好消息，所有買房人注意！11月新一輪樓市穩(wěn)政策，已經(jīng)在路上…

20254 年四季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來政策發(fā)力的關(guān)鍵窗口期。11 月作為承前啟后的重要節(jié)點(diǎn)，新一輪樓市穩(wěn)增長(zhǎng)政策密集出臺(tái)、加速落地，從需求端減負(fù)到供給端提質(zhì)，從金融支持到制度完善，全方位構(gòu)建市場(chǎng)企穩(wěn)的政策支撐體系。對(duì)于千萬買房人而言，這輪政策不僅直接降低購房成本，更重塑市場(chǎng)預(yù)期，為理性置業(yè)創(chuàng)造有利條件。

政策出臺(tái)的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)整的現(xiàn)實(shí)需求與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的戰(zhàn)略考量。經(jīng)歷三年多調(diào)整后，市場(chǎng)雖顯現(xiàn)止跌跡象，但仍面臨多重壓力：核心城市二手房?jī)r(jià)格持續(xù)波動(dòng)，2025 年 10 月北京全域二手房報(bào)價(jià)同比下降 0.61%，昌平、大興等區(qū)域跌幅超 1%；企業(yè)資金鏈緊張與庫存壓力并存，部分城市商品房去化周期仍處高位。在此背景下，11 月政策精準(zhǔn)錨定 "止跌回穩(wěn)" 目標(biāo)，延續(xù) "因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力" 思路，形成多維度政策組合拳。

需求端激活成為本輪政策的核心抓手，購房成本與門檻實(shí)現(xiàn)雙重降低。稅收優(yōu)惠力度的空前升級(jí)直接惠及廣大購房者：財(cái)政部等三部門明確將契稅 1% 優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)從 90 平方米提升至 140 平方米，140 平方米以上首套住房契稅減按 1.5% 征收，二套住房減按 2% 征收。這意味著一套價(jià)值 500 萬元的 120 平方米首套住房，契稅可從 7.5 萬元降至 5 萬元，直接節(jié)省 2.5 萬元。增值稅政策同步優(yōu)化，北京、上海等城市取消普通與非普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人銷售滿 2 年住房一律免征增值稅，大幅降低二手房交易成本。

金融支持政策的靈活性提升更顯政策溫度。11 月起實(shí)施的存量房貸利率調(diào)整新政，允許借款人與銀行協(xié)商重新約定重定價(jià)周期，可選擇 3 個(gè)月、6 個(gè)月或 12 個(gè)月的調(diào)整頻率，打破此前 "最短 1 年" 的限制。對(duì)于房貸族而言，這一調(diào)整意味著能更及時(shí)地享受利率下行紅利，以 100 萬元 30 年期房貸計(jì)算，若利率每下降 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，月供可減少約 300 元，年節(jié)省開支近 3600 元。在首付比例方面，多地在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)，二套房首付比例下限普遍降至 30% 以下，部分三四線城市降至 20%，有效緩解購房首付壓力。

供給端改革同步推進(jìn)，為買房人提供更優(yōu)質(zhì)的選擇空間。城中村改造政策的擴(kuò)圍成為重要亮點(diǎn)，11 月住建部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)文，將改造支持范圍從 35 個(gè)超大特大城市擴(kuò)展至近 300 個(gè)地級(jí)及以上城市，納入專項(xiàng)債券、政策性金融借款等多重支持。貨幣化安置比例的提高將釋放大量剛性需求，同時(shí)新增 100 萬套城中村改造計(jì)劃也將補(bǔ)充住房供給。更值得關(guān)注的是現(xiàn)房銷售占比的持續(xù)提升，2024 年 1-11 月商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比已升至 26.5%，較 2023 年提高 7.73 個(gè)百分點(diǎn)，"所見即所得" 的購房模式逐漸普及，有效化解買房人對(duì) "保交樓" 的擔(dān)憂。

