疊拼物業(yè)費僅1元/㎡/月？成都一新房物業(yè)開始“去人力”

“僅約1元/㎡/月！”

在成都改善市場步入“品質(zhì)越高，物業(yè)費越貴”的內(nèi)卷之時，位于天府新區(qū)南湖板塊的天府寶閣麗項目于日前公開向市場拋出這一定價——承諾其未來疊拼部分物業(yè)費僅約1元/㎡/月。

天府寶閣麗項目沙盤實拍圖

按照常理，疊拼物業(yè)費本就高于高層產(chǎn)品，且參考目前成都的市場價，已不乏有物業(yè)費突破10元/㎡/月的項目，1元/㎡/月的收費甚至不及一些“老破小”。那么，這究竟是營銷噱頭，還是對改善物業(yè)價值的顛覆性舉措呢？

天府寶閣麗是誰？

對于成都樓市而言，天府寶閣麗或許還是一個陌生的名字，但其所在的地塊卻不乏話題度。該地塊占地約80畝，位于劍南大道東側(cè)，南側(cè)為美岸路和地鐵5號線南湖立交站，北側(cè)為藍潤天府MIC項目。

天府寶閣麗項目實拍圖

時間回溯至2024年3月，歷經(jīng)數(shù)次流拍、多次撤回，這宗原屬于森宇的商住地塊才最終在法拍市場被家慈地產(chǎn)以約2.8億元的總價競得。這不僅標(biāo)志著自2016年起便陷入停滯的南湖森宇地塊迎來重要轉(zhuǎn)機，這也是家慈地產(chǎn)首次落子成都主城區(qū)。

公開資料顯示，家慈地產(chǎn)以房地產(chǎn)營銷策劃及銷售代理起家，后開始涉足地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，此前項目主要分布于崇州、遂寧等地。

天府寶閣麗于今年3月取證，本月開放示范區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，住宅部分共計105戶，全部規(guī)劃為上下疊墅，建面約101-120㎡，帶裝修總價約850萬元起，截至目前，取證105套房源中，共網(wǎng)簽13套。

天府寶閣麗項目實拍圖

目前，項目聲量并不算大，但其提出1元/㎡/月的物業(yè)費卻頗為搶眼，在項目現(xiàn)場，四川家慈地產(chǎn)顧問有限公司董事長羅晶鑫接受了記者的采訪。

高得房率和物業(yè)機器人，

能否實現(xiàn)居住成本與品質(zhì)的雙贏？

問題1：

1元/㎡/月屬實or噱頭？

采訪中，羅晶鑫確認了1元/㎡/月物業(yè)費為屬實。

他進一步解釋道，這一價格是基于項目的實際得房面積所計算。倘若以建筑面積來算，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)實際為4.85元/㎡/月。

之所以存在這種巨大差異，首先源于項目超高的得房率。以天府寶閣麗的戶型為例，其建筑面積約101-120㎡，但上疊實得面積約411-449㎡，下疊實得面積約413-486㎡，得房率高達400%左右。因此，折算到實得面積上，物業(yè)費才降至約1元/㎡/月。

天府寶閣麗項目實拍圖

記者梳理了成都其他在售疊拼項目物業(yè)費情況，對比可見，即便按4.85元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)，天府寶閣麗在市場中已屬“低價”；而若考慮其超高得房率，約1元/㎡/月的居住成本，則堪稱當(dāng)前新房市場的“地板價”。

問題2：

戶數(shù)少物業(yè)運營艱難，如何破題？

眾多周知，在改善時代，物業(yè)費并非越低越好。尤其在800萬+市場，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)更是成為各家開發(fā)商重點競爭的領(lǐng)域之一。這也導(dǎo)致不少小地塊或戶數(shù)較少的項目中，即使物業(yè)費達到近10元/㎡/月，物業(yè)公司仍面臨運營壓力。

某物業(yè)負責(zé)人幫忙算了一筆賬，100 戶以下社區(qū)的人均服務(wù)成本比300戶以上社區(qū)高三到五成，因人員無法規(guī)模化配置，設(shè)備折舊分?jǐn)偟矫繎舻某杀撅@著上升。

而且高端定價的物業(yè)服務(wù)，在人力上支出要大大高于普通項目。然而，天府寶閣麗卻反其道而行之，主動將物業(yè)費“打下來”。對于業(yè)主而言，一方面意味著生活成本的降低，但另一方面也難免擔(dān)心：低費用之下，服務(wù)品質(zhì)要如何得到保障？

天府寶閣麗項目實拍圖

“科技創(chuàng)造生活。”羅晶鑫表示，物管行業(yè)在過去是典型的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。按照傳統(tǒng)的運營模式，一個項目的自有人員+外包人員成本將占到總成本的70%左右。對于一個有105戶業(yè)主的小區(qū)，通常需配備約35人的服務(wù)團隊，年成本約為330萬元。若按照當(dāng)前的收費標(biāo)準(zhǔn)，該項目全年物業(yè)費收入不到100萬元，將難以支撐物業(yè)運營。

天府寶閣麗從規(guī)劃之初，就確立了“去垃圾桶、去保安、去快遞、去外賣”的設(shè)計理念。未來，包括地下室衛(wèi)生打掃、垃圾上門取件、外賣地面和空中的派送等場景，或都將交由機器人完成，以增加工作效率和提升物業(yè)的精準(zhǔn)程度。

據(jù)其測算，機器人將取代約1/3的物業(yè)人員，但是為了小區(qū)安全及業(yè)主居住體驗，核心崗位仍需保留，如保潔、客服、安保等必要崗位。“相當(dāng)于通過機器人實現(xiàn)了降本增效，即便物業(yè)運營再有虧損，未來項目商業(yè)部分的租金也完全能夠覆蓋。”

市場觀察：

物業(yè)機器人，離我們還有多遠？

據(jù)羅晶鑫透露，天府寶閣麗將于明年交付，屆時或成為成都物業(yè)機器人應(yīng)用場景最豐富的小區(qū)。

在他看來，當(dāng)前小區(qū)中的主要矛盾多集中于物業(yè)和業(yè)主之間，而機器人的大范圍應(yīng)用將有效緩解這一矛盾。因此，他認為，未來2-3年，物業(yè)領(lǐng)域?qū)⒂瓉硪惠啓C器人的爆發(fā)式提升。

興業(yè)證券等機構(gòu)的研究報告也顯示，從2025年開始，物業(yè)機器人有望迎來“奇點時刻”——技術(shù)成熟度與成本曲線有望實現(xiàn)黃金交叉，迎來規(guī)模化應(yīng)用的拐點。

然而，理想與現(xiàn)實之間仍有距離。從目前購房者和行業(yè)反饋來看，要想憑借物業(yè)機器人實現(xiàn)“居住成本的降低、居住品質(zhì)的提升”，并以此贏得市場認可，仍有很長的一段路要走。

一位業(yè)內(nèi)資深人士就曾直言：“服務(wù)是決定居住體驗與房屋長期價值的終極結(jié)果。而高端服務(wù)，就是‘人海戰(zhàn)術(shù)’。”

某頭部物業(yè)公司負責(zé)人也指出：“技術(shù)與成本的雙突破，將是機器人走進更多社區(qū)的關(guān)鍵。此外，要如何在標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)之上保留‘人的溫度’，也是亟待解決的問題。短時間內(nèi)，人機協(xié)同將還是最優(yōu)解。”

那么，正在看本文的你，看好未來機器人走進小區(qū)做物業(yè)服務(wù)嗎？歡迎在評論區(qū)留言。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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