中指·政策要聞丨住建部部長倪虹撰文，明確推進現房銷售制（10.27-11.2）

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摘要：

10月28日，“十五五”規劃建議明確了推動房地產高質量發展的五大方向，住建部部長倪虹撰文指出全面落實推動房地產高質量發展的重點任務，并明確推進現房銷售制。海口、廣州發布“好房子”建設指引，上海徐匯區落地“房票”，重慶發行專項債券收儲存量閑置土地。

中央：“十五五”規劃建議指明房地產發展新方向

• 要聞一：

10月28日，“十五五”規劃建議全文發布，《建議》針對房地產的提法出現在多項戰略任務中，有關房地產的篇幅增加，提出“推動房地產高質量發展。加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度”，未來五年推動房地產高質量發展的五大方向明確，將“推動房地產高質量發展”放在“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”中，進一步強化房地產的民生屬性。

除此之外，《建議》提出“大力實施城市更新”“清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”“完善并購、破產、置換等政策，盤活用好低效用地、閑置房產、存量基礎設施。完善工商業用地使用權續期法律法規，依法穩妥推進續期工作”“探索實施建設用地總量按規劃期管控模式”“統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險”，大力實施城市更新也有望為房地產高質量發展提供支撐，核心城市購房限制性政策仍有優化空間，盤活存量土地、存量房的相關政策也存在優化預期，進一步改善市場供求關系，提高資源利用效率。

• 要聞二：住建部部長倪虹指出推進現房銷售制

近日出版的《〈中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議〉輔導讀本》中，刊登了住房和城鄉建設部部長倪虹題為《推動房地產高質量發展》的署名文章，文章指出全面落實推動房地產高質量發展的重點任務，一是優化保障性住房供給；二是促進房地產市場持續健康發展；三是改革完善房地產開發、融資、銷售制度；四是實施房屋品質提升工程；五是實施物業服務質量提升行動；六是建立房屋全生命周期安全管理制度。進一步將“十五五”規劃建議中關于房地產工作的重點內容進行細化的分解，助力各地更好推進落地。

其中在“改革完善房地產開發、融資、銷售制度”任務中，明確提出“在商品房銷售上,推進現房銷售制,實現所見即所得,從根本上防范交付風險；繼續實行預售的,規范預售資金監管,切實維護購房人合法權益”，可見現房銷售制的推進并非“一刀切”，根據中指監測，今年以來，河南信陽、湖北荊門和湖南邵陽等地已先后落地相關政策，按“新老有別”的原則推動現房銷售，維護購房人合法權益。“十五五”時期，現房銷售或將逐漸推進，預計更多庫存量大的城市或區域將率先推進現房銷售，對于部分庫存量較小的地區來說，現房銷售后新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府進行精準把控推進節奏和力度，同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，也有助于推動期房銷售逐漸向現房銷售轉型。

現房銷售對于購房者、房企、行業均將產生深刻影響，對購房者而言，可以降低購房風險；對房企而言，現房銷售模式下，房企將更加注重品質，從而推動產品品質提升，更加考驗企業的產品力，高產品力、強品牌力的企業未來發展機遇或將更大；對行業而言，在庫存量大的地區推進現房銷售，有助于控制供應規模，能夠直接改善市場供需結構，加快庫存的去化，也有利于房地產發展新模式的構建，另外，現房銷售對項目工程質量也提出了更高的要求，將促進行業更高質量發展。

• 要聞三：央行研究實施個人修復信用的政策

10月27日，央行行長潘功勝在金融街論壇年會上重磅發聲，指出多項政策舉措，強調“做好房地產金融宏觀審慎管理工作，健全房地產金融分析框架，優化房地產金融基礎性制度”，在持續豐富宏觀審慎管理工具箱方面指出“針對房地產金融領域，主要有首付比、利率、房地產貸款風險權重、居民債務收入比等工具”，并指出明年初落地個人信用修復政策。

本次宣布的個人信用救濟政策，正是為了幫助過去幾年由于新冠疫情等不可抗力因素影響發生債務逾期的群體重新獲得正常的融資渠道。這些政策有助于幫助符合條件的居民修復信用，部分因疫情導致征信逾期但有實際購房需求和還款能力的人群，將重新獲得購房貸款資格，同時，該政策也有助于修復市場預期，提升市場信心。

地方：海口、廣州發布“好房子”建設指引，上海徐匯區落地“房票”

• 要聞四：海口、廣州發布“好房子”建設指引，因地制宜加速“好房子”建設

10月23日，海口印發《關于優化我市“好房子”規劃建設管理的若干措施》，其中規定，營造適應熱帶多雨氣候空間，鼓勵設置高品質小區出入口公共空間，鼓勵設置互聯互通的雨棚、風雨連廊、外廊式騎樓等，可不納入容積率計算。同時對戶型面積計算進行規范，明確設備平臺水平投影面積上限、明確飄窗、花池水平投影面積之和占戶型建筑面積比例上限。

10月28日，廣州發布《廣州市推進“好房子”建設的工作指引（試行）》，更加系統和全面的闡述了“好房子”的建設標準與實施路徑。其亮點在于系統性地回應了當前住宅的共性痛點，并結合了廣州本地的氣候特征、自動救援裝置和技術發展的前瞻性思考。如為避免極端天氣水浸的防澇防浸措施、營造具有嶺南特色的建筑景觀、住宅電梯設置自動救援操作裝置（ARD）、陽臺設置垂直逃生通道、探索未來智慧人居等。

因地制宜制定“好房子”建設指引，有助于房企更好的打造適應當地環境的項目，進一步提升新房整體質量，改善居民居住環境，帶動改善性住房需求釋放。

• 要聞五：上海徐匯區江南新村項目落地“房票獎勵”

10月22日，上海市徐匯區人民政府發布江南新村地塊舊城區改建項目房屋征收決定，在項目最新的征收和補償方案中，增加了“房票獎勵”一項。政策指出，被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償方式的，在規定時間內憑購買房屋的房地產權證或不動產登記證等相關證明申請，每證按被征收房屋建筑面積給予2000元/平方米獎勵，購買多套房屋的，僅享受1次“房票”獎勵。

通過“房票”獎勵的方式，有助于提高被征收人參與意愿，加速城中村改造的推進，若政策落地效果良好，有望在全市乃至更多城市跟進執行。

• 要聞六：重慶跟進發行超150億元專項債券收儲存量閑置土地

10月31日，重慶發行195.25億元土地儲備專項債券，其中約151億元專項債券用于收回收購存量閑置土地，為河北省之后第二個發行專項債券收儲存量土地的非“自審自發”試點地區，后續更多非“自審自發”試點地區有望加速發行專項債收儲存量土地，加快庫存去化。

政策匯總：10月“好房子”建設相關政策優化是各地重要調整方向

回顧10月，各地持續落實政策，共出臺政策36條，多地針對“好房子”建設落地優化政策，成都發文對建筑設計規劃、計容規則等進行規范；深圳發文穩妥推進《住宅項目規范》實施，報批建筑高度超80米的住宅項目需征求消防救援部門意見；另外，廣州、昆明、海口等地發布“好房子”技術規范。公積金也是各地政策發力重點，合肥、南京、成都、廣西等地優化公積金貸款政策，從提高貸款額度、優化“商轉公”、優化靈活就業繳存等方向優化調整。

表：近3月以來主要政策類型出臺頻次

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

附表：

表：10月27日至11月2日房地產市場重點政策及事件匯總

（詳情請查看）

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