政策效能已初步顯現(xiàn)，市場(chǎng)活躍度與預(yù)期同步改善。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11 月全國(guó)商品房銷售面積和銷售額實(shí)現(xiàn)當(dāng)月正增長(zhǎng)，40 個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房銷售面積同比增長(zhǎng) 10.2%，銷售額增長(zhǎng) 6.8%。價(jià)格端也出現(xiàn)積極信號(hào)，70 個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市較 10 月增加 10 個(gè)，上海、深圳等熱點(diǎn)城市一二手房?jī)r(jià)格環(huán)比回升，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲 0.4%。市場(chǎng)信心的修復(fù)更為關(guān)鍵，11 月房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)回升 1.1 個(gè)百分點(diǎn)，68.5% 的從業(yè)人員預(yù)期未來半年新房?jī)r(jià)格穩(wěn)定或上漲。

對(duì)于不同類型買房人，政策紅利的兌現(xiàn)路徑各有側(cè)重。剛性需求群體將直接受益于契稅優(yōu)惠與首付比例下調(diào)，尤其是 140 平方米以下的剛需戶型，稅費(fèi)成本的降低與貸款門檻的放寬形成疊加效應(yīng)。改善型購房者則迎來 "賣舊買新" 的最佳窗口期，增值稅減免與存量房貸利率調(diào)整顯著降低置換成本，而 "好房子" 供應(yīng)的增加更能滿足品質(zhì)居住需求 —— 第四代住宅項(xiàng)目加速落地，陽臺(tái)贈(zèng)送、全明設(shè)計(jì)等產(chǎn)品升級(jí)讓消費(fèi)者獲得更高性價(jià)比。對(duì)于二手房買家而言，交易流程的簡(jiǎn)化與稅費(fèi)的減免，讓市場(chǎng)流通性顯著提升，選擇空間進(jìn)一步擴(kuò)大。

展望后續(xù)，政策的持續(xù)發(fā)力將為市場(chǎng)企穩(wěn)提供堅(jiān)實(shí)保障。住建部明確 2025 年將落實(shí) "四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加" 政策體系，核心城市限購政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，房貸利率與交易稅費(fèi)仍有下調(diào)空間。地方政府專項(xiàng)債券對(duì)存量土地收儲(chǔ)的支持，將有效盤活閑置用地，改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。更重要的是，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建正在加速，從 "高周轉(zhuǎn)" 向 "高質(zhì)量" 轉(zhuǎn)型的房企，將為市場(chǎng)提供更多符合居民需求的產(chǎn)品。

對(duì)于買房人而言，在政策紅利釋放期更需保持理性判斷。應(yīng)結(jié)合自身居住需求與財(cái)務(wù)狀況，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或 "保交樓" 風(fēng)險(xiǎn)低的項(xiàng)目，關(guān)注城市核心區(qū)、交通樞紐等具有長(zhǎng)期價(jià)值的板塊。同時(shí)，充分利用政策工具 —— 提前測(cè)算稅費(fèi)減免額度，與銀行溝通最優(yōu)房貸方案，把握 "賣舊買新" 的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。值得注意的是，政策托底旨在實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，而非刺激房?jī)r(jià)過快上漲，理性置業(yè)、量力而行仍是購房決策的核心原則。

11 月新一輪樓市穩(wěn)政策的落地，既是對(duì)市場(chǎng)合理需求的精準(zhǔn)回應(yīng)，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要支撐。隨著政策效能的持續(xù)釋放，購房成本將進(jìn)一步降低，市場(chǎng)預(yù)期將逐步穩(wěn)定，住房需求將得到更充分的滿足。對(duì)于所有買房人而言，讀懂政策導(dǎo)向、把握市場(chǎng)節(jié)奏，方能在這輪政策窗口期實(shí)現(xiàn)品質(zhì)居住的夢(mèng)想，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在政策護(hù)航下，逐步邁向平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道。