邊緣玩家金地，搬來了救火隊長杜宏

文/上海進深 嚴明會

為避免與同系項目“國貿海上原墅”形成競爭，萃嶼原墅直到9月才正式公布案名并啟動宣傳。

2月拿地，4月公示規劃圖，9月公布案名，10月開放售樓處，預計11月下旬入市，這一節奏與同期拿地、已快速開盤甚至完成多輪去化的項目形成鮮明對比。

項目總經理郁琦桐將這一策略歸結為對土地價值的尊重：“正因為這塊土地近十年方得一見，我們期望能夠以更完美的姿態呈現于眾。”

萃嶼原墅所在的方松街道，是松江新城發展最成熟的區域之一。萃嶼原墅不僅是方松街道近10年唯一的新盤，也是方松街道最后一塊宅地。

這意味著，萃嶼原墅確實面臨著難得的市場窗口期。

但實際上，海上原墅的入市進程也不快，項目地塊是去年5月拿下的，時隔一年才正式開盤。

產品包括洋房、疊拼和別墅，切中了區域改善型需求空白，三開三罄，還捅破了松江房價天花板。

價高卻熱銷，海上原墅為萃嶼原墅開了個好頭。

但萃嶼原墅還未過會，項目已悄然啟動分銷渠道，據置業顧問公開發布的信息顯示：最高傭金獎勵達10萬元/套。

背后的去化壓力不言而喻。

股權暗流

在萃嶼原墅項目中，星獅作為資方持股51%，操盤者國貿持股40%，持股9%的金地只是個配角。

這里有幾個值得關注的點。

其一，金地的回歸與退守。

此次是金地時隔1年10個月后，再次在上海公開市場拿地。其上一次拿地要追溯到2023年4月拿下嘉定區2宗地塊，也就是金地·嘉峯匯項目和金地嘉境項目。

和國貿一樣，金地也是松江的“老玩家”了，曾開發過千畝大盤金地自在城，還有金地豐盛道、金地藝境、新樂里、佘山天境等十余個項目，如今卻只能在項目中扮演持股不足一成的小股東，角色也被邊緣化。

度過債務危機的金地，既要維持市場存在感，又不敢過度投入，因此攜手了憑借熱門項目勢頭正盛的國貿。

今年7月，金地啟動了成立30余年來最大規模的組織架構調整，對總部職能、區域劃分、城市公司乃至核心管理層進行了全面重構。曾帶領金地東北區域突破200億元的杜宏，此次身兼華東大區總經理和上海地區公司總經理。

眼下，萃嶼原墅的“好頭”難掩萃嶼原墅的去化焦慮。在整體趨冷的上海樓市之下，杜宏的挑戰才剛剛開始。

其二，國貿的股權占比。

在海上原墅這個項目中，國貿占比49.8%，剩下由松江交投持有。國貿在萃嶼原墅殺昂的持股降至40%。

近年來，國貿在上海市場的項目多以合作為主。去年拿的3塊地中有2塊與其他公司合作，熱門的西派海上，是國貿與中鐵建合作的，國貿占股55%，卻用了中鐵建的產品系。

今年以來，國貿繼續延續合作路徑：剛剛過去的八批次土拍，國貿與松江交投聯合體以6.56億元底價競得松江區中山街道地塊。7月的六批次土拍，國貿象嶼聯合體7.58億元拿下奉賢區地塊，溢價率11.8%。

其三，合作方星獅的動向。

在業內，星獅曾被視為金地在上海的金主，雙方在過去有多輪合作。

2012年9月，金地集團以16.54億收購了星獅地產56.05%股份成為其控股股東，次年星獅地產更名為金地商置。2017年開始，星獅集團逐步回購金地商置持有的股份，雙方關系開始淡化，但保留了合作機制。

例如上海嘉定金地嘉峯匯，項目由雙方合作開發，星獅是資金和品牌方，金地主導開發和銷售。

然而，這一聯盟關系正在松動。

10月的八批次土拍，星獅與招商、越秀、瑞城組成聯合體，以77.37億元斬獲靜安蘇河灣重磅地塊，溢價率9%。

其實，從去年開始，星獅就已與招商聯合頻繁參與各類土拍，只是此前多不掛名。如今在蘇河灣項目中從幕后走到臺前，幾乎是裝都不裝了。

星獅地產在上海并非新手。早在2005年星獅地產就開始試水中國市場，在上海松江區開發了佘山四季項目，總投資超10億元；同期還開發了靜安四季苑項目，該項目是星獅集團在中國第一個全資開發的地產項目。

上海樓市，從來殘酷。

這里沒有永恒的朋友，只有符合當下周期的戰略選擇。

對金地而言，持股雖少，但萃嶼原墅仍是一場不容有失的戰役，它不僅是產品回歸的試金石，更是重建資本信心的關鍵一步。

背水一戰

萃嶼原墅所在地塊容積率僅1.2，先天條件決定了這塊地上的項目就是要做低密改善。

縱觀今年公開土拍地塊，容積率僅約1.2及以下的低密地塊不足五宗，其中之一就是萃嶼原墅所在的SJC10008單元05a-24號地塊。

萃嶼原墅整體規模不大，占地面積約2.59萬平米，定位“小而美”，公共空間和社區氛圍的營造受限。

產品線覆蓋建面約112㎡四房洋房、152–158㎡疊加別墅及190–200㎡聯排別墅。洋房與上疊裝修交付、下疊與聯排毛坯交付。

洋房28套，預計總價500萬起；疊墅150套，預計總價800-1200萬；聯排16套，總價預計會超1200萬。

據悉，首開190㎡聯排和152-158㎡疊墅兩類產品。跳過了低總價產品的引流鋪墊，直接主攻高總價賽道。

在方松街道近十年斷供的背景下，這樣的策略既顯自信，也暗藏風險。

在速度決定現金流的市場，失去速度優勢的玩家不得不用產品力換取生存空間。

萃嶼原墅確實進行了一系列針對性優化。7月，項目的規劃設計方案經過一輪調整，具體調整內容如下：

1、疊加屋頂構架樓板改為鏤空開洞；

2、1#、4#地下采光天井尺寸調整；7#采光天窗位置南移；12#東側增加采光天窗；3、修改3#、12#出地樓梯面輪廓樣式，取消5#山墻處凸窗，補充13#室外樓梯；

4、8#樓附近風井位置調整，燃氣調壓站位置調整；

5、道路長度修改；消防道路偏移；

6、地下室面積分項調整，總面積24141平方保持不變。

在戶型設計上，113㎡的洋房做到了三開間朝南，南北雙陽臺設計，主臥北次臥和廚房有飄窗贈送。

疊拼則在海上原墅最受認可的疊墅戶型上做了升級，部分戶型做到了三開間超南，面寬達9.5米。上疊面積段約147-152㎡，帶有約40㎡的屋頂露臺，下疊面積段約157-160㎡，有南向私家庭院，贈送地下室。

相關公司：金地集團sh600383