福州，老舊小區棚改征遷，福祥社區仍持續交易中

這幾年，臺江區是福州拆遷最為密集的區域，從2022年的上海西新村開始，每年都有不同批次的老舊社區進行棚改征遷。

據我所知，從上海西新村地塊，汽車南站，再到鳳凰新村地塊，以至寧化新村，福祥社區，老舊小區的征遷工作，一直在持續進行當中。

因此，住在老舊小區的的業主，也在思考著，什么時候會輪到自己的小區。

那么問題來了，老小區拆遷是否劃算，成為這些業主最關心的事情。在官宣紅頭文件下達的前后，房子在市場上流通的價格差距，少則十幾萬，多則幾十萬。

8月18日，一則《征收告知書》正式宣告祥坂新村及周邊地塊將實施征收。寧化街道福祥社區（祥坂新村）位于臺江區工業路與上浦路交叉口，社區為2000年左右的老舊小區，共7棟住宅，屬于框架結構。

福祥社區已經進入到尾聲，就用這個小區的近期成交的房源，給大家做個參考分析。

成交小區：福祥社區；

成交時間：2025年9月；

成交數據：產權76.57平米，3房1廳，高樓層，南北朝向，簡單裝修，130萬，成交單價16978元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌出來當天成交，掛牌價格138萬，讓價8萬達成交易，兩組意向客戶準備購買，客戶并沒有實地看房，雙方直接簽約。對于即將拆遷掉的房子，看房并沒有意義，大致知道一下裝修就可以了，因為裝修程度好壞，還能有一些補貼。

2、福祥社區近期查詢到的成交房源，已經超過36套，大量的業主趕在拆遷前把房子賣掉，換做是我，可能也會有這樣的決定，畢竟原來只能賣到1萬出頭的價位，突然之間可以到17000元/平米，已經大大的超出了老業主們的心理期望值。

3、從已成交房源來看，業主們的定價十分精準，成交單保持在16908元-17109元之間，把小數點都給計算上去了。不論拆遷的面積大小，50多平米到76平米，價格基本都在這個范圍之間。這個價格是怎么定出來的呢？給大家看一個拆遷補償計算：

案例1：被征收房屋為單元房(成套房)，確權面積60㎡（注：如有雜物間按50%計入確權面積），選擇就地安置房(期房)。住宅舊房補償暫按框架一等3800元/㎡、成新率65%計算（注：框架一等3800元/㎡，框架二等2700元/㎡）。

一、征收補償款1、區位補償： 60㎡x14100元/㎡=846000元

2、建安綜合（舊房）補償： 60㎡x3800元/㎡x65%=148200元

3、公攤補償： 60㎡x10%x(14100元/㎡+1900元/㎡)=96000元

注：公攤補償按確權面積10%計算，每戶最多不超過10㎡，公攤補差優惠獎勵1900元/㎡

4、住宅優惠補差： 60㎡x665元/㎡=39900元

注：(3800-3800x65%)x最高優惠50%=665元/㎡

5、成套房基礎設施配套費： 60㎡x420元/㎡=25200元1-5項總金額1155300元，即被征收房屋價格

6、提前搬遷獎勵：20000元 注：≤60平按2萬，大于60且≤90平按2.5萬，＞90平按3萬

7、安家補貼：60㎡x50元/㎡=3000元

8、搬遷補助： 60㎡x15元/㎡x2次=1800元(補足2000元) 注：搬遷補助費為15元/㎡，不足1000元的按1000元計算

9、過渡費： 60㎡x15元/㎡x39個月=35100元 注：選擇期房安置的過渡費按36個月+增發3個月

10、租房補貼：20000元

11、電話、閉路、寬帶、管道煤氣補助費： 3140（管道煤氣）=3140元

征收補償款款合計1238540元，補償單價約20642元/㎡

從拆遷補償的單價來計算，17000元買入福祥社區的房子，加上七七八八的費用，至少到了18000多的單價，和2萬單價之間的差距沒有多少，就算是投資，一套房子只能賺2000元/平米，大約10-15萬之間。

借用都教授的一句話來說：你說賣方血賺，買方不虧，政府拆遷賣地也有大筆土地出讓金進賬，完全是“三贏”的結果。既然大家皆大歡喜，都覺得自己有錢賺，那最終要由誰來買單？難道錢是從天上掉下來的嗎？

各取所需或者會更貼切一些，在閩江北岸的CBD板塊，商品房的價格至少是4萬起步，哪怕是安置房的單價也在2萬左右，福祥社區所在的地理位置也不算差，對于買拆遷房的人來說，以后拿到新房子，即使不賣，用于居住也是一個很不錯的選擇。

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