對(duì)比美日歐：他們房地產(chǎn)調(diào)整要6-7年，我們何時(shí)才能調(diào)整回來

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眼下談起樓市，許多人脫口而出的都是“怎么還沒見到底在哪兒”，這種情緒并非空穴來風(fēng)，而是真實(shí)地寫進(jìn)了經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和百姓日常的柴米油鹽里。

一方面，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資已滑入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，從水泥鋼筋到家電家居，整條產(chǎn)業(yè)鏈都感受到寒意；另一方面，不少家庭多年積攢的財(cái)富隨房?jī)r(jià)回調(diào)而縮水，曾經(jīng)被視作“鐵罐頭”的房產(chǎn)，如今卻成了每月都要盤算的心病。

這場(chǎng)調(diào)整究竟還要走多遠(yuǎn)？普通人正經(jīng)歷怎樣的生活變化？政策又可能朝哪個(gè)方向發(fā)力？聽我小李慢慢說，咱們就從身邊看得見、摸得著的變化說起，一層層把這盤棋看清楚。

跌了五年還沒停？

自2021年房地產(chǎn)從峰值回落以來，已經(jīng)走過五個(gè)年頭，市場(chǎng)的降溫速度與持續(xù)時(shí)間，超出多數(shù)人最初的預(yù)判。

隨便走訪幾個(gè)售樓處就能發(fā)現(xiàn)，無論是新房成交熱度還是新開工項(xiàng)目的數(shù)量，相較高峰期普遍萎縮六至七成；二手房市場(chǎng)更是直觀，許多城市的平均價(jià)格相比高點(diǎn)已下挫三成以上，若是在郊區(qū)或戶型不夠理想的樓盤，跌幅甚至更深。

對(duì)比美國(guó)、歐洲以及日本等曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)劇烈波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)體，可以觀察到一個(gè)共性現(xiàn)象：它們從高峰進(jìn)入平穩(wěn)階段的過程中，成交量通常會(huì)腰斬，房?jī)r(jià)則平均下跌四到五成，整個(gè)周期往往延續(xù)六到七年之久。

以此為參照，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的交易量下滑幅度已超過這些歷史案例，房?jī)r(jià)跌幅也正逐步逼近國(guó)際經(jīng)驗(yàn)區(qū)間，但調(diào)整期才剛邁入第五個(gè)年頭。照此節(jié)奏推演，市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)，恐怕仍需一段時(shí)日沉淀。

不過國(guó)際模式只能作為參考，并不能簡(jiǎn)單復(fù)制到國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)。各國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制存在本質(zhì)差異，例如歐美以存量房交易為主導(dǎo)，而我國(guó)過去十幾年高度依賴新房開發(fā)驅(qū)動(dòng)，開發(fā)商融資結(jié)構(gòu)、居民購(gòu)房偏好等方面均有顯著不同。

值得肯定的是，本輪調(diào)整中并未出現(xiàn)類似其他國(guó)家常見的金融系統(tǒng)性崩塌，銀行體系整體保持穩(wěn)健，這是我國(guó)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的一大優(yōu)勢(shì)所在。

但也要清醒認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)牽動(dòng)上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)，其深度調(diào)整勢(shì)必波及就業(yè)市場(chǎng)與消費(fèi)活力，最終仍將傳導(dǎo)至普通勞動(dòng)者的工作機(jī)會(huì)與收入水平，這一影響鏈條不容忽視。

最揪心的是中產(chǎn)

在房地產(chǎn)下行過程中，承受壓力最直接、感受最強(qiáng)烈的，往往是中產(chǎn)家庭。典型的場(chǎng)景是：數(shù)年前在房?jī)r(jià)高位購(gòu)入房產(chǎn)，如今資產(chǎn)價(jià)值縮水超三成，可每個(gè)月的還貸金額卻絲毫未減。

為了維持信用記錄、避免斷供，有人選擇下班后跑網(wǎng)約車貼補(bǔ)家用，有人不得不削減孩子的興趣班支出，僅保留必要課程，甚至連年度體檢都被迫延后。

此前網(wǎng)絡(luò)熱議的《北上廣深那些消失的中產(chǎn)階級(jí)》一類話題，重點(diǎn)并不在于收入數(shù)字下降了多少，而在于心理層面的安全感正在流失。

過去買房意味著財(cái)富增值與未來確定性的增強(qiáng)，能給全家?guī)黹L(zhǎng)期穩(wěn)定的心理預(yù)期；而現(xiàn)在，房子更像是壓在肩上的債務(wù)負(fù)擔(dān)，工資一到賬先想的是還月供，消費(fèi)變得謹(jǐn)慎，換工作也不敢輕易嘗試。

有意思的是，資本圈和輿論場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)，與老百姓的實(shí)際關(guān)切之間，似乎出現(xiàn)了某種錯(cuò)位。

市場(chǎng)上熱炒的“科技牛”“科幻牛”，從人形機(jī)器人到核聚變、量子計(jì)算，確實(shí)是代表未來的前沿方向，理應(yīng)受到關(guān)注和支持。

