存高企的城市及遠(yuǎn)郊區(qū)域，房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)較大，剛需購(gòu)房應(yīng)堅(jiān)持 “就近就業(yè)” 原則，投資購(gòu)房需聚焦核心城市群；其三，關(guān)注房屋全生命周期安全。政策已明確建立房屋全生命周期安全管理制度，未來(lái)房屋質(zhì)量責(zé)任追溯將更嚴(yán)格，買(mǎi)房時(shí)需仔細(xì)核查房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，避免購(gòu)買(mǎi)存在安全隱患的房源。

結(jié)語(yǔ)：民生導(dǎo)向下的購(gòu)房新邏輯

未來(lái)五年，房地產(chǎn)回歸民生本位的趨勢(shì)已清晰可見(jiàn)：供給更精準(zhǔn)、制度更安全、品質(zhì)更優(yōu)良、政策更友好，但風(fēng)險(xiǎn)防控的底線也愈發(fā)明確。對(duì)買(mǎi)房人而言，過(guò)去 “閉眼買(mǎi)漲” 的時(shí)代已徹底結(jié)束，取而代之的是 “跟著政策走、盯著需求選、守住安全線” 的新邏輯。

剛需群體可把握保障房供給優(yōu)化與政策松綁的窗口期，優(yōu)先解決居住需求；改善型家庭應(yīng)聚焦 “好房子” 與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，注重房屋的長(zhǎng)期居住價(jià)值；投資者則需更注重區(qū)域人口吸引力與產(chǎn)業(yè)支撐力。只要讀懂政策導(dǎo)向，理性規(guī)劃決策，就能在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中找到適合自己的居住解決方案，真正實(shí)現(xiàn) “住得安心、放心、舒心” 的民生目標(biāo)。