為何京滬深仍不徹底放開限購？

進入九月，一線城市的樓市刺激政策又來了，但很多人迷惑，全國樓市松綁潮下，成都、西安等二線城市已全面取消限購，唯獨京滬深仍“留一手”—— 北京僅放開五環外、深圳核心區未動、上海限外環內，為何一線城市不敢徹底松綁？

今天這篇文章，就結合最近一線城市的政策松動簡要分析。

今年有一個現象，那就是房地產市場調控政策的頻率數量急劇下降。

背后的原因也很好理解，當前全國房地產調控政策呈現全面松綁趨勢，成都、西安、杭州?等二線城市已全面取消限購，購房不受戶籍或社保年限約束。

信貸與首付優化，?首套房貸利率降至3.8%，創近10年最低水平；公積金貸款額度提升，北京最高可貸120萬元（較去年增加30萬元），有些地方甚至試點“房貸年齡延長至80歲”政策。

稅費減免力度也空前，140平方米以下住房契稅優惠比例提高至1%，北上廣深第二套房也納入優惠范圍；滿兩年住房交易免征增值稅。

仍留有相當空間的，只剩下京滬深三個一線城市了。

下半年以來，三個一線城市的松綁步子加快。7月份，北京取消了“認房又認貸”政策，首套房貸款利率降至3.8%，創歷史新低。購房資格審核時間從原來的5個工作日縮短至24小時內完成，極大提升了交易效率。8月8日晚間，北京住房限購政策再次調整，對符合本市商品住房購買條件的居民家庭，在五環外購買商品住房不限套數。同時加大住房公積金貸款支持力度。

深圳于8月中旬推出“人才安居工程”，對全日制本科及以上學歷人才購房給予20～50萬元補貼，同時取消了部分區域的限購政策。9月5日，深圳樓市又拋出重磅政策——深圳市羅湖等六個區，對深戶及有1年社保的購房者，徹底取消限購；即便是無社保的非戶籍人口，也可以購買兩套。鹽田、大鵬更是徹底取消限購，僅保留福田、南山、寶安新安街道為核心限購區。

盡管深圳依舊是部分區域放開限購，核心區域仍然維持較為嚴格的限購政策，但這種“剝洋蔥”式的松綁方式，給市場留下了終將全部松綁的期待。

上海也正在逐步退出限購，8月25日，上海市住建委等六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，推出包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。其中在松綁限購方面，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購買住房不限套數；在外環內限購2套住房。

非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數；自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購1套住房。

9月19日，上海又發布樓市房產稅新政，對上海個人住房房產稅試點有關政策優化調整，規定持有上海市居住證滿三年并在本市工作生活的購房人，以及符合條件的高層次人才，在新購家庭首套住房時可暫免征收房產稅。

從三大一線城市的政策來看，既積極穩妥釋放利好，又把握住一定限度，繼續“擠牙膏”，和大家預期的全面放開存在差距。

很多人不理解，為啥不快速地全面放開呢？

要理解這一點，可以先看看9月15日國家統計局發布的70個大中城市的房價數據。

從更能真實反映房價的二手房數據來看，二手房價格環比、同比、累計同比三項指標全面下跌，70城中只有長春一個城市環比是漲的，其余69城市都在水下。北京更是以1.2%跌幅領跌全國，已經連續2個月月環比超過-1%。

另一個非常明顯的特征是，城市分化明顯，一線和核心二線城市抗跌性稍強，三、四線城市壓力更大。這可以從房價同比數據中看出，北京、上海、深圳三大一線分別同比下跌了3.1%、2.6%、1.9%，率先全部放開的廣州反而下跌了6.2%，這屬于異類；二、三線城市中，下跌超過5個點的達到了40個，累計跌幅較大的城市包括唐山、秦皇島、溫州、蚌埠等，都是三線城市，也早已經全面放開限購。

這說明兩個問題，一個是像北京這樣漸進式的五環外取消限購作用不大，最多是讓一些剛需加快進場，但并不會帶來太多的增量。同時一線城市加速下跌，之前政策刺激反彈的那部分在加速回歸，典型的是廣州，去年8月到現在房價不升反降，市場的繁榮也多是以價換量。

另一個是當前市場情況下，即使是京滬深立馬全面取消限購，也只能影響曲線的短程走勢，不能縮短周期，更不會改變趨勢。

當然，還有一個原因是一線城市與二線、三線城市的本質差異。京滬深作為人口凈流入核心城市、全國樓市“風向標”，若徹底放開限購，可能引發短期投機性購房，反而加劇后期市場波動——2015年深圳限購松綁后房價短期暴漲30%，隨后回調的教訓仍需警惕。

一個很多人忽略的變化是，決策層對房地產的態度正在改變。7月底政治局會議最引人注目的變化，是近年來首次未提及“房地產”，這被很多房地產觀察人士認為是一個重大拐點，即房地產在政策決策體系中淡出，在經濟體系中正式成為配角。這也意味著從決策層的角度，已經放棄了通過大放水刺激樓市回暖的想法，更不太可能通過立馬對京滬深松綁來刺激樓市了。

另外還可以從最近一年所有的經濟會議對房地產的態度來分析，但凡提到房地產，都會緊跟著“止跌回穩”這四個字。所以，當前的重點是“穩”，而非“增”。

看懂了這一點，對接下來的房地產走向就會有一個更明確的預期，現階段，能穩住就算很不錯了，不會也不能下猛藥，轉而用更多的溫補之藥，通過改善經濟基本面來慢慢恢復。

長江證券首席經濟學家伍戈也認為，過去三年我國曾實施多輪地產新政，也產生過脈沖式影響，但持續時長有限。從各國經驗看，總量性政策而非結構性政策、實際利率而非名義利率的調整才是扭轉地產的關鍵。尤其是當整體物價持續處于低位及負增長時期，超常規政策成為必要。

所以接下來，京滬深這樣的一線城市會繼續出臺相應松綁措施，如上海目前是一線城市中唯一不能提取公積金付首付同時申請貸款的城市，政策有可能做一些補丁；又如最近外媒報道政府會考慮通過央企來收購存量商品房等，都可能逐步推出，既托住了房地產繼續下跌的勢頭，又能以時間換空間，等待經濟基本面的復蘇。

當前正值房地產傳統銷售的“金九銀十”期，遙想去年的今日，股市和樓市政策大促，但從結果來看，股市依舊走得轟轟烈烈，但樓市卻火了幾個月之后，重新進入下行通道。

過去樓市火爆時，我們擔心“房地產虹吸效應”；如今樓市調整，更需關注“穩樓市”與“穩經濟”的協同——京滬深的“漸進松綁”，本質是為經濟基本面復蘇爭取時間，而非寄望樓市重回巔峰。

No.6551 原創首發文章｜作者

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