但對(duì)于絕大多數(shù)普通人而言，更關(guān)心的仍是眼前的現(xiàn)實(shí)生活：房貸能不能少還一點(diǎn)？房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)往下走？孩子上學(xué)用的學(xué)區(qū)房會(huì)不會(huì)貶值？

歸根結(jié)底，房地產(chǎn)不是一個(gè)抽象的宏觀指標(biāo)，它連接著千家萬戶的“家”。即便前方有再炫目的“星辰大海”，也不能忽略腳下“好好過日子”的基本訴求。

政策能幫上忙嗎？

既然市場(chǎng)自發(fā)修復(fù)仍需較長(zhǎng)時(shí)間，那么政策是否能夠提供一些支持？目前業(yè)內(nèi)討論較多的方向主要有三個(gè)，每個(gè)都有潛力，但也都需要精細(xì)設(shè)計(jì)，權(quán)衡利弊，絕非一推即靈。

第一個(gè)方向是化解商品房庫(kù)存壓力，有觀點(diǎn)提出由中央統(tǒng)籌專項(xiàng)資金，收購(gòu)滯銷的商品住宅，改造為保障性住房。

特別是在人口持續(xù)流入的大中城市，這類房源可用于解決農(nóng)民工、新市民等群體的居住難題，既能有效去化過剩供給，又能完善住房保障體系，推動(dòng)更多人實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

這一思路出發(fā)點(diǎn)良好，但在執(zhí)行層面面臨諸多挑戰(zhàn)：哪些城市優(yōu)先納入？選取哪家開發(fā)商的項(xiàng)目？按什么標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)？

如果操作不當(dāng)，容易滋生“代理人問題”——地方政府可能為了爭(zhēng)取資金過度申報(bào)需求，部分房企也可能借機(jī)抬價(jià)甩包袱，導(dǎo)致財(cái)政資源錯(cuò)配、效率低下。

要讓這項(xiàng)措施落地見效，關(guān)鍵在于全過程公開透明，比如引入獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，公示收購(gòu)名單與后續(xù)分配結(jié)果，確保每一分公共資金都花得明明白白。

第二個(gè)方向是是否對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施主體救助。目前政策基調(diào)堅(jiān)持“救項(xiàng)目不救企業(yè)”，核心目標(biāo)是保障樓盤如期交付，防止“爛尾樓”激增，但不對(duì)企業(yè)的整體債務(wù)兜底。

也有建議借鑒海外做法，通過公共財(cái)政或國(guó)有資本向頭部房企注資，避免因企業(yè)集中倒閉引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

但這條路爭(zhēng)議不小：過去幾年部分開發(fā)商盲目擴(kuò)張、加杠桿囤地，造成嚴(yán)重債務(wù)隱患，若動(dòng)用公共資源為其買單，可能形成“道德風(fēng)險(xiǎn)”，等于變相獎(jiǎng)勵(lì)錯(cuò)誤決策。

倘若真要推進(jìn)此類舉措，必須設(shè)定嚴(yán)格前提條件，例如要求企業(yè)剝離非主業(yè)資產(chǎn)、壓縮高管薪酬規(guī)模，且所獲資金只能專項(xiàng)用于保交樓和支付購(gòu)房者違約賠償，嚴(yán)禁挪作他用或投入新項(xiàng)目擴(kuò)張。

第三個(gè)方向，也是目前來看最貼近民生、社會(huì)接受度較高、實(shí)施阻力較小的選項(xiàng)，是借助財(cái)政手段減輕居民房貸負(fù)擔(dān)。

受制于“貨幣政策不可能三角”，大幅降息的空間受限——既要維護(hù)銀行凈息差安全，又要穩(wěn)定人民幣匯率，難以單純依靠利率工具來降低居民還款成本。

但財(cái)政政策具備更強(qiáng)的定向調(diào)節(jié)能力，可考慮對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利息給予階段性補(bǔ)貼。

無論已購(gòu)房者還是潛在入市者，都能從中受益。對(duì)于背負(fù)高額月供的中產(chǎn)家庭來說，利息減免將直接緩解現(xiàn)金流緊張；而對(duì)于觀望人群而言，購(gòu)房門檻降低后，入市意愿有望逐步回暖。

結(jié)語

其實(shí)這一輪房地產(chǎn)調(diào)整，本質(zhì)上是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從“規(guī)模擴(kuò)張型”邁向“質(zhì)量導(dǎo)向型”發(fā)展的必經(jīng)之路，轉(zhuǎn)型本身就需要時(shí)間和耐心積累。

只要政策始終錨定“滿足居民合理居住需求”這一根本目標(biāo)，避免復(fù)雜繁瑣的操作流程，優(yōu)先從減輕家庭房貸壓力切入，再循序漸進(jìn)推動(dòng)庫(kù)存處置與企業(yè)債務(wù)重組，市場(chǎng)的恢復(fù)進(jìn)程或許會(huì)比預(yù)期更快一些。

畢竟對(duì)大多數(shù)人來說，房子的核心意義在于“住”而非“炒”。當(dāng)“家”的負(fù)擔(dān)輕了，人心自然安定，市場(chǎng)信心也會(huì)隨之重建，日子才能過得更加踏實(shí)從容。