最近,長城資產(chǎn)云南省公司在處置一筆有關(guān)昆明鑫益屋業(yè)開發(fā)公司的債權(quán),債權(quán)總額4.14億,但其實(shí)本金只有1.91億,利息卻高達(dá)2.23億。
這筆債權(quán)之所以利息已大幅度超過本金,是因為昆明鑫益屋業(yè)拖欠債務(wù)的時間已經(jīng)很長。昆明鑫益屋業(yè)是昆明一家老牌開發(fā)商,曾經(jīng)開發(fā)過天昊大廈 、鑫益花園、龍江雅苑等多個項目。這些項目都開發(fā)于國內(nèi)房地產(chǎn)的黃金年代,鑫益屋業(yè)賺了不少錢,本來不可能長期拖欠債務(wù),但鑫益屋業(yè)在開發(fā)完龍江雅苑后,犯了房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都會犯的錯誤——盲目擴(kuò)張。
房企不斷開發(fā)新項目本來屬于正常行為,只不過鑫益屋業(yè)選擇的新項目卻是在安寧溫泉鎮(zhèn)開發(fā)一座高檔度假酒店,這就犯了大錯。
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鑫益豪生溫泉度假酒店(截圖來自抖音賬號“昆明老曹”所拍視頻)
2012年,由昆明鑫益屋業(yè)投資開發(fā)的安寧豪生溫泉度假酒店開工建設(shè)。這座酒店位于螳螂川河邊,占地107畝,包括16棟別墅酒店、3棟公寓酒店以及一座228套客房的度假酒店,計劃投資12億。從當(dāng)時的公開項目資料可以看出,鑫益豪生溫泉度假酒店基本就是更早在溫泉鎮(zhèn)建成的溫泉心景項目的翻版,只不過規(guī)模更大,檔次更高。
安寧溫泉心景酒店由云南大朝房地產(chǎn)公司開發(fā),也包括酒店以及外售的度假公寓,一度生意火爆,算得上是安寧溫泉比較成功的旅游地產(chǎn)項目,昆明鑫益則隨之而來。
昆明鑫益豪生溫泉度假酒店規(guī)模這么大,投資這么高,自有資金肯定不夠,對外融資是難免的,交通銀行等金融機(jī)構(gòu)都向其借款,項目一開始也算順風(fēng)順?biāo)芸炀屯瓿闪?9棟共18萬平米建筑的主體建設(shè)(包括酒店),甚至連內(nèi)裝都已經(jīng)完成了一部分,但在2014年后項目就停工了,至今爛尾已經(jīng)超過10年。
據(jù)去過現(xiàn)場的人士說,鑫益豪生溫泉度假酒店雖然就在公路旁邊,一河之隔就是溫泉山谷,按說并不算偏僻,但因為長期荒廢,里面已荒草叢生、鳥獸出沒,一個人進(jìn)入甚至有點(diǎn)瘆人,如果走進(jìn)門窗洞開的酒店里面,感覺陰森森的,就像進(jìn)了鬼樓。
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鑫益豪生溫泉度假酒店一角
對于項目停工的原因,有說法是鑫益屋業(yè)公司老板突然亡故,公司內(nèi)部陷入爭斗導(dǎo)致項目無人過問。但從后來市場發(fā)展趨勢,以及此類旅游地產(chǎn)項目的命運(yùn)來看,即便鑫益屋業(yè)公司不出現(xiàn)內(nèi)部問題,鑫益豪生溫泉度假酒店也頂多是完成建設(shè)投入運(yùn)營,長期虧損是難免的,伴隨酒店建設(shè)的公寓、別墅也不一定有多好賣,即便賣出去整個項目也不一定能撐下來,因為更早開發(fā)也更成功的溫泉心景后來也破產(chǎn)了。
鑫益豪生溫泉度假酒店停工后,鑫益屋業(yè)為了開發(fā)這個項目對外借貸的資金自然是還不上了,2020年初,項目未完工建筑以及土地曾多次被法拍,起拍價才2.55億,足以說明市場對這個項目的市場價值評價很低,可是兩次拍賣均未成功。
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5年前法拍時,鑫益豪生溫泉度假酒店外觀還算完好
2020年,安寧市與香港艾蒂浮蘭國際集團(tuán)有限公司簽訂了兩個項目,一個是草鋪的天然乳膠工廠項目,另一個是溫泉康養(yǎng)中心。這個名為艾蒂浮蘭的溫泉康養(yǎng)中心占地271畝,但安寧市要求艾蒂浮蘭國際集團(tuán)收購鑫益豪生溫泉度假酒店土地及地上構(gòu)筑物,并在合作協(xié)議簽訂后8-10個月內(nèi)盤活酒店并投入運(yùn)營。
香港艾蒂浮蘭國際集團(tuán)是一家專門從事乳膠床墊產(chǎn)銷的公司,在安寧的天然乳膠工廠項目其實(shí)才是主業(yè),接盤開發(fā)鑫益豪生溫泉度假酒店算是副業(yè),可是艾蒂浮蘭的安寧乳膠工廠開工后卻磕磕絆絆,甚至由于項目方和施工方出現(xiàn)糾紛,工廠在2023年1月一度停工,直到當(dāng)年9月才復(fù)工。主業(yè)尚且如此,艾蒂浮蘭自然也顧不上履行收購鑫益豪生溫泉度假酒店的承諾。
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艾蒂浮蘭在安寧的天然乳膠工廠去年才投產(chǎn)
去年4月,艾蒂浮蘭在安寧的天然乳膠工廠終于建成投產(chǎn),工廠也不叫艾蒂浮蘭,而是云南建晟睡眠科技股份有限公司,艾蒂浮蘭通過旗下的云南建晟供應(yīng)鏈有限公司間接持有該公司41.8%的股份,大股東另有其人。
艾蒂浮蘭連安寧的乳膠工廠項目都讓出控股權(quán),投資艾蒂浮蘭溫泉康養(yǎng)中心一事也沒了下文,這兩年安寧市官方也不再提這個項目。
在長城資產(chǎn)處置的昆明鑫益屋業(yè)公司4.14億債權(quán)中,主要抵押物就是爛尾的鑫益豪生溫泉度假酒店,長城資產(chǎn)對其的介紹是安寧市重點(diǎn)待解決的爛尾項目,政策支持較多,酒店由著名設(shè)計師設(shè)計,項目完工率較高,達(dá)到運(yùn)營目的后續(xù)投入成本少。
但實(shí)際上實(shí)地看過項目的人都知道,這家酒店要想完工開業(yè),需要投入的資金還很多。另外,鑫益屋業(yè)當(dāng)年為了提升項目檔次,邀請了阿特金斯進(jìn)行建筑設(shè)計,該公司最有名的作品是迪拜帆船酒店,鑫益豪生溫泉度假酒店也是借其名氣,酒店本身是古典歐式風(fēng)格,這在12年前也許意味著高檔,如今則顯得過于老氣。
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荒草叢中的鑫益豪生溫泉度假酒店如今已顯老氣
鑫益屋業(yè)如果不是投資開發(fā)這個旅游度假項目,多半不會到今天這個境地。鑫益屋業(yè)其實(shí)和云南房網(wǎng)前些天報道過的興杰地產(chǎn)頗有些相似,都屬于資歷比較深的昆明老牌房企,最后都開發(fā)了旅游地產(chǎn)項目并陷入困境,創(chuàng)始人也都離世了。類似的案例在昆明房地產(chǎn)行業(yè)里還不少,云南房網(wǎng)接下來還會陸續(xù)挖掘一下其他公司。
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