紅盤預定！天河年底的底牌，藏在這兩塊地里！

天河東市場再次發起猛攻！

10月30日，天河東將限時競價兩宗地塊，據說已有開發商躍躍欲試。

畢竟起拍樓面價有優勢，還是低密，更有“雙名校”加持，橫豎都有看頭！

今天，我們實地看看情況，天河東究竟即將迎來一位什么“猛將”。

長短板明顯

在等第一個吃螃蟹的

噔噔噔！主角就是天河智谷片區的天坤三路以南、棠德路以東AT0606011、 AT0606021地塊。

兩宗地塊起拍總價約34.8億，總建面約11.1萬㎡，綜合起拍樓面價約3.1萬/㎡ （未扣除配建） ，容積率都是2.1。

實景圖，圖源：廣州PLUS

011地塊，宗地面積48503.65 ㎡ ，計容建面70283㎡，起拍總價220549萬，起拍樓面 價約 31380元/㎡ （未扣除配建） ，需配建一所幼兒園。

021地塊，宗地面積30948.32 ㎡ ，計容建面41309 ㎡ ，起拍總價127852萬，起拍樓面 價約 30950元/㎡ （未扣除配建） 。

來源：廣州公共資源交易中心

兩宗地塊不做捆綁出讓，可獨立競價，即可能是兩個開發商拿地，也可能是一家房企拍下后連片開發。

從我們的現場航拍可以看到，兩宗地塊緊挨著，目前處于待開荒狀態，周邊多農田和待拆建筑，城市道路和生活配套都有待增強。

實景圖，圖源：廣州PLUS

不過好消息是，地塊周邊征地開發，今年3月中，廣棠片區約1043畝土地補償協議已全部簽訂，將成為天河近十年最大規模的土地收儲項目（來源：廣州天河發布） 。

且掛牌公告有道路及綠地的建設要求，出讓后預計能煥新周邊面貌。

廣棠片區天坤三路以南棠德路以東 021、011地塊規劃效果 圖，來源：廣州天河發布

最關鍵的是，地塊的教育配套很能打——

可統籌至保利天瑞配套的九年制牛校廣東實驗中學天河學校（省實），還能參與附近名校——清華附中灣區學校的搖號。

加上011地塊配建的幼兒園，未來項目的12年教育資源基本都在家附近，地塊未拍，教育已 有更多確定性，估計能吸引不少“虎爸狼媽”雞娃。

來源：廣州公共資源交易中心，附件

至于交通，地塊距離最近的地鐵站是21號線棠東站，直線距離超1km，地塊北側預留了遠期規劃的19號線廣氮西站用地。

地塊周邊路網發達，如科韻路、大觀路、廣園快速、車陂南隧道等主干道縱橫交錯， 自駕到金融城、珠江新城很方便。

三甲醫院廣州醫科大學附屬中醫醫院就在011地塊隔壁，將來就診看病，步行即到。

實景圖，圖源：廣州PLUS

商業方面會比較依賴廣 氮板塊的綜合體ing未來印，其中的 i ng square商業中心已于10月1日開業，引進有盒馬鮮生、永旺、亞朵酒店等品牌。

總的來看，兩宗地塊待“拓荒”，正等待“頭一個吃螃蟹的人”。

畢竟從已有的資料看，地塊綜合素質和周邊配套都有不少亮點，且根據官方規劃，廣 氮片區的城市更新 正在穩步推進中。

另一方面，兩地塊所在的天河智谷，位于“珠金琶黃金三角”與科學城的交匯樞紐，能承接重點板塊的產業與人才外溢，其區位價值將隨著區域發展得以兌現。

產品價格預測

先天優勢好，地塊未來會做什么產品，價格多少？這才是市場買家更關注的。

首先是產品。

地塊綜合容積率都是2.1，周邊沒有高建筑遮擋——

既能遠眺珠江新城和金融城的城市景觀，也能望附近的54公頃廣州人才公園（建設中，來源：廣州規自局官微） ，還 毗鄰車陂涌濕地公園、高爾夫球場。

來源：廣州公共資源交易中心，附件

高端要素齊全，預計會主推大面積的改善產品。另外，從官方的廣 氮片區效果圖看，兩地塊住宅為板樓設計。

所以，未來的項目主力產品不排除是低密板樓大戶型，且是高使用率、南北對流、LDKB等高舒適度設計。

其次是價格。

兩地塊綜合起拍樓面價都是3.1萬/㎡，比周邊的保利天瑞、天河壹品都低，如果以底價成交，后續定價有更多空間。

如保利天瑞主打改善產品107-268㎡，在售參考價約8萬/㎡ ， 天河壹品覆蓋剛需改善推72-142㎡，在售參考價約6.5萬/㎡ 。（數據來源：貝殼）

再遠一點的天河東板塊，也有5字頭的在售新盤。

總體來看，地塊未來項目可能會綜合考慮周邊項目去推產品、定價格，大概率會向保利天瑞看齊，主攻剛改、改善市場。

地塊長短板各一，開發難度也不算大，究竟是一家還是兩家房企拿下，我們不妨靜待月底！

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