58安居客研究院張波：用戶需求與合規效率將重構居住關系

中房報記者 李紅梅 北京報道

隨著《住房租賃條例》正式施行“滿月”，住房租賃市場正步入規范發展的新階段。

58安居客研究院院長張波

10月22日，在中國房地產報社主辦、中國城市與區域治理研究院與58安居客研究院提供學術支持的“重構居住關系-新租住時代”城市共生計劃主題沙龍上，58安居客研究院院長張波指出，“更快、更敏感地關注用戶需求的變化，才能在未來的房地產租賃市場重構中占領更多先機。”

新規之下，合規是底線，效率是武器，而深刻洞察并滿足日益多元化的用戶需求，則是行業在變革中破局、實現與城市共生的核心關鍵。

政策市場雙驅動

租賃格局重構

《住房租賃條例》實施一個月來，政策紅利持續釋放，市場秩序逐步規范。58安居客研究院數據顯示，當前租賃市場正經歷深刻的結構性變革。

58安居客研究院研究總監韋謝

在政策層面，保障性租賃住房在“質”和“量”上均迎來重大發展機遇。58安居客研究院研究總監韋謝指出：“在保障性租賃住房領域，政策全面提供了更大發展空間。”具體體現在支持更多參與主體、提供金融支持、增加房源供給、提升居住品質等多個維度。與此同時，《住房租賃條例》為市場化租賃領域帶來系統化合規要求，推動行業從粗放發展邁向規范運營。

市場供需層面出現顯著變化。值得關注的是，我國流動人口規模存在被低估情況。韋謝透露：“‘十四五’之前，大家對流動人口趨勢有較大低估。” 由于數字化治理能力的升級，2020年第七次人口普查全國流動人口3.76億，比2019年的官方數據多出1.4億人，“這個被發現的巨大需求缺口，是此前政策規劃和市場供應都未曾充分覆蓋的”。

然而，供需錯配問題依然突出。數據顯示，保障性租賃住房已建設約2400萬套，實際入住僅700萬戶，存在巨大差異。韋謝分析認為，這背后除了入圍條件等因素，居住品質、職住平衡等問題也影響了入住意愿。在個人房源市場，則出現“供不應求”與“租金下降”并存的矛盾現象。“用戶真正找房的時候，又很難找到自己真正滿意的房子，”韋謝指出，“隨著居住觀念轉變，租賃行業正迎來結構性發展機遇，這種轉變不僅重構了住房消費邏輯，更推動行業從‘規模擴張’向‘品質運營’躍遷……”

需求端的變化同樣深刻。家庭小型化趨勢降低了對大面積空間的需求；大量存量住房在生活配套上存在改善空間；人口結構升級催生長期改善性租賃需求。平臺數據印證了這一趨勢：用戶租房需求占比持續上升，買房需求占比下降，租賃市場正在對購房需求形成“補位”。

合規效率雙提升

技術賦能新生態

面對新規實施，58同城、安居客正通過技術創新推動行業合規建設。張波介紹，平臺已采取多項措施確保法規落地見效。

“我們通過視頻化、通俗化的方式，讓平臺上數十萬經紀人清晰了解條例要求。”張波表示，平臺創新引入GPS地理信息校驗技術，“經紀人上傳照片時，系統可以有效校驗其是否在小區合理范圍內，從技術層面杜絕虛假實勘”。

針對房源信息核實問題，平臺還鼓勵經紀人互相監督。張波透露：“目前住房租賃市場主體眾多、房源分散，個人出租房源和小規模的租賃企業，信息核實的難度較大，”他相信，法規持續落地將加速行業洗牌。58 安居客平臺數據顯示，2025 年上半年重點城市租金房價比升至 2.17%，核心城市優質租賃資產投資回報率接近 5 年定存利率，大量長期資本正在不斷進入。“未來，租賃行業將進入‘機構化運營、品質化升級、金融化助力’ 的新階段。”

對于市場關注的租金走勢，張波建議關注租金收益率指標。“我覺得大家關注租金本身，不如關注租金收益率。如果租金收益率未來維持穩定，對市場是件好事。”他認為，未來租金將呈現波動態勢，“年波動率在5個百分點以內，市場可以接受”。

就年輕人面臨的住房選擇問題，張波給出務實建議：“你需要思考這套房子是不是必須要買，是否真正需要解決居住問題。”他用買車作比喻：“新車完成交付后，二手車市場估值通常會折損約兩成，但使用者愿意為使用價值付費。住房決策也應回歸居住本質。”他建議年輕人可更多關注租金收益率，改變單純依賴資產增值的計價模式。

張波期待政策支持上的進一步落實，“民水民電、稅收優惠等政策需要真正落地，才能幫助企業控制成本、實現盈虧平衡”。他強調，只有構建良好的政策生態，才能推動租賃市場可持續發展，實現真正的“城市共生”。

在新租住時代，張波強調的“更快、更敏感地關注用戶需求變化”不僅是企業占領先機的密碼，更是推動行業高質量發展、實現城市共生愿景的根本動力。通過合規與效率的雙重提升，加上對用戶需求的深度洞察，住房租賃市場正迎來全新的發展階段。