連平說樓市：錢不往房產涌了，穩在底部就不錯？

家人們，最近經濟學家連平的一句話在房產圈傳得挺廣，估計不少關注樓市的朋友都刷到了 —— 他說未來房地產再也不可能像以前那樣吸引大量資金往里沖，能在底部穩住就算是理想狀態了。這話聽著挺實在，但到底啥意思？今天咱就掰開揉碎了聊聊，不整那些虛頭巴腦的術語。

先給大伙說清楚這個熱點的來龍去脈。連平可不是隨便扯犢子的專家，他是植信投資的首席經濟學家，之前接受采訪時就提到過，雖然現在有些地方房企拿地積極了點，但也就是從冷清慢慢往復蘇走，根本算不上資金大規模流入。而且他最近更明確說了，想回到過去那種 “錢追著房子跑” 的時代，基本不可能了，能讓市場在底部穩住，別再往下滑，就已經很好了。

這話是不是真的？咱看數據說話。就拿上周房地產板塊的股票來說，10 月 17 號那天，好幾個房地產指數都是跌的，有的一天就跌了 1% 還多，成交金額看著不少，但跟幾年前的高峰比差遠了。再看房企的成交金額，10 月 17 號那天，就算是保利、萬科這些大房企，成交金額最高的也就兩千多萬，跟當年動不動上億的成交量沒法比。雖然住建部說 2024 年四季度開始市場止跌回穩了，一線城市新房價格還漲了點，但這都是政策托著的結果，真沒看到大量資金往里頭扎。

那為啥錢不愿再往房地產涌了？這里頭有三個硬原因，咱一個個說。

第一個是政策把路給引偏了。前兩年八部委就發文，讓銀行把錢從房地產、地方融資平臺往中小微企業這些實體經濟轉。以前銀行就愛給房地產貸款，因為覺得房子值錢、風險小。你想啊，過去 5 年個人按揭貸款占新增貸款的 16% 左右，比十年前高了七八成，還有不少企業貸款也是拿房子抵押的。但現在不行了，政策逼著銀行改脾氣，不能光看有沒有房產抵押，得看企業是不是真有發展前景。這樣一來，房地產能拿到的錢自然就少了。

第二個是開發商自己也不敢要錢了。以前房企都是高負債、高周轉，借了錢拿地，蓋了房再賣了還錢。但這幾年多少房企栽在這上面？現在就算銀行愿意貸，開發商也不敢隨便拿了。連平都說了，地方政府不會一下子推太多地，就算推了，開發商也不見得買，因為拿多了土地價格可能跌，將來房子也不好賣。你看現在拿地積極的，都是保利、華潤這些有錢的大房企，小房企早就不敢動了。

第三個是錢有了更好的去處。以前大家覺得買房最保值，手里有錢就想搗鼓房子。但現在不一樣了，科技、新能源這些行業起來了，賺錢的機會多了，資金自然就流走了。而且這幾年買房的人也明白了，房子不是穩賺不賠的，特別是三四線城市，買了可能砸手里。所以不管是機構還是個人，都不愿把錢死砸在房地產上了。

那資金不往房地產涌，會有啥影響？咱普通人能感覺到的變化可不少。

對開發商來說，日子肯定更難了。以前靠借錢就能擴張，現在沒錢只能收縮。那些高負債的小房企，要么破產要么被吞并，將來市場上可能就剩下幾家大房企了。你看現在新盤開盤的越來越少，不是開發商不想蓋，是真沒資金周轉。

對上下游行業來說，也是冰火兩重天。以前房地產火的時候，建材、裝修、家具行業都跟著賺大錢。現在雖然住建部說 2024 年 12 月家具零售額漲了 8.8%，建材漲了 0.8%，但這都是政策刺激出來的，跟以前沒法比。我樓下的裝修店老板就說，今年生意比去年好點，但也就恢復到疫情前的六成，想回到 2019 年那陣兒，難！

對咱普通人來說，最直觀的就是 “炒房熱” 徹底涼了。以前小區里天天有人聊哪個樓盤要漲，現在沒人說了。就算是熱點城市，房價也只是穩了點，不是瘋漲。住建部說 2024 年四季度全國新房銷售額就漲了 1%，這點漲幅根本不值得折騰。

最后說說我的看法，可能跟有些專家不太一樣。

首先，連平說 “底部企穩已屬理想”，這話真說到點子上了。別再幻想房地產能回到 “閉著眼買都賺” 的年代了，那是特殊時期的產物。現在房地產規模已經世界第一了，比美國還大，這么大的盤子，怎么可能還像以前那樣靠資金堆著漲？能穩住不跌，讓剛需的人買得起，讓房企能活下去，就已經是最好的結果了。

其次，“資金不涌入” 不代表樓市徹底不行了，而是市場變理性了。連平也說了，人口往城市群流，新型城鎮化還在推進，長期還是有需求的。你看一線城市 2024 年四季度新房銷量漲得多猛，深圳都漲了 142%，說明好地方的好房子還是有人要，只是資金不會再瞎炒了。這其實是好事，樓市終于能回歸 “住” 的本質了。最后我想說，這不是房地產的冬天，而是 “洗牌期”。以前是個人都能靠炒房賺錢，以后得靠真本事 —— 房企靠品質，購房者靠需求，市場靠規律。那些還盼著房價暴跌抄底的，或者還想囤房等著漲價的，都該醒醒了。樓市的 “黃金時代” 過去了，但 “平穩時代” 才剛開始。